Bất động sản vốn rẻ đốt nóng đầu cơ, rủi ro lớn dần

Thị trường nhà đất nóng lên nhờ vốn rẻ và chính sách nới lỏng

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang chứng kiến làn sóng phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025, khi lãi suất cho vay chạm mức thấp nhất trong 20 năm.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sau 2 năm khó khăn vì tín dụng siết chặt và lãi suất cao, dòng vốn rẻ từ Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ đã kích thích giao dịch BĐS tăng trở lại. Tuy nhiên, sự hồi phục này không đồng đều, với dấu hiệu đầu cơ nổi lên rõ rệt tại nhiều khu vực.

Từ đầu năm, hoạt động “săn” đất tại các địa phương có kế hoạch sáp nhập hoặc phát triển hạ tầng bùng nổ. Tại vùng ven Hà Nội như Ninh Bình, Bắc Giang, Hải Dương, hay phía Nam như Long An, Bình Dương, giá đất liên tục lập đỉnh mới. “Cò đất” tận dụng thông tin điều chỉnh bảng giá đất và tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) để đẩy giá, tạo cơn sốt ảo ở các khu vực dự kiến thành trung tâm hành chính sau sáp nhập.

TS. Lê Duy Bình từ Economica Việt Nam cho rằng dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản là tín hiệu tích cực cho tăng trưởng kinh tế, nhưng phần lớn đang đổ vào đầu cơ thay vì nhu cầu thực.

Ngân hàng Nhà nước báo cáo tín dụng bất động sản tăng trưởng tốt, vượt tốc độ chung toàn ngành, chủ yếu ở phân khúc kinh doanh (cho vay chủ đầu tư). Trong khi đó, tín dụng tiêu dùng (vay mua nhà cá nhân) phục hồi chậm, cho thấy người mua nhà thực vẫn thận trọng. TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định thị trường năm nay có triển vọng tốt hơn 2024, nhưng giá đất cao đang tạo rào cản lớn cho người mua ở thực.

VARS cảnh báo hiện tượng “hòn than” đầu cơ – giá đất được đẩy lên qua nhiều tay giao dịch – đang quay lại, tương tự trước vụ đổ vỡ trái phiếu Tân Hoàng Minh năm 2022. Nếu không kiểm soát, rủi ro không chỉ đe dọa nhà đầu tư cuối cùng mà còn kéo theo hệ lụy cho nền kinh tế.

Phân tích diễn biến bất động sản: Đầu cơ áp đảo nhu cầu thực

Lãi suất vay hiện dao động 3-5%/năm trong 3-6 tháng đầu, sau đó thả nổi 9-13%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức 12-15%/năm giai đoạn 2022-2023. Lãi suất tiết kiệm giảm còn 4-6%/năm cũng khiến tiền nhàn rỗi chảy vào bất động sản thay vì gửi ngân hàng. VARS ghi nhận giao dịch tăng mạnh tại Bình Dương, Long An (phía Nam) và Bắc Giang, Hải Dương (phía Bắc), với giá đất tại một số khu vực tăng 20-30% từ đầu năm.

So với năm 2022 – khi thị trường đóng băng vì khủng hoảng thanh khoản, năm 2025 cho thấy sự phục hồi rõ nét. Tuy nhiên, khác với giai đoạn 2018-2019, khi nhu cầu mua ở thực chiếm ưu thế, hiện tại đầu cơ dẫn dắt thị trường. Ông Phan Dũng Khánh từ Maybank Investment Bank nhấn mạnh nếu tiền chảy vào sản xuất, kinh tế sẽ ổn định, nhưng khi đổ vào bất động sản đầu cơ, lạm phát có thể vượt tăng trưởng, gây khó khăn cho kiểm soát vĩ mô.

Tính toán của VARS cho thấy một căn chung cư 60 m2 tại Hà Nội giá 5 tỷ đồng, nếu vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, người mua phải trả 30 triệu đồng/tháng. Để an toàn tài chính, thu nhập cần đạt 90 triệu đồng/tháng – mức bất khả thi với đa số gia đình trẻ. PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân từ Đại học Kinh tế TP.HCM cảnh báo người vay dễ rơi vào “vòng xoáy nợ nần” nếu không cân nhắc kỹ, đặc biệt khi lãi suất thả nổi tăng sau giai đoạn ưu đãi.

Ông Nguyễn Quốc Hùng từ Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam lo ngại giá đất ảo và giao dịch đầu cơ đẩy rủi ro lên cao. Nếu bong bóng vỡ, thanh khoản thị trường sẽ cạn kiệt, ảnh hưởng cả ngân hàng và nền kinh tế. Hiện tượng này từng xảy ra năm 2011-2012, khi giá đất giảm 40-50% sau cơn sốt đầu cơ.

Dự báo thị trường nhà đất: Cơ hội đầu tư và nguy cơ đầu cơ

Thị trường BĐS có thể tiếp tục nóng đến giữa 2025, nhờ vốn rẻ và chính sách sáp nhập địa phương. Giá đất tại các khu vực như Ninh Bình, Long An có thể tăng thêm 10-15% nếu hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, nếu đầu cơ không được kiểm soát, bong bóng có thể vỡ vào cuối năm, đẩy giá giảm 20-30% tại các điểm nóng. TS. Bình kêu gọi cơ cấu lại phân khúc, ưu tiên nhà ở xã hội và bình dân để cân bằng cung cầu.

Trong tài chính, cổ phiếu BĐS như VHM, DXG có thể tăng 10-20% nếu giao dịch duy trì đà hiện tại, nhưng rủi ro điều chỉnh cao nếu thị trường mất thanh khoản. Nhà đầu tư nên giữ 15-20% danh mục ở mã lớn, tránh lướt sóng mã nhỏ như HQC, QCG. Về chứng khoán, ngân hàng (BID, VCB) hưởng lợi từ tín dụng bất động sản tăng, nhưng áp lực rút tiền gửi có thể xảy ra. Với bất động sản, nhà ở thực tại TP.HCM, Hà Nội vẫn chậm giao dịch do giá vượt khả năng chi trả.

Tại 60s Hôm Nay, chúng tôi nhận định nhà đầu tư cá nhân nên ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, tránh chạy theo sốt ảo. Doanh nghiệp cần đẩy mạnh nhà giá rẻ, tận dụng gói tín dụng ưu đãi từ Chính phủ. Rủi ro lớn nhất là lạm phát tăng mạnh, buộc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng, làm thị trường nguội lạnh đột ngột.

Phương Thảo

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn