Khung giá mới tác động đến thị trường đất thuê

UBND TP.HCM dự thảo Quyết định về tỷ lệ giá thuê đất, áp dụng công trình ngầm và đất có mặt nước để làm cơ sở tính tiền thuê.

Điều chỉnh đơn giá theo nhóm khu vực và mục đích sử dụng đất

Theo dự thảo Quyết định mới về tính đơn giá thuê đất hàng năm, nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường và hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến các hoạt động sản xuất kinh doanh tỷ lệ tính toán sẽ áp dụng cho các trường hợp thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, phân chia theo từng nhóm mục đích sử dụng khác nhau. như đất phi nông nghiệp, đất thương mại, và đất nông nghiệp. Quyết định này dự kiến tác động đáng kể đến chi phí sử dụng đất của nhiều doanh nghiệp trên địa bàn thành phố.

Cụ thể, phần đất sử dụng cho sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, không bao gồm đất chuyên dụng cho thương mại, dịch vụ hoặc các công trình công cộng, sẽ được phân chia thành ba khu vực với các tỷ lệ khác nhau. Khu vực 1, bao gồm các quận trung tâm như 1, 3, 4, 5, 10 và Phú Nhuận, sẽ áp dụng tỷ lệ 1%. Khu vực 2 (các quận 6, 7, 8, 11, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp và TP. Thủ Đức) sẽ có tỷ lệ 0,75%, trong khi Khu vực 3 (Huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ và Nhà Bè) sẽ áp dụng tỷ lệ thấp nhất là 0,5%.

Công thức tính đơn giá thuê đất được nêu trong dự thảo là tỷ lệ phần trăm tương ứng nhân với giá đất theo bảng giá điều chỉnh mới vừa được TP. Hồ Chí Minh công bố, có hiệu lực từ cuối tháng 10/2024. Quyết định trước đây, cụ thể là Quyết định 50/2014/QĐ-UBND, đã quy định rõ ràng về đơn giá thuê đất và mặt nước, phân chia thành 4 khu vực với tỷ lệ từ 1,6-2% cho các loại hình như dịch vụ, thương mại, tài chính, đến 1% cho đất thuộc khu công nghiệp, khu chế xuất.

Theo nhận định, tỷ lệ thuê đất trong dự thảo mới đã giảm đáng kể so với quy định trước đây. Tuy nhiên, cùng với bảng giá đất mới áp dụng từ tháng 10/2024, mức giá này có thể tăng từ 5-38 lần tùy theo khu vực. Do đó, giá thuê đất trả tiền hàng năm cũng sẽ tăng tương ứng, tạo ra nhiều biến động trong thị trường bất động sản.

Dự báo tăng giá thuê đất và tác động lên doanh nghiệp

Các doanh nghiệp môi giới bất động sản nhận định rằng, theo tỷ lệ phần trăm trong dự thảo và bảng giá đất mới, giá thuê đất phi nông nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tăng từ 35-50%. Với đất thương mại và dịch vụ, mức tăng trung bình cũng sẽ trong khoảng từ 18-53%, tùy thuộc vào từng khu vực cụ thể. Điều này phản ánh rõ tình hình sức mua và giá thị trường đất đai hiện tại tại địa phương.

Theo Sở Tài chính, việc điều chỉnh giá thuê đất và mặt nước được nhận định là cần thiết và hợp lý, nhằm phản ánh gần đúng thực tế giá thuê trên thị trường. Mức tăng này là yếu tố tất yếu khi TP.HCM điều chỉnh bảng giá đất theo hướng gần với giá thị trường đồng thời vẫn duy trì được khả năng chi trả của nền kinh tế.

Đối với đất thuê cho mục đích sản xuất kinh doanh, một yếu tố quan trọng được Sở Tài chính chú ý là phần lớn các doanh nghiệp thường thuê đất tại khu vực 2 và khu vực 3. Đây là các khu vực mà đơn giá đất để tính tiền thuê tương đối thấp, từ 50% đến 75% so với bảng giá đất sản xuất kinh doanh. Điều này góp phần đảm bảo rằng giá thuê đất không tăng quá đột biến, giảm sức ép cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Dù vậy, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã bày tỏ lo ngại trước sự điều chỉnh này, đặc biệt là với bảng giá đất điều chỉnh tăng cao tại các khu vực ngoại ô, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp và khu chế xuất. Hiệp hội đề nghị Sở Tài chính xem xét lại dự thảo, cụ thể là giảm thêm tỷ lệ tính đơn giá thuê đất ở mỗi khu vực xuống 0,25% so với mức đã công bố, nhằm tránh sự gia tăng mạnh mẽ trong giá thuê đất gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc mở rộng sản xuất và phát triển kinh doanh.

Việc điều chỉnh này không chỉ tác động đến các doanh nghiệp đang hoạt động mà còn ảnh hưởng tới những nhà đầu tư mới đang có ý định tham gia vào thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Trong bối cảnh vốn đầu tư ngày càng khan hiếm và nhu cầu thuê đất tiếp tục tăng cao, việc cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi ích của doanh nghiệp và lợi ích tổng thể của nền kinh tế là điều tối quan trọng.

Minh Thư

Nguồn tham khảo: Thời báo Ngân hàng