Thị trường đất phân lô tại TP.HCM: giá tăng nhẹ, nhà đầu tư chờ thời

Thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là khu Đông, đang chứng kiến giá đất nền tăng 10-20% so với năm trước. Nhà đầu tư kỳ vọng vào sức cầu tăng trở lại.

Giá đất nền tăng nhẹ sau thời kỳ suy giảm, tín hiệu phục hồi rõ nét

Thị trường đất nền phía Nam, đặc biệt là tại các khu vực phía Đông TP.HCM như quận 9 (nay thuộc TP.Thủ Đức), đã ghi nhận mức tăng giá từ 10-20% so với năm ngoái. Theo ghi nhận từ các môi giới bất động sản, thời điểm đầu năm 2024 đã đánh dấu sự chấm dứt của tình trạng bán tháo và bán lỗ, tạo điều kiện cho giá cả nhích dần. So với giai đoạn giá đất giảm sâu trong năm 2023, hiện tại giá đã tăng trở lại và bắt đầu tiệm cận mức cao của cuối năm 2021.

Các nhà đầu tư sở hữu đất nền đang có tâm lý chờ đợi, giữ hàng thay vì bán ngay, trong bối cảnh thị trường không còn nhiều sản phẩm bán “ngộp” với mức giảm sâu 20-30% như giữa năm 2023. Đây là một tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đã thoát khỏi đáy và có dấu hiệu phục hồi rõ ràng.

Nguồn cung có dấu hiệu giảm, giá bán tăng trở lại

Khảo sát thị trường cho thấy, hiện nay các nền đất thổ cư có diện tích từ 50-60m² tại quận 9 được chào bán ở mức giá từ 2,8-3,1 tỷ đồng/nền, so với mức 2,4-2,6 tỷ đồng vào đầu năm 2024. Giá bán đã gần chạm mốc cuối năm 2021. Theo nhiều môi giới, nguồn cung đất giá “ngộp” đã cạn kiệt và việc tìm được sản phẩm giảm giá sâu là rất khó khăn.

Tại các khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, giá đất nền và nhà riêng lẻ cũng tăng nhẹ từ 5-10% so với cùng kỳ năm ngoái. Những mảnh đất từng giảm giá trên dưới 30% trong năm 2023 hiện cũng đã có người mua. Các sản phẩm rao bán gần đây được định giá ngang hoặc thấp hơn khoảng 10% so với đầu năm 2022, cho thấy nguồn cung với giá rẻ đã trở nên khan hiếm hơn.

Luật đất đai mới tác động đến tâm lý thị trường

Các quy định mới trong Luật Đất đai, đặc biệt là Quyết định 83, đã tạo hiệu ứng đáng kể lên thị trường. Theo quy định này, chủ đầu tư không được phân lô bán nền nếu chưa hoàn thiện việc xây dựng và phải đáp ứng đầy đủ nghĩa vụ tài chính, khiến giá sản phẩm tăng lên do chi phí cao hơn.

Ông Nguyễn Đức Hòa, một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM, cho rằng những điều chỉnh này đã thay đổi tâm lý của nhiều nhà đầu tư. Các nhà đầu tư có đất thổ cư thường lựa chọn giữ hàng, chờ đợi khi nguồn cung có thể giảm trong tương lai do khung pháp lý mới. Một số sản phẩm trước đây từng giảm sâu hiện đã được rút khỏi thị trường, chờ tín hiệu tích cực hơn.

Giá đất đang tăng cao tại TP.HCM, hứa hẹn biến động lớn trong tương lai

Theo bảng giá đất vừa ban hành, giá đất tại TP.HCM đã tăng mạnh từ 4 đến 35 lần tùy khu vực, ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường. Tuy vậy, theo ông Hòa, đây chưa phải là đỉnh, vì từ 1/1/2026, giá đất có khả năng tiếp tục tăng mạnh trên toàn quốc. Điều này dự kiến sẽ tạo ra những biến động lớn trong phân khúc đất nền thổ cư, đặc biệt khi nhu cầu thị trường tăng trở lại.

Thị trường khu Đông TP.HCM, đặc biệt là quận 9, ghi nhận giao dịch tăng và giá tăng từ 10-20% so với năm 2023. Đây được coi là một trong những khu vực có thanh khoản tốt, với tiềm năng tăng trưởng ngắn hạn rõ nét. Dài hạn, sự phát triển của hạ tầng giao thông, các dự án đô thị và tác động của các quy định mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng của khu vực này.

Đất nền khu đông dẫn dắt thị trường với tiềm năng dài hạn

Không chỉ có thanh khoản tốt, đất nền tại khu Đông còn được coi là có tiềm năng tăng trưởng dài hạn, đặc biệt khi các dự án hạ tầng đang được hoàn thiện. Khu vực này hiện là điểm đến của nhiều dự án giao thông lớn, góp phần đẩy giá trị bất động sản lên cao hơn. Các nhà đầu tư kỳ vọng đây sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trường khu Đông, nhất là khi khu vực này còn nhiều dư địa để phát triển.

Ông Hòa nhấn mạnh, tuy thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi, nhưng sự gia tăng giá đất tại khu Đông là một minh chứng cho sự cải thiện dần của thị trường. Điều này thể hiện qua mức thanh khoản cao và sự hồi phục về giá ở nhiều khu vực. Với triển vọng này, nhà đầu tư có thể cân nhắc giữ hàng hoặc tham gia mua vào ở những khu vực còn dư địa phát triển để tận dụng sự tăng giá trong thời gian tới.

Tác động của quyết định 83 và xu hướng pháp lý tương lai

Theo Quyết định 83, các chủ đầu tư không thể tiến hành phân lô bán nền nếu chưa hoàn thiện xây dựng. Quy định này, cộng với yêu cầu về nghĩa vụ tài chính, đã làm cho chi phí phát triển các khu đất phân lô cao hơn, đồng thời tác động đến giá bán. Trong bối cảnh này, các nhà đầu tư kỳ vọng vào việc giữ hàng để chờ đợi thị trường tăng giá trong tương lai. Điều này cũng tạo ra một lượng lớn các sản phẩm được rao bán với giá tiệm cận mức cao của các năm trước, đặc biệt là tại các khu vực phát triển mạnh như quận 9 và TP.Thủ Đức.

Ngoài ra, sự thay đổi pháp lý và quy định về khung giá đất sẽ tạo ra áp lực cho cả người bán và người mua. Người mua khó tìm được sản phẩm giá rẻ, trong khi người bán có xu hướng tăng giá để phù hợp với chi phí phát sinh từ quy định mới. Điều này đẩy thị trường vào giai đoạn cạnh tranh mạnh mẽ, với xu hướng gia tăng về giá và khan hiếm sản phẩm giá thấp.

Triển vọng thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới

Thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước giai đoạn mới, với những thay đổi rõ rệt về giá và quy định. Khu Đông và các vùng ven tiếp tục là tâm điểm nhờ vào tiềm năng phát triển dài hạn. Tuy nhiên, với xu hướng tăng giá hiện tại, khả năng sinh lời của phân khúc đất nền vẫn phụ thuộc nhiều vào yếu tố pháp lý và tình hình kinh tế chung.

Sự tăng giá của đất nền, cùng với những điều chỉnh pháp lý mới, sẽ tiếp tục đẩy giá trị bất động sản lên cao hơn trong thời gian tới. Nhà đầu tư và người mua nhà cần cân nhắc kỹ trước khi tham gia thị trường, đặc biệt khi triển vọng phục hồi vẫn còn đang phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Thị trường đất nền phía Nam đã và đang dần phục hồi, tạo ra kỳ vọng tích cực cho các nhà đầu tư. Tuy vậy, bối cảnh pháp lý mới đòi hỏi sự thận trọng và nghiên cứu kỹ lưỡng, để đảm bảo rằng mọi quyết định đầu tư đều phù hợp với sự phát triển của thị trường trong tương lai.

Phương Thảo

Nguồn tham khảo: Nhịp sống Kinh doanh