Thuế bất động sản thứ hai cần bệ đỡ từ cơ sở dữ liệu quốc gia

Cần sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia cho bất động sản

Trong bối cảnh việc đánh thuế bất động sản thứ hai đang là chủ đề được bàn luận sôi nổi với nhiều ý kiến khác nhau về mức thuế suất và đối tượng áp dụng, các chuyên gia và doanh nghiệp đều nhấn mạnh một điểm chung: sự cần thiết phải xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản. Đây được xem là yếu tố quyết định đến thành công của chính sách thuế này.

TS. Trần Xuân Lượng từ Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định rằng, nếu thiếu một hệ thống dữ liệu chi tiết, các chính sách thuế sẽ khó đạt hiệu quả và thậm chí có thể gây mất cân bằng xã hội. “Nguồn dữ liệu minh bạch từ phía Nhà nước sẽ là cơ sở để định giá bất động sản khách quan và chính xác, từ đó việc đánh thuế mới nhắm tới đúng đối tượng và thực hiện được mục tiêu điều tiết thị trường”, ông Lượng nêu quan điểm.

Việc định giá đúng bất động sản cũng là yếu tố quyết định cho chính sách điều tiết thị trường. TS. Lượng nhấn mạnh, bất kỳ quốc gia nào muốn quản lý kinh tế hiệu quả đều cần có hệ thống cơ sở dữ liệu về thu nhập và tài sản của người dân. Tại nhiều quốc gia, dữ liệu bất động sản đã được quản lý chặt chẽ, là công cụ đắc lực để ổn định thị trường và chính sách thuế.

“Để hiện thực hóa hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, cần sự vào cuộc đồng thời của nhiều bộ, ngành. Đây không chỉ là trọng trách của riêng Bộ Xây dựng, mà còn là nhiệm vụ của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường…”, ông Lượng nói thêm.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, cũng đồng tình với quan điểm này. Ông cho rằng hiện nay Việt Nam còn gặp nhiều hạn chế trong công tác thẩm định giá nhà đất. Nếu không xác định được giá trị bất động sản chính xác, việc đánh thuế sẽ thiếu tính khả thi.

Ông Trần Vũ, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Xây dựng DHCONS, nhận định việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản là ưu tiên hàng đầu. Đây không chỉ ảnh hưởng đến chính sách thuế mà còn quyết định tính khả thi của nhiều quy định khác, bao gồm cả bảng giá đất. “Cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản có thể coi là một ‘công trình thế kỷ’. Nếu thực hiện xong, Việt Nam sẽ là một trong số ít quốc gia Đông Nam Á làm được điều đó”, ông Trần Vũ quả quyết.

Tình trạng chật vật khi thu thập dữ liệu

Ông Nguyễn Trí Hiếu cho biết, tại Việt Nam, giá nhà ghi trên hợp đồng thường chênh lệch rất lớn so với giá giao dịch thực tế. Điều này hoàn toàn trái ngược với Mỹ, nơi thông tin về giá bán hầu như không thể bị thay đổi. “Khi người dân Mỹ vay tiền mua nhà, các công ty bảo hiểm và thẩm định giá sẽ tìm hiểu rất kỹ về tính pháp lý và giá trị của bất động sản. Các dữ liệu sau đó sẽ được cung cấp cho ngân hàng để tiếp tục xác minh, rồi sau đó mới đến bước giải ngân. Trải qua nhiều bộ lọc như vậy, việc khai gian giá nhà là rất khó”, ông Hiếu nói.

Khi người dân Mỹ mua nhà bằng tiền mặt, họ phải khai báo với cơ quan thuế, và cơ quan này sẽ cử người thẩm định lại giá trị bất động sản để đảm bảo mức thuế nộp đầy đủ và chính xác. Ở Mỹ, luôn có một bên thứ ba độc lập xác định giá trị bất động sản trong các giao dịch, giúp ngăn chặn gian lận giá bán và đồng thời cập nhật thông tin cho cơ sở dữ liệu quốc gia.

Trong khi đó, tại Việt Nam, thu thập thông tin thị trường, đặc biệt là giá bán, vẫn là thách thức lớn khi xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia. Ngay cả các doanh nghiệp có kinh nghiệm trong định giá bất động sản cũng nhận thấy đây là nhiệm vụ không dễ dàng. Chia sẻ về thực trạng thị trường, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), cho biết rằng giá ghi trên các hợp đồng ở thị trường thứ cấp thường thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế và cũng thấp hơn bảng giá đất. Điều này nhằm giúp người bán giảm bớt nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân.

Trên thực tế, các con số được ghi trong hợp đồng thường chỉ mang tính “ảo”. Thông tin về giá thị trường hiện chủ yếu được cung cấp qua một số kênh như Văn phòng Đăng ký đất đai, các tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, các đơn vị đấu giá tài sản, cùng với các sàn giao dịch và doanh nghiệp bất động sản.

Mặc dù các nguồn thông tin về giá bất động sản chủ yếu đến từ Văn phòng Đăng ký đất đai, nhưng các đơn vị này vẫn chưa tiến hành số hóa dữ liệu. Điều này dẫn đến việc tìm kiếm thông tin phải thực hiện chủ yếu bằng phương pháp thủ công, trong khi nhân sự phần lớn là kiêm nhiệm. Do đó, quy trình này tốn nhiều thời gian và có thể dẫn đến nhiều sai sót.

Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu Thông tin Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho biết tính đến tháng 9/2024, cơ sở dữ liệu đất đai của Trung ương mới hoàn thành được 4 phần chính, trong đó có dữ liệu về khung giá đất. Hiện tại, mới chỉ có 300 trên tổng số 705 đơn vị cấp huyện trên cả nước hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.

Tiến độ này chưa đáp ứng được yêu cầu theo chỉ đạo của Chính phủ trong Nghị quyết số 37/NQ-CP, với mục tiêu đến năm 2025 sẽ hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất và đồng bộ.
Mặc dù việc đánh thuế bất động sản thứ hai là một thách thức lớn, nhưng nó sẽ góp phần xây dựng một thị trường minh bạch và lành mạnh hơn. Điều này có thể thực hiện được nếu chúng ta xây dựng được nền tảng vững chắc là cơ sở dữ liệu quốc gia.

Thu Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu Tư