Vì sao chung cư Hà Nội vẫn tăng giá dù hết khan hiếm?

Giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng bất chấp nguồn cung dồi dào, chuyên gia lý giải nguyên nhân đến từ chi phí đầu vào và chiến lược đầu tư.

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một nghịch lý: nguồn cung căn hộ chung cư tăng mạnh, nhưng giá bán vẫn tiếp tục leo thang. Liệu điều này có phải là tín hiệu đáng mừng cho thị trường hay ẩn chứa những rủi ro tiềm ẩn?

Chi phí đầu vào tăng cao đẩy giá chung cư

Dữ liệu thị trường từ OneHousing và Savills cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội đang tăng mạnh cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, giá sơ cấp trung bình quý 3/2024 đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thứ cấp cũng tăng 41% theo năm, đạt trung bình 51 triệu đồng/m2.

Điều đáng chú ý là nguồn cung căn hộ cũng không hề khan hiếm. Dự báo cho thấy, thị trường Hà Nội sẽ có khoảng 30.000 căn hộ mở bán trong năm 2024, gần gấp ba lần năm 2023 và là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Vậy nguyên nhân nào khiến giá chung cư vẫn tăng trong bối cảnh nguồn cung dồi dào?

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, việc chờ đợi giá chung cư giảm là “không khả thi”. Nguyên nhân chính đến từ áp lực chi phí đầu vào. “Tất cả yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm đều đang đội lên không ít”, ông Trung nhấn mạnh.

Giá đất tại các vị trí đẹp, đặc biệt là khu vực trung tâm, đang ở mức rất cao. Để sở hữu một vị trí đắc địa, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền lớn. “Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy không có giá rẻ”, ông Trung phân tích.

Căn hộ cao cấp dẫn dắt thị trường, nguồn cung sơ cấp dồi dào

Phân tích của CBRE cũng cho thấy xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp. Hơn 75% nguồn cung mới trong quý 3/2024 thuộc phân khúc chung cư cao cấp với giá từ 60 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Quý này chỉ ghi nhận hai dự án chào bán trong khoảng giá 55 – 60 triệu đồng/m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán với giá gần 200 triệu đồng/m2.

Các dự án hạng sang cũng góp phần kéo giá sơ cấp tăng lên. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nhận định rằng giá bán cao một phần do lực cầu đầu tư lớn và dòng tiền vẫn đổ vào sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực tại trung tâm. Do đó, thanh khoản thị trường vẫn duy trì tích cực.

Trong bối cảnh thị trường có tâm lý tích cực, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đẩy nhanh tiến độ mở bán các dự án. Một số dự án đã bán hết quỹ căn chung cư trong quý này và chuyển sang nhận đặt chỗ cho các tòa nhà tiếp theo, trong khi một số khác cũng đang đẩy mạnh việc mở bán ngay trong năm 2024, thay vì chờ đến năm sau.

Triển vọng thị trường và lời khuyên cho người mua chung cư

Thực tế, quỹ đất tại các quận trung tâm Hà Nội ngày càng khan hiếm. Theo OneHousing, các dự án mới chủ yếu nằm tại các đại đô thị quy mô lớn ở khu Đông và khu Tây Hà Nội. Các dự án mở bán mới thường có chất lượng cao, được phát triển trong các quần thể đô thị tiện ích đầy đủ, và nằm tại vị trí thuận lợi kết nối trung tâm Hà Nội cùng các khu vực thương mại, văn phòng, khiến mức giá chào bán cao hơn.

Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị chất lượng cao vẫn rất lớn, thúc đẩy các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc này. Chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực nên những tòa mới khó có giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh. Điều này nhằm đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu gia tăng.

Với tình hình hiện tại, việc chờ đợi giá chung cư giảm là không khả thi. Người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng khả năng tài chính và nhu cầu thực tế để đưa ra quyết định phù hợp. Xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ven đô như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và phía Nam thành phố như Thanh Trì cũng là một lựa chọn đáng cân nhắc. Tuy nhiên, người mua cần chú ý đến hạ tầng giao thông và tiện ích đi kèm để đảm bảo chất lượng cuộc sống.

Dự báo cho năm 2025, nguồn cung căn hộ, chung cư cao cấp tại Hà Nội sẽ không có nhiều cải thiện so với năm 2024. Điều này tiếp tục tạo áp lực lên giá bán và đòi hỏi người mua nhà phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính. Thị trường bất động sản Hà Nội vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng, nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Việc nắm bắt thông tin thị trường và phân tích kỹ lưỡng là yếu tố quan trọng giúp người mua nhà đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả.

Chí Toàn

Nguồn tham khảo: Nhịp sống thị trường