Bất động sản: Hà Nội, TP.HCM không còn căn hộ giá dưới 25 triệu/m²

Phân khúc căn hộ bình dân đang suy giảm tại Hà Nội và TP.HCM, đặt ra thách thức lớn cho thị trường bất động sản và nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp.

Sự “tuyệt chủng” của căn hộ bình dân

Thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đang đối mặt với một vấn đề nghiêm trọng: sự biến mất hoàn toàn của căn hộ bình dân. Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ trọng căn hộ giá rẻ tại Hà Nội đã giảm từ 35% năm 2018 xuống 0% vào năm 2023. Tại TP.HCM, năm 2023 không ghi nhận bất kỳ dự án nào thuộc phân khúc này được triển khai.

Căn hộ bình dân từng là giải pháp an cư lý tưởng cho các gia đình trẻ và người có thu nhập trung bình hoặc thấp. Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm 2023, 80% nguồn cung căn hộ tại Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình từ 50 triệu đồng/m². Tình trạng tương tự xảy ra tại TP.HCM, khi các dự án tập trung phục vụ nhóm khách hàng thu nhập cao, hoàn toàn bỏ qua nhu cầu của đại đa số dân số.

Hệ quả là người thu nhập thấp không còn lựa chọn nào khả thi ngoài việc chuyển ra ngoại thành hoặc tìm đến các loại hình nhà ở không chính thống như chung cư mini, vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý và an toàn.

Nguyên nhân dẫn đến sự biến mất của căn hộ bình dân

Sự “tuyệt chủng” của căn hộ bình dân trên thị trường bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, cả về kinh tế lẫn chính sách.

Chi phí đất đai và biên lợi nhuận thấp

Giá đất tại các khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM tăng cao, khiến các dự án căn hộ bình dân không còn khả năng duy trì mức giá dưới 25 triệu đồng/m². Ngay cả khi phát triển ở khu vực ven đô, chi phí đất đai, vật liệu và xây dựng đều vượt ngưỡng, đẩy giá căn hộ lên mức 30 triệu đồng/m² hoặc cao hơn.

Các nhà phát triển bất động sản ưu tiên phân khúc cao cấp, nơi lợi nhuận có thể đạt mức 30-40%, thay vì chỉ khoảng 15% ở phân khúc giá rẻ. Bên cạnh đó, rủi ro về vốn và áp lực thanh khoản khiến việc đầu tư vào căn hộ bình dân trở nên kém hấp dẫn hơn so với các dự án cao cấp.

Rào cản pháp lý và tín dụng hạn chế

Thủ tục pháp lý phức tạp, mất nhiều thời gian và chi phí làm giảm động lực của doanh nghiệp khi đầu tư vào nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tài chính cho người mua nhà thu nhập thấp vẫn chưa được đồng bộ hóa. Các gói tín dụng ưu đãi khó tiếp cận, khiến nhu cầu nhà ở giá rẻ không thể chuyển thành giao dịch thực tế.

Sức hấp dẫn từ thị trường cao cấp

Phân khúc bất động sản cao cấp đang thu hút sự chú ý lớn từ nhóm khách hàng giàu có, Việt kiều và người nước ngoài. Các dự án cao cấp không chỉ dễ bán mà còn đạt tỷ lệ hấp thụ cao ngay khi mở bán, với một số dự án ghi nhận tỷ lệ bán lên đến 99%.

Ngoài ra, khách hàng sẵn sàng chi trả cho các tiện ích hiện đại, không gian sống sang trọng, càng khiến doanh nghiệp chuyển hướng mạnh mẽ vào phân khúc này thay vì đầu tư vào căn hộ bình dân. Để giải quyết tình trạng mất cân đối trên thị trường bất động sản, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ các cơ quan chức năng và sự hợp tác hiệu quả với doanh nghiệp.

Nhà nước cần áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất và thuế doanh nghiệp, đồng thời tăng hệ số sử dụng đất cho các dự án phát triển căn hộ bình dân. Việc đơn giản hóa quy trình cấp phép và giảm chi phí pháp lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp tham gia phân khúc này.

Mô hình hợp tác công – tư (PPP) có thể là giải pháp hiệu quả để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ. Nhà nước có thể cung cấp đất đai và hỗ trợ pháp lý, trong khi doanh nghiệp chịu trách nhiệm phát triển và quản lý dự án.

Các gói tín dụng ưu đãi cần được mở rộng và đơn giản hóa thủ tục để giúp người dân dễ dàng tiếp cận. Ngoài ra, cần tăng cường giám sát việc phân bổ nguồn vốn, đảm bảo các chương trình hỗ trợ đúng đối tượng.

Việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản minh bạch, đồng thời ban hành các chính sách hạn chế đầu cơ để kiểm soát giá cả, không chỉ giúp giảm áp lực tăng giá mà còn giúp thị trường vận hành hiệu quả và công bằng hơn.

Sự biến mất của căn hộ bình dân không chỉ phản ánh sự mất cân đối trong thị trường bất động sản mà còn đặt ra những thách thức lớn về an sinh xã hội. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính phủ và các doanh nghiệp, cùng những chính sách dài hạn và hiệu quả. Khi đó, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho mọi tầng lớp trong xã hội.

Chí Toàn 

Xem thêm tin tại đây