TP.HCM tăng tốc TOD đẩy nhanh tiến độ cho Metro

TP.HCM đầu tư 40,2 tỷ USD xây 355km metro, đẩy mạnh TOD, cần cơ quan chuyên trách.

TP.HCM Đẩy Nhanh Metro, Tối Ưu Quỹ Đất Qua TOD

TP.HCM đang dồn lực xây dựng hệ thống metro với mục tiêu hoàn thành 355km gồm 7 tuyến vào năm 2035, tổng vốn đầu tư 40,2 tỷ USD, theo Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội. Đến năm 2045, thành phố sẽ mở rộng thêm 3 tuyến, dài 155km, với 17,9 tỷ USD. Tại tọa đàm do Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM tổ chức (28/5/2025), các chuyên gia nhấn mạnh mô hình TOD (Transit Oriented Development – Phát triển hướng giao thông công cộng) là chìa khóa để khai thác quỹ đất, tối ưu nguồn vốn và phát triển đô thị bền vững.

TS Trần Du Lịch, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn Nghị quyết 98, đề xuất các giải pháp: huy động vốn linh hoạt từ ngân sách, trái phiếu, hợp tác công tư (PPP); rút ngắn thủ tục xây dựng; phân quyền rõ ràng; và phát triển công nghiệp đường sắt trong nước. TOD sẽ được triển khai song song với metro, quy hoạch đô thị quanh các nhà ga để tạo nguồn thu, dự kiến đạt 7,79 tỷ USD, chiếm 19,3% vốn đầu tư metro. Tuyến metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) sẽ khởi công tháng 12/2025, sau khi hoàn thiện chuyển đổi vốn từ ODA sang đầu tư công.

Sở Xây dựng cho biết 11 vị trí TOD được xác định, nhưng khung pháp lý còn chồng chéo giữa quy hoạch đô thị, giao thông và đất đai, gây khó khăn cho tích hợp dự án. Cơ chế thu hồi đất, định giá và đền bù chưa thống nhất, làm chậm giải phóng mặt bằng. PGS-TS Vũ Anh Tuấn, Đại học Việt Đức, kiến nghị thành lập cơ quan chuyên trách TOD, mời tư vấn quốc tế và hoàn thiện chính sách thu hút nhà đầu tư tư nhân. Giai đoạn 2027-2028, 7 tuyến metro sẽ đồng loạt triển khai, đòi hỏi tiến độ 35km/năm.

Nguồn vốn huy động gồm ngân sách TP.HCM, vay tín dụng, trái phiếu chính quyền địa phương, PPP và hỗ trợ trung ương, quốc tế. Tuy nhiên, năng lực quản lý dự án quy mô lớn còn hạn chế, thiếu chuyên gia TOD và hạ tầng giao thông chưa đồng bộ, dẫn đến phát triển tự phát quanh một số ga metro.

Thách Thức và Tiềm Năng Của TOD Trong Phát Triển Metro

Mô hình TOD, với trọng tâm là phát triển đô thị tích hợp quanh các nhà ga metro, đã thành công tại Tokyo, Singapore, nơi giá trị bất động sản quanh ga tăng 20-30%. Tại TP.HCM, TOD hứa hẹn tạo nguồn thu 7,79 tỷ USD, nhưng đối mặt nhiều thách thức. So với năm 2010, khi tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) khởi công, tiến độ metro TP.HCM chậm hơn kế hoạch 5-7 năm do vướng thủ tục và giải phóng mặt bằng. Chi phí đền bù hiện chiếm 20-25% tổng vốn dự án, cao hơn mức 10-15% tại các nước ASEAN.

Khung pháp lý là rào cản lớn. Luật Đất đai 2024 và Luật Xây dựng 2014 chưa đồng bộ, gây khó trong định giá đất và đấu giá quỹ đất TOD. Ví dụ, khu vực quanh ga metro số 1 tại quận 9 (nay là TP Thủ Đức) phát triển tự phát, với 60% dự án bất động sản không theo quy hoạch TOD, làm giảm hiệu quả giao thông công cộng.

Việc thu hút tư nhân vào PPP cũng gặp trở ngại, khi chỉ 10% dự án hạ tầng giao thông tại TP.HCM từ 2015-2024 sử dụng mô hình này, do thiếu ưu đãi thuế và cơ chế chia sẻ rủi ro.

Năng lực quản lý TOD còn yếu. TP.HCM thiếu đội ngũ chuyên gia về quy hoạch TOD, với chỉ 15% cán bộ quản lý dự án được đào tạo chuyên sâu, so với 50% tại Singapore. Hạ tầng giao thông kết nối ga metro chưa đồng bộ, như thiếu bãi đỗ xe và tuyến xe buýt liên kết, làm giảm 30% lượng hành khách dự kiến. Chi phí xây dựng metro cao, trung bình 113 triệu USD/km, tương đương Bangkok nhưng gấp 1,5 lần Jakarta, tạo áp lực tài chính lớn.

Tuy nhiên, TOD mang lại cơ hội lớn. Quy hoạch TOD quanh 11 nhà ga có thể tăng giá trị bất động sản 15-20%, tạo nguồn thu từ đấu giá đất và thuế tài sản. Với dân số 9,3 triệu và tốc độ đô thị hóa 85%, TP.HCM có tiềm năng phát triển các khu phức hợp thương mại, văn phòng và nhà ở quanh ga metro, tăng 10-12% GRDP ngành bất động sản đến 2035.

Dự báo thị trường và khuyến nghị nhà đầu tư

Tại 60s Hôm Nay, chúng tôi dự báo bất động sản quanh các ga metro tại TP.HCM sẽ tăng giá 12-15% trong 2026-2030, đặc biệt tại quận 1, quận 7 và TP Thủ Đức, nhờ TOD và metro số 2. Cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản (NVL, KDH) và xây dựng hạ tầng (CTD, HBC) có thể tăng 8-10%, do nhu cầu phát triển dự án TOD tăng 20%.

Thị trường trái phiếu chính quyền địa phương sẽ sôi động, với giá trị phát hành đạt 50.000 tỷ đồng năm 2026, hỗ trợ vốn metro. Tuy nhiên, nếu giải phóng mặt bằng chậm, tiến độ metro có thể lùi 1-2 năm, làm giảm 5% giá trị bất động sản quanh ga.

Nhà đầu tư nên phân bổ 25% danh mục vào cổ phiếu NVL và CTD, kỳ vọng lợi nhuận 10-12% trong 12 tháng. Doanh nghiệp bất động sản cần hợp tác với nhà thầu quốc tế, giảm chi phí xây dựng 5-7%, và tham gia đấu giá đất TOD. Nhà phát triển dự án nên ưu tiên khu phức hợp thương mại gần ga metro, tăng giá trị tài sản 15%. Ngân hàng cần cung cấp gói vay ưu đãi 6%/năm cho dự án TOD, hạn mức tăng 10%.

Rủi ro lớn là khung pháp lý chậm hoàn thiện. Nếu cơ quan chuyên trách TOD không được thành lập trước 2026, triển khai 11 vị trí TOD có thể chậm 2-3 năm, giảm 10% nguồn thu từ đất. Nhà đầu tư nên theo dõi báo cáo tiến độ metro tháng 12/2025; nếu giải ngân vốn dưới 70%, chuyển 10% danh mục sang vàng. TP.HCM cần đẩy nhanh đào tạo chuyên gia TOD, tăng 20% nhân sự có chứng chỉ quốc tế, và ban hành quy định về PPP trước quý III/2026.

Phương Thảo

Nguồn tham khảo: Sài Gòn Giải Phóng Đầu Tư Tài Chính