Giá nhà TP.HCM cao, người mua chật vật

Thị trường bất động sản TP.HCM 2025 thiếu 179.000 căn nhà, giá nhà tăng 29% mỗi năm, đẩy người dân vào khó khăn khi tìm nơi an cư do vướng pháp lý và chi phí cao.

Nguồn cung nhà ở hạn chế, chưa đáp ứng mục tiêu

Thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM trong nửa đầu năm 2025 tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng và giá nhà neo ở mức cao, khiến người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở. Các báo cáo từ Savills, CBRE Việt Nam và Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy thị trường chưa thực sự hồi phục, dù đã có những tín hiệu tích cực từ việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động các dự án. Dưới đây là phân tích chi tiết về tình hình thị trường, nguyên nhân dẫn đến khó khăn và các giải pháp tiềm năng.

TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng đến nay chỉ đạt 24% kế hoạch, tương ứng thiếu hụt 179.000 căn. Trong quý I/2025, chỉ có 800 căn hộ mới được mở bán, giảm 70% so với quý trước, trong đó phân khúc nhà ở giá rẻ (hạng C, dưới 50 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 13% tổng nguồn cung. Tính chung nửa đầu năm 2025, thị trường ghi nhận 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng mở bán mới, thấp hơn 16% so với cùng kỳ năm 2024 và là mức thấp nhất kể từ năm 2015.

Trong quý II/2025, nguồn cung mới tăng nhẹ với khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng, nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu. Theo CBRE Việt Nam, từ nay đến cuối năm, TP.HCM dự kiến chỉ có thêm 6.000 căn hộ và hơn 800 căn nhà thấp tầng mở bán mới, trong đó 70% nguồn cung đến từ các khu vực ngoại thành như Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Điều này cho thấy sự lệch pha cung-cầu, khi nguồn cung tại trung tâm TP.HCM tiếp tục khan hiếm, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền.

Sở Xây dựng TP.HCM báo cáo rằng trong quý II/2025, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 14 dự án nhà ở với tổng diện tích 309.560 m2 và tổng mức đầu tư hơn 15.387 tỷ đồng. Trong đó, có 9 dự án nhà ở thương mại, 1 dự án nhà ở xã hội và 3 dự án đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, 4 dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân với 2.874 căn hộ (diện tích 259.335 m2 sàn) cũng được triển khai. Tuy nhiên, các dự án được cấp phép chỉ có 3, còn 31 dự án đang triển khai với quy mô 20.119 căn nhà, tổng diện tích sàn xây dựng hơn 2 triệu m2. Hai dự án nhà ở thương mại cao cấp đủ điều kiện huy động vốn với 1.389 căn, tổng giá trị vốn cần huy động là 4.881 tỷ đồng. Những con số này cho thấy sự tăng trưởng chậm, chưa đủ để giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn cung.

Giá nhà tăng mạnh, người dân khó tiếp cận

Giá nhà ở tại TP.HCM tiếp tục duy trì ở mức cao, gây trở ngại lớn cho người mua, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình. Theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý II/2025 đạt trung bình 82 triệu đồng/m2, tăng 7% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm 2024. Trong 5 năm qua, giá chung cư tăng trung bình 46-60%, hiện đạt khoảng 60 triệu đồng/m2. Các dự án mở bán mới ghi nhận mức giá tăng 10-13% so với giai đoạn trước. Tại khu vực trung tâm (phần địa giới cũ), giá căn hộ thậm chí chạm ngưỡng 82 triệu đồng/m2, trong khi các căn hộ ở vùng ven có giá từ 50-60 triệu đồng/m2, nhưng chủ yếu là căn studio diện tích nhỏ, không phù hợp với nhu cầu của gia đình.

Câu chuyện của chị Tú Trân, một người dân tại phường An Lạc, phản ánh rõ khó khăn của người mua nhà. Với số tiền tích góp hơn 1 tỷ đồng, chị không thể tìm được căn hộ phù hợp dưới 2 tỷ đồng ở vùng ven TP.HCM. Các căn hộ 2 phòng ngủ có giá trên 60 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt từ CBRE Việt Nam, nếu không có chính sách hỗ trợ hoặc nguồn cung giá rẻ, việc sở hữu nhà ở sẽ ngày càng xa vời với đại đa số người dân đô thị.

Phân khúc nhà ở tại TP.HCM hiện chủ yếu tập trung vào phân khúc trung-cao cấp (hạng B và A), trong khi nhà ở thương mại bình dân và nhà ở cho người thu nhập thấp gần như không có. Bà Giang Huỳnh từ Savills Việt Nam dự báo rằng trong nửa cuối năm 2025, khoảng 8.000 căn hộ mới sẽ được mở bán, nhưng phần lớn vẫn thuộc phân khúc trung cấp, không giải quyết được nhu cầu nhà ở giá rẻ. Ông Vũ Anh Dũng từ Sở Xây dựng TP.HCM cũng thừa nhận rằng giá nhà ở tại TP.HCM cao hơn so với mặt bằng chung cả nước, và sự thiếu hụt nhà ở bình dân là một vấn đề lớn.

Giải pháp cải thiện nguồn cung và kiểm soát giá nhà

Để giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung và giá nhà tăng cao, TP.HCM cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trước tiên, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý là yếu tố then chốt. Theo bà Giang Huỳnh, các thủ tục phê duyệt dự án kéo dài và các vấn đề liên quan đến xác định chi phí sử dụng đất đang cản trở chủ đầu tư triển khai dự án. Trong 6-12 tháng tới, thành phố cần ưu tiên giải quyết các thủ tục hành chính về quy hoạch, giao đất, cho thuê đất và định giá đất để đẩy nhanh tiến độ dự án. Việc minh bạch thông tin và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục cũng sẽ giúp doanh nghiệp sớm đưa sản phẩm ra thị trường.

Thứ hai, TP.HCM cần tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá thấp. Ông Vũ Anh Dũng nhấn mạnh rằng việc ưu tiên quỹ đất và các chính sách ưu đãi cho các dự án này là giải pháp cốt lõi để tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực. Thành phố cũng cần rà soát và xử lý các dự án “treo”, hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn để tái khởi động các dự án, tránh lãng phí nguồn lực và tạo thêm nguồn cung nhà ở.

Thứ ba, việc khuyến khích phát triển nguồn cung ở các khu vực ngoại thành như Bình Dương, Long An và Đồng Nai sẽ giúp giảm áp lực lên thị trường trung tâm. CBRE dự báo rằng 70% nguồn cung mới trong năm 2025 sẽ đến từ các khu vực này, với giá nhà thấp hơn 50-80% so với trung tâm. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giá nhà ở các khu vực ngoại thành có thể tăng nhanh trong tương lai do ảnh hưởng từ quá trình sáp nhập và danh tiếng của “siêu đô thị”. Bà Dương Thùy Dung từ CBRE dự báo giá căn hộ sẽ tăng 9-11% và nhà liền thổ tăng 6-12% trong 3 năm tới, nhưng mức tăng này được đánh giá là hợp lý trong bối cảnh chi phí phát triển dự án và tiền sử dụng đất tăng cao.

Cuối cùng, các chính sách hỗ trợ bán hàng như chiết khấu 9-16%, hỗ trợ vay với ân hạn nợ gốc lên đến 10 năm và tặng gói nội thất đã được các chủ đầu tư áp dụng để kích cầu. Tuy nhiên, những chính sách này chỉ mang tính tạm thời và không đủ để giải quyết triệt để vấn đề giá nhà cao và thiếu nguồn cung. Sự phối hợp đồng bộ giữa chính quyền, doanh nghiệp và các bên liên quan là cần thiết để đảm bảo người dân TP.HCM có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.

Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025 đang đối mặt với thách thức lớn do thiếu hụt nguồn cung và giá nhà tăng nhanh. Dù có những tín hiệu tích cực như tăng trưởng dương từ đầu năm 2024 và các dự án được tháo gỡ pháp lý, thị trường vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở, đặc biệt là phân khúc giá rẻ. Các giải pháp như tháo gỡ pháp lý, phát triển nhà ở xã hội và tăng nguồn cung ở vùng ven cần được triển khai mạnh mẽ để cải thiện tình hình, giúp người dân dễ dàng hơn trong việc sở hữu nhà ở.

Khánh Nhi