Giá căn hộ TPHCM tăng kỷ lục với gần 120 triệu đồng/m2

Giá căn hộ TPHCM tăng 47% so với năm trước, do nguồn cung cao cấp chiếm lĩnh. Thị trường bất động sản sôi động, nhà đầu tư cần tỉnh táo.

Căn hộ TPHCM lập đỉnh, phân khúc cao cấp áp đảo

Thị trường bất động sản TPHCM vừa ghi nhận bước ngoặt lớn khi giá căn hộ sơ cấp (giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư) chạm ngưỡng bình quân 4.691 USD/m2, tương đương gần 120 triệu đồng/m2, trong ba tháng đầu năm 2025. Đây là mức giá cao nhất từ trước đến nay, tăng 28% so với quý cuối năm 2024 và tăng mạnh 47% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự bứt phá này phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ nét của thị trường, với nguồn cung mới tập trung gần như hoàn toàn vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong quý I/2025, TPHCM đón khoảng 2.392 căn hộ mới mở bán. Đáng chú ý, phần lớn các dự án đều thuộc phân khúc giá trên 100 triệu đồng/m2, do các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Vinhomes, Gamuda Land và Keppel Land dẫn dắt. Khu Đông (TP. Thủ Đức) và khu trung tâm chiếm 53% nguồn cung mới, trong khi khu Nam và khu Tây lần lượt đóng góp 19% và 15%, nơi vẫn còn một số dự án giá trung cấp dao động quanh 60 triệu đồng/m2. Sự phân bổ này cho thấy các dự án giá vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, đẩy mặt bằng giá chung lên cao.

Tuy nhiên, đà tăng giá chóng mặt lại đi kèm với sự sụt giảm nghiêm trọng về thanh khoản. Chỉ 1.101 căn hộ được giao dịch thành công trong quý vừa qua, giảm 58% so với quý trước và thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm 2024. Các chính sách kích cầu như giãn thanh toán đến 3 năm hay chiết khấu 10-25% từ chủ đầu tư vẫn không thể bù đắp khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua. Điều này cho thấy thị trường đang đối mặt với tình trạng mất cân đối cung cầu, đặc biệt ở phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình.

Giá căn hộ TPHCM tác động đến thị trường bất động sản

Thanh khoản giảm mạnh là minh chứng rõ nét cho sự sự mất cân đối cung cầu trên thị trường. Tại khu Đông, nơi tập trung nhiều dự án hạng sang, tỷ lệ giao dịch thành công thậm chí còn thấp hơn, bất chấp các ưu đãi hấp dẫn từ chủ đầu tư. Điều này cho thấy giá bán đã vượt ngưỡng chi trả không chỉ của người mua để ở mà còn của một bộ phận nhà đầu tư, vốn thường nhạy bén với cơ hội sinh lời.

Trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), giá chuyển nhượng cũng có dấu hiệu chững lại, đạt bình quân 50 triệu đồng/m2, chỉ tăng nhẹ 3% so với quý trước. Các dự án tại khu trung tâm, vốn có tiềm năng cho thuê tốt, vẫn duy trì sức hút, nhưng ở các khu vực khác, giao dịch thứ cấp chủ yếu tập trung vào những căn hộ đã bàn giao, có pháp lý rõ ràng và kết nối thuận tiện. Điều này cho thấy người mua đang thận trọng hơn, ưu tiên giá trị thực thay vì chạy theo xu hướng đầu cơ.

Tác động của xu hướng này không chỉ giới hạn ở thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến các lĩnh vực liên quan. Với giá nhà tăng cao, nhu cầu vay vốn ngân hàng sẽ giảm, kéo theo sự chững lại của tín dụng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản nhỏ hơn, vốn tập trung vào phân khúc trung cấp hoặc bình dân, có thể gặp khó khăn trong việc cạnh tranh với các “ông lớn” sở hữu quỹ đất vàng và tiềm lực tài chính mạnh.

Dự báo thị trường bất động sản về cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư

Nhìn vào bức tranh hiện tại, thị trường bất động sản TPHCM được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng giá, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Đối với nhà đầu tư, phân khúc hạng sang mang lại tiềm năng sinh lời dài hạn, đặc biệt tại các khu vực như TP. Thủ Đức, quận 7 hay quận 1, nơi nhu cầu về căn hộ cao cấp vẫn tăng. 60s Hôm Nay nhận định rằng các nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án đã hoàn thiện pháp lý và có vị trí kết nối tốt để giảm thiểu rủi ro.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, áp lực cạnh tranh sẽ gia tăng khi nguồn cung cao cấp ngày càng nhiều. Các công ty cần đa dạng hóa sản phẩm, cân nhắc phát triển thêm căn hộ tầm trung để đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu. Đồng thời, việc hợp tác với các ngân hàng để cung cấp gói vay ưu đãi sẽ giúp kích cầu thị trường.

Trong bối cảnh này, thị trường chứng khoán cũng chịu ảnh hưởng gián tiếp. Cổ phiếu của các công ty bất động sản lớn như Vinhomes, Novaland hay Đất Xanh có thể biến động theo diễn biến giá nhà. Nếu thanh khoản thị trường giảm, giá cổ phiếu ngành này có nguy cơ điều chỉnh, đặc biệt với các doanh nghiệp phụ thuộc vào phân khúc cao cấp. Ngược lại, các công ty có chiến lược linh hoạt, tập trung vào phân khúc giá vừa túi tiền, có thể hưởng lợi từ nhu cầu tiềm năng.

Thanh Duy