Doanh nghiệp bất động sản kêu cứu vì thuế bổ sung 5,4% tiền sử dụng đất

Doanh nghiệp bất động sản đối mặt chi phí tăng vọt do quy định thu bổ sung 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp, gây chậm tiến độ dự án và rủi ro tài chính.

Gánh nặng từ thuế bổ sung 5,4% tiền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã đưa ra quy định mới khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) rơi vào tình trạng khó khăn. Theo Nghị định số 103/2024 của Chính phủ, các doanh nghiệp đã nhận quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch trước ngày luật có hiệu lực nhưng chưa được xác định giá đất phải nộp bổ sung 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất chưa nộp. Quy định này áp dụng cho khoảng thời gian từ khi có quyết định giao đất đến khi giá đất được xác định chính thức, tạo ra một khoản chi phí đáng kể cho các doanh nghiệp.

Vấn đề bắt nguồn từ việc cơ quan nhà nước chậm xác định giá đất (giá trị đất được tính để thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất). Theo quy định, trách nhiệm định giá đất thuộc về cơ quan nhà nước, và doanh nghiệp không được tham gia vào quá trình này. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều dự án BĐS bị trì hoãn do cơ quan chức năng chậm hoàn thành thủ tục định giá. Điều này dẫn đến việc doanh nghiệp không thể nộp tiền sử dụng đất đúng hạn, không được bàn giao đất, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và không thể triển khai dự án theo kế hoạch.

Hậu quả là các doanh nghiệp phải chịu khoản thu bổ sung 5,4%/năm, tương đương lãi suất phạt chậm nộp, dù nguyên nhân chậm trễ không xuất phát từ họ. Số tiền này làm tăng chi phí dự án, gây áp lực tài chính lớn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS đang gặp khó khăn về thanh khoản và nguồn vốn.

Theo ông Đặng Hồng Anh, việc chậm xác định giá đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, nhưng doanh nghiệp lại phải gánh chịu hậu quả. Hơn nữa, quy trình định giá đất tại Việt Nam hiện do cơ quan nhà nước thực hiện, không giống nhiều quốc gia khác nơi đơn vị định giá độc lập chịu trách nhiệm. Điều này không chỉ làm chậm tiến độ mà còn tiềm ẩn nguy cơ thiếu minh bạch và thiếu chuyên nghiệp.

Tác động của thuế bổ sung 5,4% đến thị trường bất động sản

Quy định thu bổ sung 5,4% tiền sử dụng đất chưa nộp không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến tài chính của doanh nghiệp mà còn tác động sâu rộng đến toàn bộ thị trường BĐS. Chi phí tăng thêm khiến các doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán nhà ở hoặc shophouse, làm giảm sức cạnh tranh trên thị trường. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở đang suy giảm do lãi suất vay mua nhà cao và tâm lý thận trọng của người mua, việc tăng giá có thể khiến các dự án khó tiêu thụ hơn.

Hơn nữa, việc chậm xác định giá đất dẫn đến trì hoãn bàn giao đất và cấp sổ đỏ, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án. Nhiều doanh nghiệp không thể triển khai xây dựng, gây thiệt hại về cơ hội kinh doanh và làm giảm niềm tin của nhà đầu tư. Chẳng hạn, các dự án nhà ở xã hội, vốn đã gặp khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục, càng bị kẹt trong vòng lặp hành chính. Điều này làm giảm nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ, vốn đang rất thiếu hụt tại các đô thị lớn như TP.HCM.

So với lịch sử, thị trường BĐS Việt Nam từng đối mặt với nhiều thách thức tương tự. Từ năm 2019-2020, hàng loạt dự án tại TP.HCM bị đình trệ do các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai. Quy định mới về thu bổ sung 5,4% tiền sử dụng đất có thể làm trầm trọng thêm tình trạng này, đẩy các doanh nghiệp vào thế khó, đặc biệt là những doanh nghiệp nhỏ và vừa vốn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng. 

Dự báo thị trường bất động sản và lời khuyên cho nhà đầu tư

Nhìn vào bối cảnh hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2025-2026 có thể tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt khi các chính sách thuế và đất đai chưa được tháo gỡ triệt để. Quy định thu bổ sung 5,4% tiền sử dụng đất chưa nộp, nếu không được điều chỉnh, sẽ làm tăng chi phí đầu vào của các dự án BĐS, đẩy giá nhà ở và shophouse lên cao hơn. Điều này có thể làm giảm sức mua, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân, nơi người mua nhạy cảm với giá cả.

Các doanh nghiệp BĐS cần chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh để thích ứng với chính sách mới. Một giải pháp là tăng cường hợp tác với các đơn vị định giá độc lập hoặc hối thúc cơ quan nhà nước đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất. Ngoài ra, doanh nghiệp nên tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, tránh phụ thuộc vào các dự án đang chờ phê duyệt giá đất để giảm rủi ro bị truy thu. Đối với các doanh nghiệp nhỏ, việc chuyển đổi mô hình kinh doanh sang các phân khúc ít chịu ảnh hưởng từ chính sách đất đai, như cho thuê shophouse hoặc phát triển nhà ở xã hội, có thể là hướng đi khả thi.

Trong dài hạn, nếu cơ quan nhà nước không điều chỉnh quy định thu bổ sung 5,4% hoặc cải thiện quy trình định giá đất, thị trường BĐS có thể chứng kiến sự phân hóa mạnh. Các doanh nghiệp lớn, có nguồn vốn dồi dào, sẽ dễ dàng vượt qua khó khăn, trong khi các doanh nghiệp nhỏ có nguy cơ bị loại khỏi thị trường. Nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm thế cho một giai đoạn biến động, đồng thời tận dụng các cơ hội từ chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội hoặc các dự án có pháp lý minh bạch.

Quy định thu bổ sung 5,4% tiền sử dụng đất chưa nộp là thách thức lớn cho doanh nghiệp BĐS, nhưng cũng mở ra cơ hội để thị trường sàng lọc những dự án chất lượng. Nhà đầu tư và doanh nghiệp cần linh hoạt, tỉnh táo để vượt qua giai đoạn khó khăn, đồng thời tận dụng các chính sách hỗ trợ để phát triển bền vững.

Khánh Nhi