Chung cư hạ nhiệt, đất nền sốt cục bộ Quý I/2025

Giá chung cư ổn định, đất nền tăng nóng 16,4% giao dịch do sáp nhập tỉnh, tiềm ẩn rủi ro.

Bất động sản Quý I/2025: Chung cư ổn định, đất nền sôi động

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam quý I/2025 ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ, với nguồn cung và giao dịch tăng đáng kể. Theo Bộ Xây dựng, 14 dự án nhà ở thương mại (3.813 căn) hoàn thành, tăng 140% so với cùng kỳ 2024. Miền Bắc dẫn đầu với 8 dự án, miền Nam 6 dự án. Nguồn cung mới bùng nổ với 26 dự án (15.780 căn), tăng 144% so với quý IV/2024, tập trung tại miền Bắc (15 dự án).

Nguồn cung tiềm năng cũng dồi dào, với 59 dự án (19.760 căn) đủ điều kiện bán, tăng 55,2% so với quý I/2024. Hiện, 994 dự án (gần 400.000 căn) đang triển khai, đảm bảo nguồn hàng phong phú trong tương lai. Nhà ở xã hội (NƠXH) được đẩy mạnh, với 19 dự án (16.805 căn) hoàn thành hoặc cấp phép, tổng cộng 657 dự án (597.152 căn) trên cả nước.

Giao dịch BĐS sôi động, với 33.585 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, tăng 32% so với quý IV/2024. Đất nền đạt 101.049 giao dịch, tăng 16,4%, chủ yếu tại các tỉnh có thông tin sáp nhập như Bắc Giang, Hưng Yên, Thái Bình. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro đầu cơ do giá đất nền tăng nóng cục bộ.

Giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng ổn định sau giai đoạn tăng nóng 2024. Tại Hà Nội, giá chỉ tăng nhẹ 5% ở một số dự án như The Pavilion (50-64 triệu đồng/m²), Vinhomes D’Capitale (75-110 triệu đồng/m²). TP.HCM ghi nhận tăng 3-4% tại các dự án như Eco Green Sài Gòn (65-83 triệu đồng/m²). Phân khúc giá rõ ràng: bình dân dưới 45 triệu đồng/m², trung cấp 45-70 triệu đồng/m², cao cấp 70-200 triệu đồng/m².

Ngược lại, biệt thự và nhà liền kề tăng giá mạnh, đặc biệt tại Hà Nội (5-10%), với mức giá 100-550 triệu đồng/m² tại các dự án như Vinhomes Riverside (240-450 triệu đồng/m²). TP.HCM ổn định hơn, giá tăng 3-5%, dao động 90-560 triệu đồng/m² tại Phú Mỹ Hưng (215-415 triệu đồng/m²). Đất nền biến động mạnh do thông tin sáp nhập tỉnh, gây sốt cục bộ tại nhiều địa phương.

Phân tích xu hướng giá chung cư và đất nền

Sự ổn định giá chung cư quý I/2025 phản ánh nguồn cung dồi dào và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau giai đoạn tăng nóng 2024. Với 15.780 căn mới và 19.760 căn tiềm năng, nguồn cung chung cư tăng 136% so với quý I/2024, giảm áp lực khan hiếm. Giao dịch chung cư tăng 32%, nhưng tập trung vào phân khúc trung cấp (45-70 triệu đồng/m²), chiếm 60% tổng giao dịch, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính.

So với năm 2024, khi giá chung cư Hà Nội tăng 15-20% do thiếu nguồn cung, mức tăng nhẹ 3-5% quý I/2025 cho thấy thị trường đang điều chỉnh. TP.HCM, với nguồn cung mới từ Thủ Thiêm Green House (27-31 triệu đồng/m²), đáp ứng tốt phân khúc bình dân, giúp giá không biến động mạnh. Tuy nhiên, phân khúc siêu sang (200 triệu đồng/m²) vẫn kén khách, chỉ phù hợp giới thượng lưu.

Đất nền, với 101.049 giao dịch, tăng 16,4%, phản ánh sức hút từ thông tin quy hoạch và sáp nhập tỉnh. Các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Giang ghi nhận giá đất tăng 20-30% tại khu vực dự kiến đặt cơ quan hành chính mới. So với quý I/2024, khi giao dịch đất nền chỉ đạt 80.000, mức tăng này cho thấy dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ chung cư sang đất nền. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cảnh báo 70% giao dịch đất nền tại các điểm nóng mang tính đầu cơ, với giá rao bán cao hơn 30-40% giá trị thực.

Biệt thự và nhà liền kề tăng giá 5-10% tại Hà Nội, tập trung vào dự án cao cấp như Mỹ Đình Sông Đà (300-550 triệu đồng/m²), cho thấy nhu cầu nhà ở gắn liền với đất vẫn mạnh. Tại TP.HCM, giá ổn định hơn do nguồn cung hạn chế, chỉ tăng 3-5%. Sự chênh lệch này phản ánh tâm lý ưu tiên tài sản lâu dài tại Hà Nội, trong khi TP.HCM tập trung vào chung cư và NƠXH.

Dự báo thị trường BĐS và khuyến nghị nhà đầu tư

Tại 60s Hôm Nay, chúng tôi dự báo thị trường BĐS 2025 sẽ phân hóa rõ rệt. Chung cư tiếp tục ổn định giá, với nguồn cung mới từ 994 dự án (400.000 căn) đảm bảo thanh khoản. Phân khúc trung cấp (45-70 triệu đồng/m²) sẽ dẫn dắt, chiếm 65% giao dịch, nhờ nhu cầu ở thực. Đất nền duy trì sức nóng đến quý III/2025, nhưng rủi ro bong bóng tại các tỉnh sáp nhập có thể làm giảm 10-15% giá nếu quy hoạch không rõ ràng.

Thị trường chứng khoán (TTCK) sẽ hưởng lợi từ cổ phiếu BĐS như Vinhomes (VHM), tăng dự kiến 8-10% nhờ dự án lớn như Vinhomes Ocean Park. Nhà đầu tư nên phân bổ 30% danh mục vào cổ phiếu BĐS (VHM, DXG) và 20% vào quỹ đất nền vùng ven Hà Nội (Đông Anh, Gia Lâm), lợi suất dự kiến 12-15%/năm. Tuy nhiên, cần tránh mua đất nền tại khu vực sốt ảo như Bắc Giang, nơi giá vượt 30% giá trị thực.

Doanh nghiệp BĐS nên tập trung vào NƠXH, với 597.152 căn đang triển khai, hưởng ưu đãi vay vốn từ NHNN (50.000 tỷ đồng quý IV/2025). Nhà đầu tư cá nhân cần kiểm tra pháp lý đất nền, ưu tiên lô có sổ đỏ, tránh rủi ro đầu cơ. Chính phủ cần ban hành khung quản lý giá đất nền trước quý II/2025 để giảm sốt ảo. Rủi ro lạm phát toàn cầu có thể tăng lãi suất vay BĐS 1-2%, ảnh hưởng TTCK và thanh khoản chung cư.

Phương Thảo

Nguồn tham khảo: Thời báo Ngân hàng