Phân khúc căn hộ 3 tỷ đồng đang thu hẹp tại TP.HCM

Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua những biến động mạnh mẽ khi phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng dần biến mất.

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, dòng căn hộ dưới 3 tỷ đồng hiện nay gần như không còn xuất hiện tại thị trường TP.HCM, tương tự như sự biến mất của các căn hộ dưới 2 tỷ đồng từ năm 2023 và căn hộ dưới 1 tỷ đồng từ năm 2020.

Nguyên nhân giá tăng cao

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc OneHousing, quỹ đất “sạch” với đầy đủ pháp lý tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, khiến giá đất tăng cao không ngừng. Tình trạng này càng trở nên nghiêm trọng khi bảng giá đất mới được áp dụng đến năm 2025 và sẽ tiếp tục cập nhật hàng năm từ 2026. Việc đền bù giải phóng mặt bằng trở nên tốn kém hơn, đẩy chi phí phát triển các dự án lên cao, gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc cung cấp các sản phẩm có giá cả phải chăng.

Bên cạnh đó, sự thiếu hụt nguồn cung chưa được cải thiện. Các dự án trung cấp ngày càng trở nên khan hiếm, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế với 90% nguồn cung mở mới tại TP.HCM có giá từ 60 triệu đồng/m² trở lên (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì). Báo cáo cho thấy giá bán trung bình trên toàn thị trường trong quý III/2024 đã đạt mức 80,2 triệu đồng/m², tăng 5% so với quý trước.

Khu Đông: Điểm nóng của thị trường

Khu Đông TP.HCM, bao gồm Thủ Đức, quận 9 (cũ) và quận 2 (cũ), đang dẫn đầu xu hướng khi chiếm tới 65% nguồn cung mở mới trong 9 tháng đầu năm 2024. Đây cũng là nơi thiết lập mặt bằng giá mới, với nhiều dự án có giá dự kiến trên 100 triệu đồng/m².

Nhiều dự án cũ từng bị tạm dừng nay đã tái khởi động với mức giá tăng cao gấp 2-3 lần so với giá mở bán trước đây. Trong khi đó, các dự án mới như Masteri Grand View và Eaton Park đã tạo nên cú hích đáng kể khi thu hút hàng nghìn lượt đặt mua sớm, khẳng định sức hút của khu vực này đối với người mua và nhà đầu tư.

Dịch chuyển sang các tỉnh lân cận 

Trước áp lực giá cao tại TP.HCM, nhiều chủ đầu tư đang tìm kiếm cơ hội phát triển tại các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Những khu vực này không chỉ có quỹ đất dồi dào mà còn sở hữu chi phí phát triển thấp hơn, mở ra cơ hội cung cấp các sản phẩm giá rẻ hơn, phù hợp với người mua trung lưu.

Điều này cũng đánh dấu sự dịch chuyển của thị trường từ các đô thị lớn sang các vùng phụ cận, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở của tầng lớp lao động và người trẻ. Các tỉnh lân cận với cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện như đường cao tốc và tuyến metro kết nối TP.HCM sẽ tiếp tục trở thành điểm sáng trong thời gian tới.

Dấu hiệu phục hồi tích cực 

Dù giá bất động sản neo ở mức cao, thị trường căn hộ TP.HCM vẫn cho thấy dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Ông Trần Minh Tiến nhận định rằng, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2025 có thể đạt 12.000 căn, tăng gấp đôi so với năm 2024.

Ba động lực chính đang thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bao gồm:

Phát triển hạ tầng đồng bộ: Các dự án giao thông như cầu Thủ Thiêm, tuyến metro số 1 và đường Vành đai 3 đang được đẩy nhanh tiến độ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kết nối giữa các khu vực. Chính sách pháp lý được tháo gỡ: Các sửa đổi luật liên quan đến bất động sản được ban hành vào tháng 8/2024 đã giảm bớt rào cản pháp lý, giúp các dự án nhanh chóng quay trở lại thị trường.
Nhu cầu nhà ở tăng mạnh từ tầng lớp trung lưu: Sự gia tăng của tầng lớp này tại Việt Nam không chỉ thúc đẩy nhu cầu mua nhà mà còn nâng cao tiêu chuẩn về chất lượng sản phẩm.

Thời điểm đầu tư lý tưởng

Với những tín hiệu phục hồi tích cực, thời điểm hiện tại được xem là cơ hội tốt để đầu tư vào thị trường căn hộ TP.HCM. Nhiều chủ đầu tư đang áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt và hỗ trợ tài chính nhằm thu hút người mua. Những dự án có vị trí đắc địa vẫn ghi nhận tốc độ tăng giá đáng kể, đặc biệt tại khu vực trung tâm và các khu đô thị mới.

Tuy nhiên, nhà đầu tư và người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng để chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và mục tiêu sử dụng. Việc theo dõi sát sao các động thái của thị trường cũng như đánh giá tiềm năng từng khu vực là yếu tố quan trọng để đảm bảo lợi nhuận bền vững.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn sôi động nhưng không kém phần thách thức. Việc phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng dần biến mất đã mở đường cho các sản phẩm cao cấp và hạng sang thống trị. Trong bối cảnh này, khu Đông tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, đồng thời các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM không chỉ phản ánh nhu cầu tăng trưởng mạnh mẽ mà còn là minh chứng cho tiềm năng phát triển của căn hộ thành phố này trong dài hạn. Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng, đây là thời điểm thích hợp để người mua và nhà đầu tư nắm bắt cơ hội trong bức tranh thị trường đang thay đổi nhanh chóng.

Thu Ngân

Nguồn tham khảo: vietnamfinance.vn