Khó khăn bủa vây mặt bằng nhà phố

Trong bối cảnh Cận Tết, mặt bằng nhà phố trung tâm TP.HCM vẫn đìu hiu, trái ngược sự sôi động của “chợ online”.

Giá thuê cao, mặt bằng bỏ trống kéo dài

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, năm 2024, đường Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM) được xếp vào nhóm các tuyến phố có giá thuê đắt đỏ nhất Việt Nam và đứng thứ 14 toàn cầu. Giá thuê mặt bằng tại đây đạt mức 330 USD/m2/tháng, tương đương khoảng 8 triệu đồng/m2/tháng. Con số này tăng 32% so với trước dịch Covid-19 nhưng lại giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái do sự mất giá của đồng VND so với USD. Tuy nhiên, bất chấp mức giá cao, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng tại đây lại không mấy khả quan.

Thực tế cho thấy, các ngôi nhà nguyên căn trên đường Đồng Khởi được chào thuê với giá từ 300-450 triệu đồng/tháng, tương đương hàng tỷ đồng mỗi năm. Dẫu vậy, nhiều căn nhà đã đóng cửa suốt nhiều năm mà vẫn chưa tìm được khách thuê. Một ví dụ điển hình là mặt bằng 200 m2 tại đây được chào thuê với giá hơn 700 triệu đồng/tháng, yêu cầu đặt cọc trước 6 tháng và ký hợp đồng 3 năm. Từ năm 2023 đến nay, mặt bằng này vẫn bị bỏ trống do không có khách hàng nào chịu nổi chi phí quá cao.

Không chỉ đường Đồng Khởi, tình trạng này còn diễn ra trên nhiều tuyến phố khác. Trên đường Hàn Thuyên (quận 1), mặt bằng từng được Starbucks Reserve thuê với giá 30.000 USD/tháng (gần 750 triệu đồng) cũng rơi vào cảnh bỏ trống sau khi thương hiệu này trả mặt bằng. Tương tự, một mặt bằng 300 m2 trên đường Nguyễn Công Trứ đã treo biển cho thuê từ năm ngoái đến nay nhưng chưa tìm được khách thuê, mặc dù giá chào thuê đã tăng gấp đôi so với trước đây, đạt hơn 400 triệu đồng/tháng.

Nghịch lý của thị trường bất động sản

Việc giá thuê mặt bằng tại các tuyến phố trung tâm TP.HCM giữ ở mức cao dù tỷ lệ lấp đầy thấp phản ánh rõ nét nghịch lý trên thị trường bất động sản. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tỷ lệ mặt bằng bị bỏ trống tại khu vực trung tâm thành phố hiện đạt khoảng 20-25%. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp mà còn làm giảm sức hút đầu tư của TP.HCM so với các thành phố khác trong khu vực, như Bangkok (Thái Lan) hay Jakarta (Indonesia).

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, việc các chủ nhà kiên quyết giữ giá thuê cao chủ yếu để bảo vệ giá trị tài sản. Thế nhưng, trong bối cảnh kinh tế khó khăn và thói quen tiêu dùng thay đổi, điều này không chỉ gây bất lợi cho chính họ mà còn làm trì trệ sự phát triển của thị trường mặt bằng bán lẻ.

Xu hướng dịch chuyển sang mô hình mới

Dưới áp lực từ chi phí thuê mặt bằng cao và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, nhiều doanh nghiệp đã tìm kiếm các mô hình kinh doanh mới để giảm chi phí. Một trong những xu hướng đáng chú ý là chuyển từ việc thuê mặt bằng nhà phố sang các trung tâm thương mại “all in one”.

Những trung tâm thương mại này không chỉ cung cấp không gian đa dạng để mua sắm, ăn uống và giải trí mà còn thu hút lượng khách hàng đông đảo hơn. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, khách thuê trong trung tâm thương mại còn được hưởng lợi từ sự minh bạch về giá thuê, không phải thương lượng phức tạp với chủ nhà như khi thuê mặt bằng nhà phố. Đây là lý do khiến các trung tâm thương mại ngày càng trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thay đổi mô hình kinh doanh. Người tiêu dùng ngày nay có thể dễ dàng mua sắm trực tuyến mà không cần tốn thời gian và chi phí đến các cửa hàng. Điều này giúp các doanh nghiệp tiết kiệm chi phí thuê mặt bằng, đồng thời tập trung vào cải thiện trải nghiệm mua sắm trực tuyến.

Tác động tiêu cực từ giá thuê cao

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá thuê mặt bằng nhà phố tại quận 1, quận 3 và các khu vực trung tâm TP.HCM vẫn tiếp tục tăng 10-30% trong năm qua. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy lại giảm, đặc biệt tại những tuyến đường lớn. Điều này không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp nhỏ lẻ mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh của TP.HCM trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, giá thuê mặt bằng đắt đỏ tại các tuyến phố trung tâm như Đồng Khởi, Lê Lợi, hay Nguyễn Huệ có thể làm giảm tính cạnh tranh của thành phố so với các đô thị lớn khác trong khu vực. Thậm chí, ngay cả các thương hiệu xa xỉ, nhóm khách thuê chính tại đây cũng bắt đầu tìm kiếm những giải pháp thay thế, bao gồm việc đặt cửa hàng tại các trung tâm thương mại hoặc chuyển đổi sang kinh doanh trực tuyến.

Lời cảnh báo và giải pháp

Trong bối cảnh hiện tại, các chuyên gia bất động sản khuyến nghị chủ nhà cần linh hoạt điều chỉnh giá thuê để phù hợp với nhu cầu thực tế. Điều này không chỉ giúp tăng tỷ lệ lấp đầy mà còn thúc đẩy sức hút đầu tư tại TP.HCM. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ từ chính quyền, như giảm thuế hoặc cung cấp ưu đãi cho doanh nghiệp thuê mặt bằng, cũng là yếu tố quan trọng để tái định hình thị trường bất động sản bán lẻ.

Dài hạn, TP.HCM cần xây dựng chiến lược phát triển bền vững cho thị trường mặt bằng bán lẻ, bao gồm việc tối ưu hóa quy hoạch đô thị và hỗ trợ phát triển các trung tâm thương mại, không gian kinh doanh hiện đại. Điều này không chỉ giúp nâng cao hình ảnh thành phố mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư phát triển lâu dài.

Thu Ngân

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn