Cổ phiếu khu công nghiệp hứa hẹn tăng trưởng mạnh

Cổ phiếu bất động sản công nghiệp được nhà đầu tư săn đón khi Việt Nam dự báo hưởng lợi từ làn sóng FDI mới.

Tín hiệu tích cực cho thị trường giai đoạn điều chỉnh

Trong nhiệm kỳ 2017-2021, chính quyền Tổng thống Donald Trump đã khởi xướng cuộc chiến thuế quan với Trung Quốc, dẫn đến làn sóng dịch chuyển nhà máy ra ngoài Trung Quốc. Các tập đoàn đa quốc gia buộc phải đa dạng hóa địa điểm sản xuất để giảm thiểu rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng.

Kinh nghiệm từ quá khứ và những đề xuất chính sách mà tổng thống Donald Trump đưa ra trong chiến dịch tranh cử gần đây đã khiến nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán Việt Nam tăng cường mua cổ phiếu bất động sản công nghiệp. Đây là kỳ vọng Việt Nam sẽ trở thành một điểm sáng trong xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu sau bầu cử.

Thống kê từ ngày 1/11 đến 15/11/2024 cho thấy nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp ghi nhận mức tăng đáng kể. Ví dụ, cổ phiếu SIP của CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG tăng 11,13%, cổ phiếu KBC của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc tăng 11,39%, và cổ phiếu SZC của CTCP Sonadezi Châu Đức tăng 10,46%.

Bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc phân tích ngành bất động sản và xây dựng tại Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), nhận định rằng ngành bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất, đặc biệt là từ Đài Loan và Trung Quốc. Lợi thế về địa chính trị, chi phí sản xuất thấp và các hiệp định thương mại tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng giá thuê đất, duy trì tỷ lệ lấp đầy cao tại các khu công nghiệp.

Các doanh nghiệp có quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê, như Viglacera, Đầu tư Sài Gòn VRG, Becamex IDC, và Tổng công ty IDCO, sẽ là những đơn vị được hưởng lợi lớn nhất. Trong khi đó, những doanh nghiệp gặp khó khăn trong giải phóng mặt bằng hoặc có quỹ đất hạn chế sẽ ít được hưởng lợi từ xu hướng này.

Diễn biến của nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp hiện đang nổi bật giữa bối cảnh thị trường chung trầm lắng, khi mà chỉ số VN30 giảm 4,1% và chỉ số VN-Index mất 2,89% trong tuần qua.

Lợi thế từ quỹ đất chưa cho thuê lớn

Để kiểm tra tiềm năng của cổ phiếu bất động sản công nghiệp, các nhà đầu tư thường chú ý đến hai yếu tố. Thứ nhất là doanh thu dài hạn chưa ghi nhận, tức khoản tiền mà các đơn vị thuê đất đã trả một lần và vẫn chưa được ghi nhận vào báo cáo tài chính,  đây được xem là “của để dành” giúp doanh nghiệp đảm bảo tăng trưởng bền vững. Thứ hai là quỹ đất có sẵn để cho thuê, từ đó có thể dự đoán doanh thu sẽ ghi nhận trong những năm tới.

Thực tế đã chứng minh rằng các cổ phiếu ghi nhận mức tăng tích cực gần đây chủ yếu thuộc về nhóm doanh nghiệp có quỹ đất lớn và cho thuê, giúp họ tận dụng các cơ hội trong bối cảnh làn sóng chuyển dịch nhà máy ra khỏi Trung Quốc.

Ví dụ, tại Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG, Khu công nghiệp Phước Đông còn khoảng 799,6 ha thuộc đất thương phẩm với giá cho thuê từ 80 – 100 USD/m²/chu kỳ thuê; Khu công nghiệp Lộc An – Bình Sơn còn khoảng 131,25 ha với giá cho thuê từ 210 – 230 USD/m²/chu kỳ thuê; Khu công nghiệp Đông Nam còn khoảng 24,78 ha với giá cho thuê khoảng 260 USD/m²/chu kỳ thuê; và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3 còn khoảng 105,44 ha với giá cho thuê khoảng 290 USD/m²/chu kỳ thuê.

“Với quỹ đất còn lại khoảng 1.200 ha, Đầu tư Sài Gòn VRG sẽ đảm bảo phát triển bền vững trong vòng 3 – 5 năm tới”, ông Trần Mạnh Hùng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty có nhấn mạnh.

Công ty Đầu tư Sài Gòn VRG hiện đang sở hữu quỹ đất chưa khai thác lớn cùng nguồn tài chính đáng kể đạt 4.822,1 tỷ đồng. Ngoài ra, giá trị người mua trả tiền trước dài hạn đến hợp đồng thuê đất của công ty đạt mức 11.590,6 tỷ đồng, tương đương 47,6% tổng nguồn vốn – một con số thuộc nhóm đầu trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Theo Công ty Chứng khoán ACB, tổng diện tích đất thương phẩm còn lại của IDICO ước đạt 961 ha. Trong đó, Khu công nghiệp Hựu Thạnh với 251 ha chỉ đạt tỷ lệ lấp đầy 37%, Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 mở rộng (96 ha) đạt 65%, và Khu công nghiệp Cầu Nghìn (61 ha) đạt 41%. Các khu vực khác như Phú Mỹ 2 (58 ha) và Quế Võ 2 (50 ha) ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lần lượt 87% và 72%.

Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức hiện có hơn 400 ha đất tại Khu công nghiệp Châu Đức chưa được cho thuê, trong đó 250 ha đã được giải phóng mặt bằng, sẵn sàng đưa vào khai thác. Trong quý III/2024, công ty đã ký bản ghi nhớ cho thuê 38 ha đất công nghiệp, với các đối tác đáng chú ý như Electronic Tripod Vietnam (18 ha, giá thuê 95 USD/m²/chu kỳ thuê), Steel Builder (7,6 ha), và Hòa Phát Container (6 ha).

Các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê hạn chế hoặc tỷ lệ lấp đầy cao tại các dự án hiện hữu đang gặp khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư. Ví dụ, cổ phiếu D2D của CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 giảm mạnh do quỹ đất tại Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 đã cạn kiệt, khiến công ty báo lỗ 2,71 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2024.

Tại CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên, có người mua trả tiền trước dài hạn ở mức 2.857,4 tỷ đồng, chiếm 63,1% tổng nguồn vốn. Tuy nhiên, con số này chủ yếu liên quan đến các dự án đã triển khai, trong khi dự án trọng điểm là Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 (345,86 ha) vẫn đang trong giai đoạn đầu tư và chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Điều này khiến doanh nghiệp thiếu động lực tăng trưởng mới.

Minh Thư

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn