Kiến nghị bỏ quy hoạch cấp tỉnh và xã, thu phí nhà đất

Ngày 9.9, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề xuất bỏ quy hoạch đất cấp tỉnh, xã, giữ cấp quốc gia và bổ sung thu phí đất ở, phí nhà.

Kiến nghị bỏ quy hoạch cấp tỉnh và xã

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM (IEEr) vừa có văn bản gửi Thường trực Ban Bí thư và Thủ tướng Chính phủ, trong đó kiến nghị bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, chỉ giữ lại quy hoạch cấp quốc gia. Theo viện, đây là giải pháp nhằm tháo gỡ chồng chéo, giảm ách tắc cho hoạt động đầu tư và quản lý đất đai.

Theo phân tích, nhiều năm qua có đến 90% quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và xã không thể thực hiện đúng hoặc phải điều chỉnh cục bộ. Điều này khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng đình trệ, trong khi luật hiện hành chưa cho phép điều chỉnh dễ dàng. Viện IEEr cho rằng việc duy trì song song các tầng nấc quy hoạch vừa tốn kém nguồn lực, vừa không mang lại hiệu quả thực tiễn.

Tại các đô thị lớn như TP HCM, quá trình phát triển chủ yếu dựa trên kế hoạch sử dụng đất và quy chế quản lý kiến trúc đô thị được phê duyệt theo từng giai đoạn. Vì vậy, bỏ quy hoạch cấp tỉnh và xã sẽ không ảnh hưởng đến định hướng phát triển, mà còn tạo sự chủ động, thuận tiện hơn cho chính quyền hai cấp trong công tác quản lý.

 Những bất cập trong thực tiễn quy hoạch

Thực tế cho thấy, ngay cả khi phủ kín quy hoạch chi tiết 1/500 hay 1/2000, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn vượt xa khả năng đáp ứng. Hệ quả là nhiều trường hợp vi phạm trật tự xây dựng xuất hiện, phản ánh khoảng cách lớn giữa quy hoạch trên giấy và nhu cầu thực tế.

Bên cạnh đó, việc phân chia đất trong quá trình thừa kế hay chuyển nhượng thường bị vướng bởi các quy hoạch chưa triển khai. Điều này không chỉ gây bế tắc cho người dân mà còn tạo ra gánh nặng pháp lý cho cơ quan quản lý. Ngoài ra, những hạng mục như công viên, lộ giới đường, trường học hay công trình công ích nhiều khi chỉ nằm trên bản vẽ, không thể thực hiện đúng tiến độ.

Viện IEEr đánh giá, việc duy trì nhiều tầng quy hoạch vô hình trung tạo rào cản cho hoạt động đầu tư xây dựng. Do đó, bỏ quy hoạch cấp tỉnh và xã không làm mất đi vai trò quản lý nhà nước, mà ngược lại còn nâng cao tính khả thi, bảo đảm sự linh hoạt và kịp thời trong điều hành.

Thiết lập nguồn thu từ phí nhà đất

Cùng với đề xuất bỏ quy hoạch cấp tỉnh và xã, Viện IEEr cũng kiến nghị thiết lập nguồn thu ổn định từ phí đất ở và phí nhà ở. Theo đó, người dân sẽ nộp phí đất ở dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và phí nhà khi hoàn công công trình.

Ví dụ, phí đất ở có thể được tính bằng 0,01% giá đất, còn phí nhà khoảng 0,5% giá trị nhà sau hoàn công. Cách tính này giúp phân loại nhà theo cấp độ và quy mô, đồng thời miễn phí cho nhà cấp 4 nhằm giảm gánh nặng cho người thu nhập thấp. Đây được xem là nguồn thu bền vững hơn so với việc điều chỉnh bảng giá đất tăng quá nhanh, vốn gây áp lực lớn cho cả nhà đầu tư lẫn người dân.

Theo Viện trưởng Phạm Viết Thuận, mô hình thu phí này vừa tạo sự minh bạch, vừa giúp ngân sách có nguồn thu ổn định để tái đầu tư vào hạ tầng đô thị. So với việc nâng bảng giá đất liên tục, áp dụng phí nhà đất được đánh giá là hợp lý và khả thi hơn trong dài hạn.

Sử dụng hệ số K trong bảng giá đất

Sau một năm áp dụng bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường, nhiều địa phương phản ánh tình trạng giá tăng quá cao, vượt ngoài khả năng chi trả và gây biến động lớn đến kinh tế vĩ mô. Từ thực tế này, Viện IEEr kiến nghị áp dụng hệ số K để điều chỉnh bảng giá đất.

Theo đó, bảng giá đất từ ngày 1/1/2026 nên được xây dựng dựa trên giá trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, kết hợp hệ số K để đảm bảo mức tăng hoặc giảm chỉ trong biên độ 3–5% mỗi lần điều chỉnh. Cách làm này giúp duy trì sự ổn định, hạn chế cú sốc giá đất, đồng thời bảo vệ quyền lợi cho cả nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Việc áp dụng hệ số K cũng tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho các hoạt động bồi thường, thu hồi hay chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, cùng với cải cách quy hoạch và thiết lập phí nhà đất, công cụ hệ số K sẽ góp phần hình thành một cơ chế quản lý đất đai minh bạch, khoa học và bền vững hơn.

Phương Vy