Dòng tiền bất động sản, ưu tiên sản phẩm thanh khoản cao hơn vị trí

Phân tích xu hướng: Thanh khoản quyết định thành công đầu tư bất động sản

Thanh khoản cao đang thay đổi cách nhà đầu tư nhìn nhận bất động sản. Cuối 2024, các dự án lớn từ Vinhomes hay Masterise Homes bán hết hàng ngay khi mở bán, cho thấy sức hút của sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có vị trí tốt và pháp lý rõ ràng. Sang 2025, xu hướng này càng rõ nét khi dòng tiền không chỉ tập trung tại các đô thị lớn mà còn lan tỏa sang tỉnh lẻ.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, nhận định: “Tâm lý thị trường đã chuyển từ phòng thủ sang chấp nhận rủi ro có tính toán, nhờ lo ngại lạm phát giảm và giá vàng, chứng khoán biến động mạnh”.

Dữ liệu từ JLL cho thấy, vốn FDI 25,4 tỉ USD năm 2024 đã thúc đẩy hạ tầng, kéo theo nhu cầu nhà ở tại các khu vực như Bắc Ninh, Hải Phòng – nơi giá đất còn “mềm” nhưng tiềm năng tăng giá cao. Tuy nhiên, ông Trung cảnh báo, tin đồn sáp nhập địa giới khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), đẩy giá đất lên cao, dễ gây rủi ro “mắc kẹt” nếu thanh khoản không đảm bảo. “Nhà đầu tư cần trả lời được: Ai sẽ mua lại? Ai sẽ thuê?”, ông nhấn mạnh.

So với giai đoạn 2022-2023, khi thị trường đóng băng, thanh khoản gần như bằng 0 tại nhiều khu vực, năm 2025 cho thấy sự phục hồi ấn tượng. Ông Ngô Bá Trọng, Giám đốc TQLand, khẳng định: “Ngoài vị trí, pháp lý và giá cả, thanh khoản là yếu tố sống còn”. Lịch sử cho thấy, các dự án thiếu thanh khoản, dù giá rẻ, thường khiến nhà đầu tư chôn vốn hàng năm trời, như đất nền ở một số tỉnh xa giai đoạn 2019-2020. Ngược lại, sản phẩm gần trung tâm, pháp lý rõ, giá hợp lý luôn giao dịch nhanh, ngay cả trong thời kỳ khó khăn.

Đại diện một đơn vị phân phối phía Bắc lưu ý: “Thanh khoản tốt là khi sản phẩm dễ bán lại lúc cần tiền gấp”. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường hưng phấn, khi nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn dựa vào “sóng lớn” từ chủ đầu tư, nhưng dễ gặp rủi ro khi sóng qua đi.

Dự báo thị trường: Bất động sản thanh khoản cao dẫn dắt dòng tiền

Năm 2025, bất động sản thanh khoản cao sẽ tiếp tục là tâm điểm dòng tiền, nhờ chính sách tiền tệ linh hoạt và hạ tầng phát triển. Các khu vực như Hà Nội, TP.HCM, Bắc Ninh, Hải Phòng dự kiến bùng nổ giao dịch, đặc biệt với nhà ở dưới 5 tỉ đồng – phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và dễ chuyển nhượng. JLL dự báo, hoạt động đầu tư tăng mạnh, củng cố vị thế Việt Nam trong Đông Nam Á, với các dự án mới từ Vinhomes, CapitaLand tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Thị trường chứng khoán cũng hưởng lợi gián tiếp, khi cổ phiếu bất động sản như VIC (Vinhomes), NVL (Novaland) có thể tăng giá nhờ thanh khoản nhà ở cải thiện. Tuy nhiên, nếu FOMO đẩy giá đất tỉnh lẻ quá cao, rủi ro giảm thanh khoản có thể khiến cổ phiếu liên quan điều chỉnh. Về tài chính, lãi suất thấp tạo điều kiện cho nhà đầu tư dùng đòn bẩy, nhưng cần kiểm soát để tránh bong bóng.

Tại 60s Hôm Nay, chúng tôi khuyến nghị nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm gần trung tâm, pháp lý rõ, giá chưa bị thổi phồng, đặt mức chốt lời 15-20% trong 6-12 tháng. Doanh nghiệp nên tập trung phát triển dự án nhỏ, thanh khoản cao để xoay vòng vốn nhanh.

Dài hạn, nếu chính sách sáp nhập địa giới thành hiện thực, các tỉnh lân cận Hà Nội sẽ thành “vùng đất vàng”, nhưng chỉ sản phẩm thanh khoản tốt mới giữ được giá trị. Ngược lại, nếu kinh tế toàn cầu bất ổn, dòng tiền có thể co lại, gây áp lực lên các dự án xa trung tâm. Nhà đầu tư cần đặt câu hỏi: “Sản phẩm này có dễ bán không?” trước khi xuống tiền, thay vì chạy theo tin đồn.

Phương Thảo

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn