TP.HCM xem xét việc lưu trú ngắn ngày chung cư

TP.HCM lấy ý kiến quản lý căn hộ cho lưu trú ngắn ngày, cân bằng an ninh và du lịch.

TP.HCM lấy ý kiến: Quản lý căn hộ cho thuê ngắn ngày

Sở Xây dựng TP.HCM vừa đề nghị Sở Du lịch, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và các đơn vị liên quan đóng góp ý kiến về mô hình lưu trú ngắn ngày trong chung cư. Động thái này nhằm xây dựng cơ chế quản lý phù hợp, vừa đảm bảo an ninh cho cư dân, vừa thúc đẩy kinh tế và du lịch. Theo Luật Nhà ở 2023, việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, như kinh doanh lưu trú, bị cấm. Thông tư 05 của Bộ Xây dựng cũng yêu cầu chung cư phải được sử dụng đúng công năng thiết kế và mục đích dự án đã duyệt.

Tuy nhiên, ngày 27/2/2025, Quyết định 26 của UBND TP.HCM đã mở ra ngoại lệ. Mô hình lưu trú ngắn ngày được phép tại các chung cư có mục đích hỗn hợp (kết hợp ở và kinh doanh) hoặc dự án được cấp phép kinh doanh dịch vụ lưu trú, như căn hộ du lịch trong khu phức hợp. Thực tế, tại nhiều chung cư ở TP.HCM, chủ sở hữu đã cho thuê ngắn ngày qua các nền tảng như Airbnb, nhưng hoạt động này gây tranh cãi. Nhiều cư dân phản ánh rằng việc cho thuê ngắn ngày làm mất an ninh, trật tự, và sử dụng chung cư sai chức năng.

UBND TP.HCM giao Sở Xây dựng phối hợp các đơn vị, dựa trên Luật Nhà ở 2023 và cơ chế đặc thù, để đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp. Mục tiêu là tạo khung pháp lý rõ ràng, dung hòa giữa quyền lợi của chủ căn hộ, cư dân, và lợi ích kinh tế từ du lịch.

Phân tích tác động: Cân bằng an ninh và kinh tế du lịch

Mô hình lưu trú ngắn ngày trong chung cư đã phát triển mạnh tại TP.HCM, đặc biệt ở quận 1, quận 7, và TP. Thủ Đức, nhờ nhu cầu du lịch tăng cao. So với năm 2020, khi chỉ 5% căn hộ cao cấp được cho thuê ngắn ngày, con số này đã tăng lên 15% vào năm 2024, theo báo cáo thị trường bất động sản. Lợi thế của mô hình này là giá thuê cạnh tranh, thường thấp hơn 20-30% so với khách sạn, cùng tiện ích như hồ bơi, bếp, máy giặt, thu hút du khách trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, mâu thuẫn giữa cư dân và chủ căn hộ là vấn đề lớn. Tại chung cư Millennium (quận 4), cư dân phàn nàn về tình trạng người lạ ra vào, gây áp lực lên thang máy và tiện ích công cộng. Tình trạng tương tự xảy ra tại Mystory (Hà Nội), nơi cư dân phải chờ thang máy lâu hơn 5 phút vào cuối tuần. Những phản ánh này cho thấy việc thiếu quản lý chặt chẽ làm gia tăng rủi ro an ninh, như mất trật tự hoặc nguy cơ cháy nổ do khách thuê không tuân thủ nội quy.

Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05 đặt ra rào cản pháp lý nghiêm ngặt, nhưng Quyết định 26 của TP.HCM lại mở lối cho các chung cư hỗn hợp. Điều này phản ánh nỗ lực dung hòa giữa quy định và thực tế thị trường. So với năm 2014, khi Luật Nhà ở cũ cho phép linh hoạt hơn, khung pháp lý hiện tại chặt chẽ hơn, nhưng chưa giải quyết triệt để mâu thuẫn. Ví dụ, chỉ 30% chung cư hỗn hợp tại TP.HCM có quy định rõ ràng về lưu trú ngắn ngày, khiến ban quản lý lúng túng khi xử lý tranh chấp.

Về kinh tế, lưu trú ngắn ngày đóng góp không nhỏ vào du lịch. Năm 2024, TP.HCM đón 5 triệu lượt khách quốc tế, với 20% chọn lưu trú tại căn hộ chung cư, tạo doanh thu khoảng 1.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc quản lý thuế còn lỏng lẻo. Tại một chung cư ở quận 4, chỉ 51/100 cá nhân cho thuê ngắn ngày kê khai thuế, cho thấy thất thoát ngân sách đáng kể. Nếu không có cơ chế rõ ràng, mô hình này có thể gây bất bình đẳng giữa các hình thức lưu trú, như khách sạn phải chịu thuế suất cao hơn (10% VAT so với 5% cho cá nhân).

Dự báo thị trường: Lưu trú ngắn ngày và tiềm năng bất động sản

Tại 60s Hôm Nay, chúng tôi dự báo mô hình lưu trú ngắn ngày sẽ tiếp tục tăng trưởng 10-12% vào năm 2026, nếu TP.HCM ban hành khung pháp lý rõ ràng. Nhu cầu du lịch nội địa, dự kiến đạt 90 triệu lượt khách, sẽ thúc đẩy phân khúc này, đặc biệt tại quận 1 và TP. Thủ Đức. Giá thuê căn hộ ngắn ngày có thể tăng 5%, đạt 800.000-1.2 triệu đồng/đêm, do nguồn cung chung cư cao cấp tăng 8% từ các dự án mới.

Thị trường chứng khoán sẽ phản ánh tâm lý lạc quan. Cổ phiếu bất động sản như VHM, NVL có thể tăng 7-10% trong quý III/2025, nhờ dòng tiền từ du lịch và cho thuê. Tuy nhiên, cổ phiếu liên quan đến chung cư thương mại (KDH, DXG) có thể biến động 5% nếu tranh chấp cư dân kéo dài. Nhà đầu tư nên ưu tiên cổ phiếu blue-chip (VHM, MWG), mua khi giá điều chỉnh 8% từ đỉnh tháng 4/2025.

Doanh nghiệp bất động sản cần đầu tư vào chung cư hỗn hợp, tích hợp dịch vụ lưu trú, với mục tiêu lợi nhuận 12%. Ban quản lý chung cư nên áp dụng công nghệ giám sát an ninh, như camera AI, và quy định riêng cho khách thuê ngắn ngày. Rủi ro lớn nhất là nếu Luật Nhà ở sửa đổi siết chặt hơn, 50% căn hộ cho thuê ngắn ngày có thể phải dừng hoạt động, gây thiệt hại 500 tỷ đồng. Ngược lại, nếu cơ chế đặc thù được thông qua, doanh thu từ lưu trú ngắn ngày có thể đạt 1.500 tỷ đồng vào năm 2026.

Bất động sản cho thuê sẽ tiếp tục là điểm sáng. Nhu cầu căn hộ cao cấp tại quận 7 và TP. Thủ Đức có thể tăng 10%, đẩy giá thuê dài hạn lên 15-20 triệu đồng/tháng. Nhà đầu tư cá nhân nên cân nhắc mua căn hộ tại dự án có pháp lý rõ ràng, với lợi suất 8%/năm.

 Phương Thảo

Nguồn tham khảo: Sài Gòn Giải Phóng Đầu Tư Tài Chính