Địa ốc phía Nam đón sóng mới sau tháng Ngâu 2025

Sau tháng Ngâu (tháng 7 Âm lịch), thị trường địa ốc phía Nam được kỳ vọng xuất hiện làn sóng mới nhờ hạ tầng và sáp nhập địa giới.

Sóng ngầm tăng giá sau sáp nhập địa giới

Nửa đầu năm 2025, thị trường địa ốc phía Nam đã chứng kiến nhiều biến động đáng chú ý. Đặc biệt, sau khi sắp xếp lại địa giới hành chính, các dự án căn hộ cao cấp tại vùng lõi trung tâm TP.HCM ghi nhận mức tăng giá từ 20-30% chỉ trong vòng một năm. Cá biệt, có dự án tăng trên 50% và hầu hết đều đã vượt mốc 120 triệu đồng/m².

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà phố trung tâm cũng tăng mạnh. Tại Thủ Thiêm, giá nhiều sản phẩm lần đầu vượt mốc 1 tỷ đồng/m². Các dự án nhà phố trong khu đô thị hiện hữu đạt giá giao dịch trung bình 300 triệu đồng/m². Đây là minh chứng cho sức nóng của thị trường địa ốc trung tâm, bất chấp bối cảnh khan hiếm nguồn cung.

Theo Savills Việt Nam, sáp nhập địa giới hành chính có thể tạo kỳ vọng thiết lập mặt bằng giá hợp lý hơn tại các khu vực mới gia nhập. Tuy nhiên, số liệu cho thấy chênh lệch giá chủ yếu đến từ sự khác biệt giữa từng khu vực. Giá trung bình toàn thành phố có xu hướng “giảm” do hiệu ứng số liệu, nhưng thực tế tại các dự án cụ thể, mức giá vẫn giữ ở ngưỡng cao.

Nguồn cung hạn chế tiếp tục gây áp lực

Một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường địa ốc TP.HCM là thiếu nguồn cung. Thành phố đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ giai đoạn 2021-2025, song đến nay mới đạt khoảng 56.000 căn, tức chỉ hoàn thành 24% kế hoạch. Thị trường vẫn thiếu gần 179.000 căn để đáp ứng nhu cầu.

Trong quý II/2025, nguồn cung căn hộ mới tăng 38% so với cùng kỳ nhưng chỉ đạt chưa đến 2.000 căn. Lũy kế 6 tháng, nguồn cung sơ cấp toàn thành phố hơn 6.000 căn – mức thấp so với nhu cầu ở thực. Điều này khiến thị trường địa ốc tiếp tục mất cân đối cung – cầu, giữ giá ở mức cao.

Các chuyên gia nhận định, ngay cả khi địa giới mở rộng, giá bán tại từng dự án vẫn chưa có thay đổi rõ rệt. Thị trường vận hành chủ yếu theo quan hệ cung – cầu và chịu tác động từ yếu tố vĩ mô như tín dụng, lãi suất và thủ tục pháp lý. Nguồn cung hạn chế kết hợp với chi phí tăng khiến giá địa ốc khó có khả năng giảm trong ngắn hạn.

Hạ tầng bùng nổ mở ra thời điểm vàng

Nhiều doanh nghiệp và chuyên gia môi giới cho rằng, sau quý III/2025, thị trường địa ốc phía Nam sẽ xuất hiện những đợt sóng mới. Nguyên nhân đến từ sự bùng nổ hạ tầng liên vùng, vốn được ví như “thời điểm vàng” mà giới đầu tư không bao giờ bỏ lỡ.

Các tuyến giao thông huyết mạch đang thay đổi toàn bộ diện mạo khu vực. Nhờ đường Vành đai 3, việc di chuyển từ Nhơn Trạch (Đồng Nai) vào quận 2 cũ chỉ còn 15 phút. Cao tốc Bến Lức – Long Thành giúp kết nối từ Long An tới Đồng Nai chưa đầy 30 phút. Đây là lợi thế lớn cho các khu đô thị vệ tinh, mở rộng dư địa phát triển địa ốc.

Song song với hạ tầng, hàng loạt tập đoàn bất động sản lớn đổ bộ với dự án quy mô. Sun Group đề xuất đầu tư tuyến metro và đường ven sông Sài Gòn tại Củ Chi, đổi lại quỹ đất 4.100 ha. Vingroup triển khai đại đô thị Cần Giờ, đồng thời lên kế hoạch xây tuyến metro kết nối Cần Giờ với trung tâm, vốn đầu tư dự kiến tới 102.000 tỷ đồng. Các dự án này hứa hẹn định hình lại dòng chảy phát triển địa ốc toàn vùng.

Triển vọng dài hạn cho thị trường phía Nam

Theo CBRE Việt Nam, sáp nhập địa giới hành chính đã giải quyết phần nào bài toán quỹ đất và mở ra nhiều cơ hội cho dự án mới. Các chủ đầu tư nhờ đó có thêm lựa chọn về địa điểm, thay vì bị “kẹt” trong quỹ đất hạn hẹp như trước đây.

Nhu cầu nhà ở tại TP.HCM và khu vực lân cận vẫn rất lớn, do tốc độ di dân và đô thị hóa cao. Đây là động lực giữ cho thị trường địa ốc sôi động. Tuy nhiên, cơ hội không trải đều cho tất cả, mà tập trung vào những dự án đáp ứng nhu cầu thực và có năng lực triển khai tốt.

Trong bối cảnh hạ tầng bùng nổ, dòng vốn đầu tư hàng tỷ USD và sự cộng hưởng từ địa giới mở rộng, thị trường địa ốc phía Nam cuối 2025 được dự báo khởi sắc. Làn sóng mới có thể không quá ồn ào nhưng sẽ bền vững, tạo nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng dài hạn. Đây chính là thời điểm để nhà đầu tư chiến lược cân nhắc lựa chọn, đặc biệt tại các khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Phương Vy

Nguồn tham khảo: Tin nhanh chứng khoán