Bất động sản chật vật về đích mục tiêu lợi nhuận 2024

Dù thị trường bất động sản đã có những tín hiệu khởi sắc, các chủ đầu tư vẫn đối mặt với nhiều thách thức để đạt được mục tiêu lợi nhuận trong năm 2024.

Dữ liệu từ quý III/2024 cho thấy sự phục hồi đáng kể ở một số chỉ số, tuy nhiên, những khó khăn tồn tại từ các năm trước vẫn ảnh hưởng sâu sắc đến tình hình tài chính của các doanh nghiệp.

Tăng trưởng doanh số bán hàng và sự phục hồi nhu cầu nhà ở

Theo số liệu từ VIS Rating, doanh số bán bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2024 tăng 48% so với quý trước, mức cao nhất trong 4 quý gần đây. Nhu cầu nhà ở tiếp tục thể hiện sự mạnh mẽ qua tỷ lệ hấp thụ cao và tăng trưởng cho vay mua nhà đạt mức 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng trưởng đáng kể, đặc biệt khi so sánh với mức tăng chỉ 1% của năm 2023.

Nhiều chủ đầu tư lớn như VHM, NLG, KDH, AGG và HDC đã ghi nhận doanh số cải thiện rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Chính sách giảm mức thanh toán trước khi mua nhà, kết hợp kỳ vọng giá nhà tăng, cũng thúc đẩy tâm lý tích cực từ phía người mua.

Tuy nhiên, VIS Rating nhận định rằng sự phục hồi này không đủ để giúp các doanh nghiệp đạt được mục tiêu lợi nhuận cả năm 2024. Doanh thu và lợi nhuận trong 9 tháng đầu năm của các chủ đầu tư mà VIS Rating theo dõi đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chính là lượng bàn giao thấp, phản ánh doanh số bán hàng yếu kém trong năm 2023.

Áp lực tài chính từ đòn bẩy cao và hàng tồn kho lớn

Bên cạnh khó khăn về doanh số, các doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với áp lực lớn từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong giai đoạn 2021-2023. Nhiều chủ đầu tư đã vay nợ để phát triển các dự án trong khi tâm lý thị trường xấu đi kể từ năm 2023 khiến hàng tồn kho khó bán hơn.

VIS Rating chỉ ra rằng, tính đến quý III/2024, hơn một nửa các chủ đầu tư bất động sản nhà ở mà họ theo dõi có hồ sơ tài chính yếu, với khả năng trả nợ thấp. Điều này tạo nên rủi ro tài chính lớn, đặc biệt trong bối cảnh dòng tiền của doanh nghiệp không cải thiện đáng kể.

Các quy định mới được ban hành vào tháng 7/2024 đã đặt ra giới hạn cho mức sử dụng nợ trong các dự án mới. VIS Rating kỳ vọng tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục chậm lại so với mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022-2023. Nhờ đó, tỷ số bao phủ nợ của các chủ đầu tư sẽ dần được cải thiện từ năm 2025 trở đi.

Chính sách mới mở ra cơ hội dài hạn

Một điểm sáng lớn trên thị trường là sự xuất hiện của hơn 20 nghị định và thông tư hướng dẫn được ban hành trong quý III/2024. Những chính sách này tập trung vào việc hỗ trợ triển khai các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi.

Những quy định mới đã giúp các chủ đầu tư có hướng dẫn rõ ràng hơn trong việc định giá đất, thu hồi đất và xử lý các khoản phí. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đẩy mạnh phê duyệt pháp lý cho các dự án nổi bật từ đầu năm 2024, dẫn đến sự gia tăng số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện bán hàng trong quý III/2024.

Các chính sách này không chỉ cải thiện sự minh bạch trên thị trường mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án mới, đặc biệt từ năm 2025. Theo VIS Rating, các chủ đầu tư sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền trong dài hạn.

Thách thức ngắn hạn vẫn hiện hữu

Dù các tín hiệu tích cực về chính sách đang mở ra triển vọng tốt hơn cho thị trường, VIS Rating dự đoán hơn 60% các doanh nghiệp bất động sản sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận trong năm 2024. Các khó khăn ngắn hạn bao gồm doanh thu giảm do lượng bàn giao hạn chế, áp lực trả nợ cao và tâm lý thị trường chưa hoàn toàn phục hồi.

Tuy nhiên, từ năm 2025, với sự hỗ trợ từ các chính sách mới và sự phục hồi dần của nhu cầu, tình hình có thể được cải thiện rõ rệt. Các doanh nghiệp bất động sản cần tập trung vào việc kiểm soát tài chính chặt chẽ, tối ưu hóa dòng tiền và tận dụng cơ hội từ các quy định mới để vượt qua thách thức hiện tại.

Kỳ vọng vào sự ổn định và tăng trưởng dài hạn

VIS Rating nhấn mạnh rằng, thị trường bất động sản dù đang đối mặt với những khó khăn trong ngắn hạn nhưng vẫn có triển vọng tích cực trong dài hạn. Tâm lý người mua nhà đang cải thiện, tạo cơ hội cho các chủ đầu tư tái khởi động các dự án và đẩy mạnh hoạt động kinh doanh.

Việc kết hợp giữa quản lý tài chính chặt chẽ và khả năng thích ứng nhanh với các chính sách mới sẽ là chìa khóa để các doanh nghiệp bất động sản đạt được sự ổn định và tăng trưởng trong tương lai.

Trong bối cảnh thị trường biến động, những nỗ lực không ngừng từ cả phía doanh nghiệp và Chính phủ sẽ là nền tảng để đưa ngành bất động sản trở lại quỹ đạo phát triển bền vững.

Thu Ngân

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn