Thị trường bất động sản cuối năm 2024: Kỳ vọng pháp lý, áp lực thanh khoản

Kể từ tháng 8/2024, ba luật quan trọng về Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, tạo kỳ vọng lớn về sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường.

Tuy nhiên, năm 2024, tiến trình này vẫn chậm, với chỉ một số phân khúc như bất động sản công nghiệp và chung cư tại đô thị lớn có tín hiệu tích cực, trong khi đất nền, biệt thự, và bất động sản nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn.

Thách thức và khó khăn của thị trường bất động sản

Trong suốt nửa đầu năm 2024, dù có phục hồi, thị trường bất động sản vẫn đối mặt nhiều khó khăn: thiếu nguồn cung, chi phí nguyên vật liệu tăng cao, tín dụng thắt chặt, và khó khăn huy động vốn. Điều này buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc, cắt giảm chi phí và điều chỉnh chiến lược.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đông Tây Land, cho biết trong bối cảnh khó khăn này, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải phân tán nguồn lực để phát triển ở khu vực và sản phẩm khác nhau thay vì tập trung vào một sản phẩm duy nhất. Điều này không chỉ làm tăng chi phí mà còn khiến doanh thu của doanh nghiệp không ổn định. Để tồn tại và phát triển bền vững trong giai đoạn này, các doanh nghiệp buộc phải có kế hoạch tài chính dài hạn và chiến lược cẩn thận.

Các luật mới được kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc pháp lý, rút ngắn thủ tục, tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp. Định giá đất theo thị trường tạo điều kiện giải phóng mặt bằng, thúc đẩy tiến độ dự án. Ngoài ra, cơ chế chọn chủ đầu tư qua đấu giá công khai tăng tính minh bạch, cạnh tranh, giúp người mua tiếp cận sản phẩm giá hợp lý hơn.

Ông Nguyễn Thái Bình chia sẻ rằng sự thay đổi này sẽ làm tăng tính cạnh tranh trong thị trường bất động sản, đồng thời tạo cơ hội cho người mua có thể tiếp cận sản phẩm với mức giá phù hợp hơn, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở bình dân.

Tình hình phục hồi của các phân khúc bất động sản

Bất động sản công nghiệp là phân khúc dẫn dắt sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2024. Mặc dù các phân khúc khác như đất nền hay biệt thự vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc, bất động sản công nghiệp vẫn duy trì vị thế của mình với nhu cầu tăng mạnh ở các tỉnh đón dòng vốn FDI lớn, kết nối giao thông hoàn thiện và pháp lý an toàn như Bắc Ninh, Bắc Giang và Thái Nguyên. Các dự án bất động sản công nghiệp này đặc biệt được chú trọng trong các ngành công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và năng lượng tái tạo, mang đến cơ hội lớn cho thị trường này.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết tỷ lệ nhà kho và nhà xưởng cho thuê tại các tỉnh phía Nam trong 9 tháng đầu năm 2024 đã gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2023. Còn tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đạt 91%, tăng 9%. Điều này cho thấy bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc chủ đạo trong quá trình phục hồi của thị trường.

Trong khi đó, phân khúc chung cư tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội, cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ. Theo dữ liệu của CBRE, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý III đạt 64 triệu đồng/m2, tăng 3 lần so với 10 năm trước. Tuy nhiên, sự tăng giá mạnh này chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp trở lên, trong khi phân khúc nhà ở bình dân gần như không còn trên thị trường.

Phân khúc khó khăn với đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng

Mặc dù một số phân khúc đã ghi nhận sự phục hồi, nhưng đất nền, biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn trong tình trạng ảm đạm. Phân khúc đất nền đã ghi nhận sự giảm giao dịch đáng kể, với gần 103.000 giao dịch, giảm khoảng 20% so với năm trước. Thị trường biệt thự và liền kề cũng giảm giá mạnh, đặc biệt là tại TP.HCM, với mức giảm từ 14% đến 28% so với năm ngoái.

Đặc biệt, bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục gặp khó khăn. Mặc dù ngành du lịch có dấu hiệu phục hồi, nhưng sức cầu đối với bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rất thấp, với mức giảm hơn 71% so với năm trước. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục triển khai chính sách cam kết thuê lại, mua lại và hỗ trợ lãi suất, nhưng chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Tương lai của thị trường bất động sản

Dự báo từ nửa cuối năm 2024 và đầu năm 2025, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn củng cố, khi tâm lý người mua dần ổn định hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý được cải thiện. Phân khúc nhà ở thực, đặc biệt là nhà riêng và nhà phố, có thể sẽ là tâm điểm trong giai đoạn này, trong khi các phân khúc đầu tư như đất nền và biệt thự dự án sẽ phục hồi từ năm 2025.

Với các luật mới đang có hiệu lực, cộng với các yếu tố cơ bản như sự ổn định về chính sách và dòng vốn đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam kỳ vọng sẽ trở lại quỹ đạo phát triển ổn định vào năm 2026, khi giá cả và thanh khoản sẽ trải đều trên các phân khúc. Từ đó, thị trường sẽ trở thành một kênh đầu tư bền vững và hiệu quả cho cả doanh nghiệp và người tiêu dùng.

Thu Ngân

Xem thêm tin: Tại đây