Cơ hội bất động sản vệ tinh khi dòng tiền hướng vùng ven

Giá nhà và bất động sản TP.HCM tăng kỷ lục, dòng tiền đổ về Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Bất động sản vùng ven thu hút dòng tiền đầu tư

Thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ, khi quỹ đất nội đô khan hiếm và giá nhà tăng cao kỷ lục. Theo Savills, quý IV/2024, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt 91 triệu đồng/m² (chưa bao gồm thuế phí), tăng 36% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm 2023. Toàn bộ nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, với giá từ 80 triệu đồng/m² đến 450 triệu đồng/m², khiến căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng gần như biến mất. Điều này mở ra cơ hội  mới cho bất động sản ở vùng ven, khi dòng tiền đang được rót vào. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết đây là lần đầu tiên nguồn cung căn hộ mở bán trong một quý chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp. Các dự án bình dân hoặc trung cấp, vốn phù hợp với người mua có thu nhập trung bình, đã không còn xuất hiện kể từ năm 2023.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, lý giải rằng chi phí phát triển dự án tăng và quỹ đất trung tâm khan hiếm buộc chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp để đảm bảo lợi nhuận.

Trong bối cảnh này, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An trở thành điểm đến mới của dòng tiền đầu tư. Giá căn hộ tại đây dao động từ 30-40 triệu đồng/m², phù hợp với người mua có ngân sách vừa phải. Savills ghi nhận lượng giao dịch căn hộ tại Bình Dương tăng hơn 200% trong năm 2024, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng mạnh. Hiệu ứng sáp nhập địa giới hành chính cũng kích thích sự quan tâm, đẩy giá nhà đất tại các khu vực này tăng nhanh.

Nhiều chủ đầu tư lớn đã nhanh chóng nắm bắt xu hướng. Tại Bình Dương, An Gia Group ra mắt 3.000 căn hộ tại dự án The Gió Riverside, gần Xa lộ Hà Nội. Kim Oanh Group khởi công Khu dân cư K-Home New City (26 ha, 3.300 căn nhà phố, căn hộ, chủ yếu là nhà ở xã hội). Phát Đạt triển khai hai dự án Thuận An 1 (1,8 ha, 2.604 căn) và Thuận An 2 (2,66 ha, 3.270 căn) trên các trục đường huyết mạch như Đại lộ Bình Dương.

Ở Long An, Vingroup khởi công Vinhomes Green City (197 ha, vốn đầu tư 1 tỷ USD) tại huyện Đức Hòa, trong khi Tập đoàn An Huy phát triển Khu đô thị An Huy (120 ha, 3.800 tỷ đồng) với 2.250 sản phẩm đất nền, biệt thự và shophouse.

Phân tích: Nguyên nhân và tác động của xu hướng “Ly Tâm”

Sự dịch chuyển dòng tiền ra vùng ven phản ánh những thay đổi căn bản trong thị trường BĐS. Giá căn hộ TP.HCM tăng 33% trong năm 2024, vượt xa tốc độ tăng thu nhập bình quân (khoảng 7%/năm), khiến người mua nhà có thu nhập trung bình không còn lựa chọn tại nội đô. So với năm 2019, khi căn hộ bình dân (25-30 triệu đồng/m²) chiếm 40% nguồn cung, thị trường TP.HCM hiện nay gần như chỉ phục vụ nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hoặc người mua tích lũy tài sản dài hạn.

Quỹ đất khan hiếm và chi phí xây dựng tăng là nguyên nhân chính. Theo HoREA, chi phí phát triển dự án tại TP.HCM tăng 20-25% từ năm 2020 đến 2024, do giá đất và vật liệu xây dựng leo thang. Điều này buộc chủ đầu tư chuyển sang phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận.

Trong khi đó, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An có giá đất thấp hơn 50-70% so với TP.HCM, cùng hạ tầng giao thông cải thiện (như cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đường vành đai 3), tạo sức hút cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư.

Hiệu ứng sáp nhập địa giới hành chính cũng đóng vai trò quan trọng. Thông tin về việc mở rộng ranh giới đô thị giữa TP.HCM và các tỉnh lân cận đã đẩy tỷ lệ hấp thụ dự án tại Bình Dương lên 80-90% trong quý I/2025, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư từ miền Bắc. Ông Đào Quốc Việt, từ Cộng đồng Review Bất động sản, nhận định rằng kỳ vọng tăng giá sau sáp nhập khiến nhiều người sẵn sàng “xuống tiền” sớm, đặc biệt tại các dự án gần trục giao thông chính như Đại lộ Bình Dương hay Mỹ Phước – Tân Vạn.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cảnh báo rằng không phải khu vực vùng ven nào cũng đảm bảo thanh khoản cao. Các dự án thiếu pháp lý rõ ràng hoặc xa trung tâm có thể đối mặt với rủi ro “sốt ảo”. Đất nền vùng ven gần khu công nghiệp, dù có biên lợi nhuận cao, lại phụ thuộc lớn vào sức mua. Ngược lại, căn hộ tầm trung tại các đô thị vệ tinh, như Bình Dương, có nhu cầu ở thực ổn định hơn, phù hợp với người lao động và gia đình trẻ.

Dự báo: Tương lai thị trường BĐS vùng ven và lời khuyên

Tại 60s Hôm Nay, chúng tôi dự báo thị trường BĐS vùng ven quanh TP.HCM sẽ tăng trưởng 15% về giá trong năm 2025, nhờ hạ tầng giao thông cải thiện và nhu cầu ở thực tăng. Bình Dương sẽ dẫn đầu về lượng giao dịch, với giá căn hộ tăng 8-10%, theo sau là Long An và Đồng Nai.

Cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS lớn, như VHM (Vingroup) và PDR (Phát Đạt), có thể tăng 7-9% nhờ chiến lược mở rộng dự án tại các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng với các dự án đất nền nhỏ lẻ, do rủi ro pháp lý và thanh khoản thấp.

Doanh nghiệp BĐS nên tập trung phát triển các dự án quy mô lớn, tích hợp tiện ích như trường học, bệnh viện và khu thương mại, để thu hút người mua ở thực. Các chủ đầu tư vừa và nhỏ cần tích lũy quỹ đất sạch tại vùng ven, tận dụng giá đất còn thấp để triển khai dự án nhà ở xã hội hoặc căn hộ giá 30-40 triệu đồng/m². Đồng thời, cần đảm bảo pháp lý minh bạch để tránh rủi ro tranh chấp.

Nhà đầu tư cá nhân nên ưu tiên các dự án gần trục giao thông chính, như cao tốc hoặc đường vành đai, và kiểm tra kỹ pháp lý trước khi xuống tiền. Phân khúc căn hộ tầm trung tại Bình Dương và Long An là lựa chọn an toàn, với thanh khoản ổn định nhờ nhu cầu ở thực. Tránh chạy theo các cơn “sốt ảo” liên quan đến sáp nhập địa giới, vì quá trình này có thể kéo dài và không đảm bảo tăng giá như kỳ vọng.

Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông liên vùng, như đường vành đai 3 và cao tốc Bến Lức – Long Thành, để hỗ trợ sự phát triển của các đô thị vệ tinh. Các chính sách ưu đãi thuế hoặc tín dụng cho nhà ở xã hội cũng cần được mở rộng, nhằm đáp ứng nhu cầu của người lao động tại các khu công nghiệp.

Phương Thảo

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn