Đất nền phía Nam 2025: Giá cao, khách mua thưa thớt

Đất nền phía Nam đang đối mặt với tình trạng ế ẩm dù thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi. Với giá bán tăng cao và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, các dự án đất nền tại Long An, Bình Dương khó tìm khách mua, khiến nhiều chủ đầu tư phải trì hoãn mở bán.

Thị trường bất động sản phục hồi nhưng đất nền èo uột

Dù thị trường bất động sản phía Nam năm 2025 bắt đầu khởi sắc, phân khúc đất nền vẫn rơi vào cảnh đìu hiu. Nguyên nhân chính là giá bán tăng vọt và sự giảm nhiệt trong tâm lý đầu tư. Trong khi các loại hình khác như chung cư, nhà phố thu hút khách, đất nền lại chật vật tìm đầu ra, ngay cả với những dự án hiếm hoi được cấp phép.

Tại Long An và Bình Dương, các dự án đất nền đang đối mặt với tình trạng thanh khoản thấp, với số lượng giao dịch ít ỏi. Nhiều chủ đầu tư phải tạm dừng kế hoạch mở bán, chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường. Tình trạng này phản ánh sự thay đổi trong xu hướng đầu tư, khi đất nền không còn là lựa chọn hấp dẫn như trước đây.

Các chuyên gia nhận định, để cải thiện tình hình, cần có những điều chỉnh về giá và chiến lược tiếp cận khách hàng, nhưng trong ngắn hạn, đất nền vẫn khó bứt phá.

Dự án An Huy Mỹ Việt vắng khách

Khu dân cư An Huy Mỹ Việt tại huyện Đức Hòa, Long An, là một trong số ít dự án đất nền được cấp phép, với quy mô 60 ha và 2.500 lô. Ngày 25/5/2025, Công ty cổ phần An Huy tổ chức lễ mở bán, nhưng sự kiện chỉ thu hút hơn 10 khách tham dự, dù có sự tham gia của gần 10 sàn môi giới từ TP.HCM.

Giá bán tại dự án dao động từ 23 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT), nhưng hạ tầng giao thông nội khu vẫn đang trong giai đoạn xây dựng. Một nhân viên môi giới cho biết, sau hai tuần tiếp thị, các sàn chỉ bán được dưới 10 lô đất nền, với nhiều khách tham quan nhưng không chốt giao dịch.

Một giám đốc sàn môi giới chia sẻ, dù huy động 30 nhân viên, họ chỉ tiếp cận được 12 khách quan tâm và chưa ghi nhận giao dịch nào. Tình trạng này cho thấy đất nền tại An Huy Mỹ Việt đang gặp khó trong việc thu hút nhà đầu tư, bất chấp nỗ lực quảng bá.

Alana City tại Bình Dương cũng đìu hiu

Tương tự, dự án Alana City tại huyện Phú Giáo, Bình Dương, với diện tích 41,9 ha và 2.760 lô đất nền, cũng rơi vào cảnh ế ẩm. Ra mắt từ năm 2022, dự án do sàn môi giới Max Real phân phối độc quyền từ cuối năm 2024, nhưng lượng khách quan tâm rất hạn chế.

Có những tuần mở bán không ghi nhận giao dịch nào, thậm chí chỉ có hai khách đến tham quan. Lãnh đạo Max Real cho biết, thị trường đất nền tại Alana City thiếu sức hút, khiến việc tiếp cận khách hàng trở nên khó khăn. Dù dự án có pháp lý đầy đủ, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khiến đất nền tại đây khó tạo đột phá.

Tình trạng này không chỉ phản ánh khó khăn của Alana City mà còn là bức tranh chung của phân khúc đất nền tại Bình Dương, nơi thanh khoản đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm.

Chủ đầu tư ngán ngẩm với phân khúc đất nền

Ông Nguyễn Thanh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản NamLand, chia sẻ rằng doanh nghiệp của ông từng mở bán một dự án đất nền phân lô tại Đức Hòa, Long An, với pháp lý hoàn chỉnh. Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu năm 2024, sau ba tháng, dự án chỉ bán được bốn lô, buộc NamLand phải tạm đóng dự án.

Hiện tại, ông Tuấn đang theo dõi thị trường để quyết định có mở bán lại vào tháng 6/2025 hay không. Ông cho biết, chi phí tiếp thị và tổ chức sự kiện mở bán là gánh nặng lớn, nhưng với tình trạng thiếu khách như hiện nay, doanh nghiệp không dám mạo hiểm tiếp tục triển khai đất nền.

Nhiều chủ đầu tư khác cũng chọn lùi lịch mở bán, do phân khúc đất nền chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Sự thận trọng này phản ánh thực tế khó khăn của thị trường, khi nguồn cầu gần như cạn kiệt.

Giá đất nền tăng cao, nhà đầu tư quay lưng

Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy, nhận định rằng đất nền không còn là “miếng bánh ngon” như giai đoạn 2015-2020, khi thị trường bùng nổ và lợi nhuận có thể đạt 50-100% trong vài tháng. Từ năm 2020, thanh khoản đất nền giảm mạnh, với nhiều nhà đầu tư mua từ 2019-2022 vẫn chưa thể bán ra.

Nguyên nhân chính là giá đất nền đã tăng vọt. Nếu trước năm 2020, giá dao động từ 8-15 triệu đồng/m², thì hiện nay, mức thấp nhất là 18 triệu đồng/m², với giá trung bình khoảng 25 triệu đồng/m². Mức giá này khiến nhà đầu tư, chủ yếu là giới đầu cơ, ngần ngại “xuống tiền”, do lợi nhuận thấp và rủi ro cắt lỗ cao.

Ngoài ra, chi phí phát triển dự án đất nền cũng tăng, từ tiền sử dụng đất đến hạ tầng, khiến chủ đầu tư gặp khó trong việc định giá cạnh tranh. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc, đẩy các doanh nghiệp tìm hướng đi mới.

Doanh nghiệp chuyển hướng sang phân khúc khác

Nhiều doanh nghiệp từng tập trung vào đất nền nay đã chuyển sang phát triển nhà phố, biệt thự, hoặc chung cư. Ông Trần Quân, Tổng giám đốc Công ty Phúc Land, cho biết công ty của ông đã từ bỏ phát triển đất nền tại Long An do thiếu khách hàng và khó khăn trong triển khai dự án. Thay vào đó, Phúc Land tập trung vào nhà phố và biệt thự, vốn có thanh khoản tốt hơn.

Tương tự, ông Trần Thanh Sơn, Giám đốc sàn môi giới TBS Land, chia sẻ rằng trước đây công ty chỉ phân phối đất nền, nhưng nay đã chuyển sang chung cư và nhà phố. Năm 2023, khi phân phối một dự án đất nền tại Long An, TBS Land chỉ đạt doanh thu hơn 500 triệu đồng, trong khi chi phí vượt 1 tỉ đồng.

Xu hướng chuyển dịch này cho thấy sự thay đổi trong hành vi đầu tư, khi người mua ưu tiên các sản phẩm có tính ứng dụng cao hơn, khiến đất nền mất dần vị thế.

Tương lai bất định cho đất nền

Phân khúc đất nền phía Nam đang đứng trước nhiều thách thức, từ giá cao, thanh khoản thấp đến sự cạnh tranh từ các loại hình bất động sản khác. Các dự án hiếm hoi như An Huy Mỹ Việt hay Alana City đều gặp khó trong việc thu hút khách, buộc chủ đầu tư và sàn môi giới phải điều chỉnh chiến lược.

Để cải thiện tình hình, các chuyên gia gợi ý cần giảm giá bán, tăng cường tiện ích hạ tầng, và tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, đất nền khó có thể lấy lại phong độ như giai đoạn trước.

Năm 2025, thị trường đất nền phía Nam dự kiến vẫn trầm lắng, với các doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới. Phân khúc này cần thời gian và những thay đổi chiến lược để tìm lại sức hút, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chuyển mình theo hướng bền vững hơn.

Chí Toàn 

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn