Bất động sản miền nam phân hóa sâu, cơ hội lựa chọn

Thị trường địa ốc, bất động sản miền Nam 2025 phân hóa, doanh số tăng mạnh ở Long An, Bình Dương.

Thị trường địa ốc miền nam, kẻ thắng, người thua

Thị trường bất động sản (BĐS) miền Nam trong 5 tháng đầu năm 2025 chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Một số doanh nghiệp lớn đạt doanh số ấn tượng, trong khi nhiều đơn vị khác chật vật với thanh khoản thấp. Nguồn cung tăng tại các tỉnh như Bình Dương, Long An, và Bà Rịa – Vũng Tàu, tập trung vào phân khúc chung cư và nhà thấp tầng (nhà phố, biệt thự).

Một tập đoàn địa ốc lâu đời tại TP.HCM ghi nhận doanh số 1.000 tỷ đồng trong quý I/2025, chủ yếu từ dự án tại Long An, chiếm 20% doanh số cả năm 2024 (5.000 tỷ đồng). Một doanh nghiệp khác tại quận 7, TP.HCM, bán hết 74 căn nhà thấp tầng (giá 200-250 triệu đồng/m²) chỉ trong một tháng, dù giá thuộc phân khúc cao cấp. Tại Bình Dương, một dự án chung cư lớn cũng đạt kết quả khả quan, trong khi một tập đoàn từ miền Bắc mở bán dự án thấp tầng tại Long An với doanh số tích cực.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng thuận lợi. Một tập đoàn mở bán dự án chung cư tại Bình Dương chỉ đạt thanh khoản thấp, dù công bố hơn 1.000 căn giao dịch. Một doanh nghiệp khác, với hai dự án chung cư tại Bình Dương và một dự án tại Bình Định, than phiền về tình trạng ế ẩm. Các dự án nghỉ dưỡng tại miền Trung và miền Nam cũng đối mặt với thanh khoản chậm, dù truyền thông quảng bá rầm rộ.

Thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) gần như “đóng băng”, đặc biệt tại các dự án xa trung tâm TP.HCM. Nhà đầu tư cá nhân bị “kẹp hàng” (mua nhưng không bán được), do nguồn cung tập trung ở vùng ven và vướng mắc pháp lý tại trung tâm. Tâm lý phòng thủ của người mua tăng, ảnh hưởng bởi việc sắp xếp bộ máy hành chính và sáp nhập tỉnh thành, khiến phân khúc cao cấp kém hấp dẫn.

Phân tích tác động phân hóa thị trường bất động sản (BĐS)

Sự phân hóa trong thị trường bất động sản (BĐS) miền Nam phản ánh sự chọn lọc của người mua trong bối cảnh phục hồi sau khủng hoảng. Năm 2024, miền Nam chỉ chiếm 24% nguồn cung nhà ở mới, so với 62% tại miền Bắc, do ách tắc pháp lý và suy thoái từ khủng hoảng trái phiếu. Doanh số 1.000 tỷ đồng quý I/2025 của một tập đoàn tại Long An cho thấy sức hút của phân khúc nhà thấp tầng, với giá 200-250 triệu đồng/m², phù hợp cho cả ở thực và đầu tư dài hạn.

Ngược lại, thanh khoản yếu tại các dự án chung cư Bình Dương (giá 40-60 triệu đồng/m²) cho thấy khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập bình quân (7,5 triệu đồng/tháng tại TP.HCM). Phân khúc trung cấp neo giá cao, vượt khả năng chi trả của người mua ở thực, dù có chính sách ân hạn nợ gốc và lãi suất 0%. Phân khúc giá thấp và nhà ở xã hội gần như vắng bóng, làm giảm sức mua.

Thị trường thứ cấp “lặng gió” do nguồn cung xa trung tâm, như ở Bình Dương và Long An, thiếu tiện ích và hạ tầng đồng bộ. So với năm 2018, khi thị trường thứ cấp chiếm 40% giao dịch, tỷ lệ này năm 2025 giảm còn dưới 20%, cho thấy nhà đầu tư cá nhân thận trọng hơn. Tâm lý phòng thủ gia tăng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, do lo ngại biến động chính sách hành chính.

“Làn sóng Nam tiến” của nhà đầu tư miền Bắc, dù diễn ra từ nửa cuối 2024, không đủ mạnh để kích hoạt thị trường như giai đoạn 2016-2018, khi họ chiếm 30% giao dịch tại miền Nam. Tuy nhiên, dự án tại quận 7 bán hết hàng nhờ lực cầu bản địa, cho thấy người mua ở thực đang dẫn dắt thị trường. Doanh nghiệp ưu tiên khách hàng này để đảm bảo thanh khoản ổn định.

Dự báo thị trường bất động sản (BĐS) và khuyến nghị nhà đầu tư

Tại 60s Hôm Nay, chúng tôi dự báo thị trường bất động sản (BĐS) miền Nam sẽ tăng trưởng 8-10% trong 2025, tập trung vào phân khúc trung cấp và nhà thấp tầng tại Bình Dương, Long An. Giá nhà thấp tầng có thể tăng 10-12%, đạt 250-300 triệu đồng/m² vào 2026, nhờ hạ tầng như đường Vành đai 3 (hoàn thành 6/2026). Phân khúc chung cư trung cấp (40-60 triệu đồng/m²) sẽ ổn định, nhưng thanh khoản phụ thuộc vào chính sách hỗ trợ tài chính.

Thị trường chứng khoán (TTCK) sẽ hưởng lợi, với cổ phiếu NLG (Nam Long) và DXG (Đất Xanh) dự kiến tăng 7-9%, nhờ doanh số quý IV/2024 ấn tượng (Nam Long đạt 1.327 tỷ đồng lợi nhuận). BĐS công nghiệp tại Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tăng giá thuê 6-8%, hỗ trợ gián tiếp BĐS nhà ở lân cận. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp (trên 100 triệu đồng/m²) có thể giảm thanh khoản nếu lạm phát tăng.

Nhà đầu tư cá nhân nên ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, như The Prive của Đất Xanh, với tiềm năng giao dịch tốt từ 6/2025. Phân bổ 20-30% danh mục vào BĐS trung cấp, tránh dự án xa trung tâm để giảm rủi ro “kẹp hàng”. Người mua ở thực nên tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc, nhắm đến căn hộ 1,5-2 tỷ đồng tại Bình Dương. Doanh nghiệp cần tập trung vào khách hàng bản địa, đẩy mạnh truyền thông thực chất thay vì số liệu “ảo”. Chính phủ nên tháo gỡ pháp lý tại TP.HCM trước quý III/2025 để tăng nguồn cung trung tâm.

Phương Thảo

Nguồn tham khảo: vietnamfinance.vn