Nhà ở xã hội Hà Nội giá thuê cao làm khó người lao động

Hà Nội áp dụng giá thuê nhà ở xã hội từ 48.000 đến 198.000 đồng/m²/tháng, nhưng chưa đủ sức hút với người thu nhập thấp.

Khung giá thuê nhà ở xã hội mới tại Hà Nội

Từ ngày 14/4/2025, Hà Nội chính thức áp dụng khung giá thuê nhà ở xã hội (NƠXH) không sử dụng vốn đầu tư công hoặc tài chính công đoàn, theo Quyết định 27/2025/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội. Khung giá được chia theo số tầng của tòa nhà, dao động từ mức thấp nhất 48.000 đồng/m²/tháng (nhà dưới 10 tầng) đến cao nhất 198.000 đồng/m²/tháng (nhà trên 30 tầng).

Cụ thể, nhà từ 11 đến 20 tầng có giá thuê từ 55.000 đến 110.000 đồng/m²/tháng, trong khi nhà từ 21 đến 30 tầng dao động từ 75.000 đến 150.000 đồng/m²/tháng. Đối với nhà trên 30 tầng, mức giá tối thiểu là 99.000 đồng/m²/tháng. Quy định này áp dụng cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu, ban quản trị, và đơn vị quản lý vận hành NƠXH, cùng người thuê và các cơ quan liên quan.

Thực tế cho thấy giá thuê NƠXH tại Hà Nội không có nhiều chênh lệch so với chung cư thương mại. Tại dự án NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), cao 32 tầng, giá thuê hiện là 99.000 đồng/m²/tháng, đúng mức tối thiểu trong khung giá cho nhà trên 30 tầng. Với căn hộ nhỏ nhất 69,8 m², người thuê phải trả 7 triệu đồng/tháng, chưa bao gồm nội thất. Trong khi đó, tại dự án N01 Hạ Đình (huyện Thanh Trì), cao 25 tầng, giá thuê lên đến 150.000 đồng/m²/tháng, mức cao nhất trong khung giá cho nhà 21-30 tầng. Căn hộ 70 m² tại đây có giá thuê 10,5 triệu đồng/tháng.

Khung giá này không áp dụng cho NƠXH làm nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp, NƠXH đầu tư bằng vốn nhà nước cho lực lượng vũ trang, hoặc các bên đã thỏa thuận giá thuê. Sở Xây dựng Hà Nội được giao phối hợp với Sở Tài chính để xây dựng khung giá cho NƠXH đầu tư bằng vốn công, đảm bảo minh bạch và tuân thủ pháp luật.

Giá thuê nhà ở xã hội có thực sự hấp dẫn

Dữ liệu thực tế cho thấy giá thuê NƠXH tại Hà Nội chưa thực sự phù hợp với người thu nhập thấp. Tại NHS Trung Văn, căn hộ 69,8 m² giá thuê 7 triệu đồng/tháng chỉ bao gồm thiết bị vệ sinh cơ bản, người thuê phải tự trang bị nội thất. So với chung cư thương mại C14 Bắc Hà ngay cạnh, căn 70 m² có nội thất đầy đủ giá 10 triệu đồng/tháng, còn căn 110 m² trống chỉ 12 triệu đồng/tháng. Khoảng cách giá thuê giữa NƠXH và chung cư thương mại không đáng kể, đặc biệt khi xét đến yếu tố nội thất và tiện nghi.

Tình hình tương tự tại N01 Hạ Đình, nơi căn hộ 70 m² giá thuê 10,5 triệu đồng/tháng. Gần đó, chung cư PCC1 (quận Thanh Xuân) cho thuê căn 68 m² với giá 10 triệu đồng/tháng (chưa nội thất) hoặc 12 triệu đồng/tháng (có nội thất). Chung cư Pandora, nhắm đến phân khúc trung-cao cấp, có căn 82 m² giá thuê 12-14 triệu đồng/tháng, chỉ nhỉnh hơn N01 Hạ Đình một chút. Điều này cho thấy giá thuê NƠXH tại Hà Nội đang tiệm cận với chung cư thương mại, làm giảm sức hút đối với người lao động có thu nhập thấp.

Thị trường chung cư mini tại quận Thanh Xuân cũng là một đối thủ cạnh tranh. Giá thuê dao động từ 140.000 đến 150.000 đồng/m²/tháng, tương đương với NƠXH, nhưng tổng chi phí thấp hơn do diện tích nhỏ. Căn hộ 30-35 m² tại đây chỉ tốn 4,2-5,1 triệu đồng/tháng, phù hợp hơn với khả năng chi trả của người lao động. Trong khi đó, các dự án NƠXH như NHS Trung Văn và N01 Hạ Đình có diện tích lớn (69-70 m²), dẫn đến tổng giá thuê từ 7 đến 10,5 triệu đồng/tháng.

Nguyên nhân chính là chiến lược của chủ đầu tư. Theo ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), các doanh nghiệp hiện ưu tiên bán NƠXH để thu hồi vốn nhanh, thay vì cho thuê dài hạn. Điều này khiến nguồn cung NƠXH cho thuê giá ưu đãi hạn chế, không đáp ứng được nhu cầu thực tế của người lao động.

Xu hướng thị trường bất động sản và lời khuyên cho nhà đầu tư

Giá thuê NƠXH tại Hà Nội cho thấy sự chênh lệch giữa NƠXH và chung cư thương mại ngày càng thu hẹp. Với khung giá tối đa 198.000 đồng/m²/tháng, các dự án NƠXH cao tầng có thể tiếp tục tăng giá thuê, làm giảm tính cạnh tranh so với chung cư thương mại. Trong bối cảnh quy định phòng cháy chữa cháy được siết chặt, giá thuê chung cư mini tăng lên 140.000-150.000 đồng/m²/tháng, nhưng vẫn hút khách nhờ tổng chi phí thấp.

Thị trường bất động sản cho thuê tại Hà Nội trong thời gian tới có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn. Nếu không có cơ chế đặc thù để khuyến khích chủ đầu tư phát triển NƠXH cho thuê giá ưu đãi, nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm. Ông Lê Văn Bình nhấn mạnh rằng việc sở hữu nhà không còn là ưu tiên hàng đầu của người lao động trong bối cảnh chuyển đổi công việc thường xuyên.

Tại 60s Hôm Nay, chúng tôi khuyến nghị các nhà đầu tư bất động sản cân nhắc tập trung vào phân khúc NƠXH cho thuê, nhưng cần đưa ra mức giá cạnh tranh, dưới 5 triệu đồng/tháng cho căn hộ 30-40 m², nhằm thu hút người lao động. Đồng thời, các doanh nghiệp nên đề xuất chính sách hỗ trợ, như ưu đãi thuế, để giảm giá thuê và tăng tính hấp dẫn của NƠXH.

Khung giá thuê NƠXH tại Hà Nội từ 48.000 đến 198.000 đồng/m²/tháng chưa thực sự tạo lợi thế cho người thu nhập thấp, khi giá thuê tiệm cận chung cư thương mại. Cần có chính sách khuyến khích chủ đầu tư để tăng nguồn cung NƠXH giá rẻ, đáp ứng nhu cầu thực tế của người lao động.

Bảo Long