Tin đồn sáp nhập tỉnh, thành đẩy giá đất lên cao bất thường

Tin đồn về việc sáp nhập tỉnh, thành đang khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng vọt bất thường, tạo tâm lý FOMO cho nhà đầu tư.

Hiện tượng tăng giá bất động sản bất thường

Gần đây, thông tin lan truyền về sáp nhập các tỉnh, huyện đã làm nóng thị trường bất động sản tại nhiều địa phương. Qua khảo sát, giá đất tại TP Việt Trì (Phú Thọ) ở các khu vực như Vân Phú, Trưng Vương, Thọ Sơn tăng 10-20% so với đầu năm. Một số lô thậm chí được rao cao hơn 30% so với cùng kỳ năm 2024, dù trước đó là đất bỏ hoang hoặc đất thổ cư ít giao dịch.

Tương tự, tại Hải Phòng, giá đất ở Kiến Thụy, An Đồng, Thủy Nguyên cũng biến động từng ngày, với mức tăng 15-20% so với cuối năm 2024. Môi giới tại đây còn dự đoán giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang sau khi sáp nhập hoàn tất, thu hút sự quan tâm đột ngột từ nhà đầu tư. Ở Ninh Bình, đất tại Ninh Tiến, Ninh Khánh, Tân Thành cũng được mua bán liên tục, có lô tăng 300-500 triệu đồng chỉ trong một tuần.

Ông Đinh Minh Tuấn từ Batdongsan.com.vn cho biết, dữ liệu big data ghi nhận mức độ tìm kiếm bất động sản tăng mạnh sau tin đồn sáp nhập. Tại Nhơn Trạch, giá đất tăng 41%, TP Thuận An (Bình Dương) tăng 26%, TP Dĩ An tăng 23%, phản ánh kỳ vọng lớn từ nhà đầu tư về tiềm năng phát triển sau khi sắp xếp hành chính.

Tâm lý đầu cơ thúc đẩy thị trường bất động sản

Nguyên nhân chính khiến giá đất leo thang là tâm lý đón đầu cơ hội từ sáp nhập. Nhiều người kỳ vọng hạ tầng giao thông, kinh tế và dân cư sẽ phát triển mạnh tại các trung tâm hành chính mới, kéo theo giá trị bất động sản tăng vọt. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận, chỉ vài tuần sau tin đồn, giá trị đất tại một số nơi đã bị đẩy lên 20%, nhất là ở các khu vực gần đô thị lớn như TP.HCM.

Tuy nhiên, lãnh đạo Sở Xây dựng Phú Thọ cho biết, các sàn giao dịch chính thức tại địa phương vẫn “đóng băng”, chưa ghi nhận giao dịch tăng đột biến. 

Hiện tượng tăng giá đất chủ yếu diễn ra giữa các cá nhân, cho thấy dấu hiệu đầu cơ tự phát hơn là xu hướng thị trường bền vững. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, khẳng định phần lớn đợt tăng giá đến từ nhóm đầu cơ, dùng chiêu trò mua bán qua tay để lôi kéo nhà đầu tư mới, nhắm đến lợi nhuận ngắn hạn.

Thực tế, tại huyện Chương Mỹ (Hà Nội), đất xa trung tâm cũng được rao tăng 20%, lên 20-25 triệu đồng/m2 so với năm trước. Dù vậy, lượng giao dịch thực tế chỉ tăng ở các khu vực dự đoán là trung tâm sáp nhập, nơi giá bất động sản còn thấp, cho thấy sự tăng trưởng không đồng đều trên thị trường.

Chuyên gia cảnh báo rủi ro từ sốt ảo

Dù tâm lý nhà đầu tư đang tích cực, ông Đinh Minh Tuấn cảnh báo rằng đợt tăng giá đất này tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Thứ nhất, thông tin sáp nhập hiện chỉ là tin đồn lan truyền trên mạng xã hội, chưa có quyết định chính thức từ cơ quan chức năng. Việc thiếu thông tin rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ rơi vào bẫy đầu cơ, mua đất với mức giá bị thổi phồng quá mức.

Thứ hai, giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thay đổi hành chính. Ông Tuấn nhấn mạnh, để giá đất tăng bền vững, cần có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, pháp lý và nhu cầu thực tế. Nếu sáp nhập không đi kèm đầu tư cụ thể, giá trị đất khó duy trì ở mức cao, dẫn đến nguy cơ “chôn vốn” cho nhà đầu tư.

Thứ ba, quá trình sáp nhập có thể kéo theo điều chỉnh quy hoạch, làm thay đổi giá trị của các lô đất hiện tại. Những khu vực được đánh giá cao hôm nay chưa chắc giữ được sức hút sau khi kế hoạch chính thức được công bố. VARS cũng đồng tình rằng, các đợt sốt đất dựa vào tin đồn thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng dễ sụp đổ nếu thiếu nền tảng hỗ trợ.

Ông Nguyễn Văn Đính khuyến cáo nhà đầu tư cần tỉnh táo trước cơn sốt ảo. “Phần lớn lợi ích rơi vào tay nhóm đầu cơ, trong khi người mua cá nhân hoặc ở thực dễ mắc kẹt với mức giá kỳ vọng không thực tế,” ông nói. Hiện tượng này không mới, từng xảy ra khi có thông tin quy hoạch lớn, nhưng thường chỉ mang lại lợi nhuận cho một nhóm nhỏ thay vì toàn thị trường.

Lời khuyên cho nhà đầu tư bất động sản

Để tránh rủi ro, chuyên gia khuyên nhà đầu tư cần kiểm chứng thông tin thay vì chạy theo tin đồn. Việc giá đất tăng bất thường hiện nay phần lớn do nhóm đầu cơ thổi giá, không phản ánh đúng giá trị thực. Nhà đầu tư nên xem xét các yếu tố nền tảng như vị trí, pháp lý, và tiềm năng khai thác trước khi xuống tiền.

VARS nhấn mạnh, giá trị đất chỉ tăng bền vững khi có sự đầu tư cụ thể vào hạ tầng như đường lớn, metro, trường học, hoặc khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê. Nếu chỉ dựa vào thông tin sáp nhập mà không có kế hoạch phát triển rõ ràng, giá đất sẽ khó duy trì mức cao trong dài hạn. Ngoài ra, bảng giá đất mới cũng là yếu tố cần theo dõi, vì nó có thể ảnh hưởng đến xu hướng thị trường trong tương lai.

Nhà đầu tư cá nhân cần tránh tâm lý FOMO, bởi quyết định vội vàng có thể dẫn đến việc mua đất giá cao nhưng không bán được, hoặc phải chờ nhiều năm để thị trường ổn định. Với tình hình hiện tại, thận trọng là yếu tố then chốt để bảo vệ vốn trước cơn sốt giá đất bất thường do tin đồn sáp nhập gây ra trong năm 2025.

Chí Toàn