8.700 căn hộ cho thuê ngắn hạn TP.HCM gặp khó vì lệnh cấm

Lệnh cấm cho thuê ngắn hạn gây sốc cho chủ sở hữu 8.740 căn hộ

TP.HCM, trung tâm du lịch và kinh tế phía Nam, đang chứng kiến làn sóng bất ổn trong thị trường bất động sản (BĐS) cho thuê ngắn hạn. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khoảng 8.740 căn hộ chung cư tại 24 tòa nhà, chủ yếu vận hành qua nền tảng Airbnb, bị ảnh hưởng trực tiếp bởi Quyết định 26/2025/QĐ-UBND.

Quyết định này cấm sử dụng căn hộ chung cư cho mục đích không phải để ở, bao gồm hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày (short-term rental), khiến nhiều chủ sở hữu rơi vào cảnh khó khăn tài chính.

Quy định cấm không mới, từng xuất hiện trong Luật Nhà ở 2014, nhưng trong gần một thập kỷ, các cơ quan quản lý tại TP.HCM không siết chặt việc cho thuê ngắn hạn qua Airbnb. Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở 2023 tái khẳng định quy định này, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 26, chính thức chặn mô hình kinh doanh từng mang lại lợi nhuận hấp dẫn cho hàng ngàn nhà đầu tư.

HoREA cho biết, nếu mỗi căn hộ có giá trị trung bình 5 tỷ đồng, tổng giá trị đầu tư vào 8.740 căn hộ ước tính 43.700 tỷ đồng. Với tỷ lệ vay 70% và lãi suất 9%/năm, dư nợ tín dụng khoảng 30.590 tỷ đồng, tạo ra gánh nặng lãi vay 2.753 tỷ đồng mỗi năm.

Chủ sở hữu các căn hộ này đang đối mặt với nhiều vấn đề. Nhiều người phải bồi thường hợp đồng với khách thuê, mất nguồn khách du lịch ngắn hạn, và không có thu nhập để trả nợ ngân hàng. Việc chuyển sang cho thuê dài hạn (long-term rental) là giải pháp khả thi, nhưng với quy mô gần 9.000 căn hộ, thị trường khó hấp thụ hết lượng cung lớn trong thời gian ngắn.

Hơn nữa, hoạt động cho thuê ngắn hạn còn tạo việc làm cho 8.740 đến 17.480 lao động, từ nhân viên vệ sinh đến quản lý đặt phòng. Lệnh cấm đột ngột đe dọa sinh kế của nhóm này, gây tác động dây chuyền đến nền kinh tế địa phương.

HoREA đề xuất sửa đổi Quyết định 26, cho phép cho thuê ngắn hạn nếu chủ sở hữu đáp ứng các điều kiện về đăng ký kinh doanh, nộp thuế, và khai báo lưu trú. Hiệp hội cũng kêu gọi Quốc hội làm rõ các khái niệm trong Luật Nhà ở 2023 để thống nhất cách áp dụng giữa các địa phương, tránh bất bình đẳng thị trường.

Phân tích tác động: Khủng hoảng tài chính và cú sốc thị trường BĐS

Quyết định cấm cho thuê ngắn hạn tại TP.HCM không chỉ ảnh hưởng đến 8.740 chủ sở hữu mà còn tác động sâu rộng đến thị trường BĐS và du lịch đô thị. Với tổng giá trị đầu tư 43.700 tỷ đồng, các căn hộ này đại diện cho một phần quan trọng trong phân khúc BĐS cho thuê tại TP.HCM.

Gánh nặng lãi vay 2.753 tỷ đồng/năm cho thấy nhiều nhà đầu tư phụ thuộc vào dòng tiền từ Airbnb để duy trì khả năng tài chính. Việc mất thu nhập đột ngột đẩy họ vào nguy cơ vỡ nợ, đặc biệt khi 70% giá trị đầu tư đến từ vốn vay ngân hàng.

So với năm 2019, khi Airbnb bắt đầu bùng nổ tại TP.HCM với khoảng 5.000 căn hộ, quy mô thị trường đã tăng gần gấp đôi, phản ánh sức hút của mô hình này. Lợi nhuận từ cho thuê ngắn hạn thường đạt 10-15%/năm, cao hơn nhiều so với cho thuê dài hạn (5-7%/năm).

Tuy nhiên, lệnh cấm khiến các nhà đầu tư phải giảm giá thuê hoặc chuyển hướng, làm giảm giá trị tài sản và lợi suất. Một căn hộ 5 tỷ đồng trước đây có thể thu về 50-70 triệu đồng/tháng qua Airbnb, nhưng nay chỉ đạt 20-30 triệu đồng/tháng với hợp đồng dài hạn.

Tác động kinh tế còn lan sang ngành du lịch. TP.HCM đón hơn 5 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2024, nhiều người chọn căn hộ Airbnb vì giá rẻ hơn khách sạn (tiết kiệm 30-50%) và tiện ích như bếp nấu, không gian riêng. Lệnh cấm có thể làm giảm sức cạnh tranh của TP.HCM so với các thành phố như Bangkok hay Singapore, nơi mô hình này được quản lý chặt chẽ thay vì cấm đoán. Hơn nữa, nguy cơ mất việc của 8.740-17.480 lao động cho thấy tác động xã hội không nhỏ, đặc biệt trong bối cảnh thị trường lao động đang phục hồi sau đại dịch.

HoREA lập luận rằng cho thuê ngắn hạn không vi phạm mục đích “để ở” của căn hộ, vì khách thuê sử dụng để nghỉ ngơi, sinh hoạt, không phải hoạt động thương mại như văn phòng hay cửa hàng. Sự bất đồng trong cách hiểu giữa Luật Nhà ở và Quyết định 26 là nguyên nhân chính gây tranh cãi, đồng thời tạo ra sự bất bình đẳng khi các địa phương khác như Đà Nẵng hay Hà Nội chưa áp dụng lệnh cấm tương tự.

Dự báo thị trường: BĐS cho thuê TP.HCM đối mặt biến động

Tại 60s Hôm Nay, chúng tôi dự báo thị trường BĐS cho thuê tại TP.HCM sẽ tiếp tục chịu áp lực trong quý III/2025, khi nguồn cung căn hộ dài hạn tăng đột biến từ 8.740 căn hộ Airbnb chuyển đổi. Giá thuê dài hạn có thể giảm 10-15% trong 6 tháng tới, đặc biệt tại các quận trung tâm như quận 1, quận 7, và TP. Thủ Đức, do cạnh tranh gay gắt. Cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS như VHM và KDH có thể biến động nhẹ, tăng tối đa 5%, do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước rủi ro chính sách.

Nhà đầu tư BĐS nên tạm dừng mua mới căn hộ cho thuê ngắn hạn tại TP.HCM và chờ tín hiệu từ việc sửa đổi Quyết định 26. Nếu TP.HCM nới lỏng quy định, thị trường Airbnb có thể phục hồi, đẩy lợi suất lên 12%/năm. Ngược lại, nếu lệnh cấm kéo dài, nhiều nhà đầu tư sẽ bán tháo căn hộ, gây áp lực giảm giá 5-10% trong phân khúc chung cư trung-cao cấp. Doanh nghiệp du lịch và khách sạn, như VTR, có thể hưởng lợi ngắn hạn khi khách chuyển sang lưu trú tại khách sạn, với cổ phiếu dự kiến tăng 7% trong quý II/2025.

Rủi ro lớn nhất là nếu các ngân hàng siết nợ do chủ căn hộ không trả được lãi vay, gây hiệu ứng domino lên thị trường tín dụng và BĐS. Nhà đầu tư nên phân bổ 10-15% danh mục vào quỹ ETF BĐS như VFMVN Diamond để giảm rủi ro, đồng thời theo dõi sát các động thái từ HoREA và UBND TP.HCM. Doanh nghiệp cần xây dựng các dịch vụ quản lý thuê dài hạn chuyên nghiệp để hỗ trợ chủ căn hộ chuyển đổi mô hình.

Phương Thảo

Nguồn tham khảo: vietnamfinance.vn