Bất động sản “ngộp thở” vì tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất đang là bài toán nan giải, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “ngộp thở”, khó triển khai dự án.

Gánh nặng chi phí khiến doanh nghiệp “tiến thoái lưỡng nan”

Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, nhiều doanh nghiệp rục rịch triển khai dự án. Tuy nhiên, không ít doanh nghiệp vẫn “ngộp thở” vì vướng mắc trong cách tính tiền sử dụng đất. Hàng loạt dự án trì trệ, thậm chí có dự án đã hoàn thiện nhưng vẫn chưa thể bán hàng vì chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tiền sử dụng đất luôn là gánh nặng với doanh nghiệp bất động sản. Không chỉ đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn, việc xác định nghĩa vụ này cũng rất phức tạp và mất nhiều thời gian. Chủ tịch VARS, ông Nguyễn Văn Đính, cho biết việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể lên đến hàng chục năm, khiến doanh nghiệp gánh chịu thêm chi phí lãi vay, chi phí cơ hội, gây khó khăn trong dự báo và lập kế hoạch tài chính.

M&A Bất động sản và áp lực tiền sử dụng đất

Đối với các dự án áp dụng hình thức tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục đối mặt với thách thức khi phải nộp bổ sung một khoản tiền lớn, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Không ít doanh nghiệp đã “gục ngã” vì không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Nhiều trường hợp doanh nghiệp đã hoàn thành dự án, bàn giao nhà cho người dân nhưng vẫn phải đối mặt với chi phí “khổng lồ” khi Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất.

Ông Đính cho rằng, bất cập trong quy định về tiền sử dụng đất không chỉ gây thiệt hại kinh tế cho doanh nghiệp và khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến toàn thị trường bất động sản. Bảng giá đất mới, được xác định theo nguyên tắc thị trường, sẽ làm tăng chi phí đất đai, bao gồm cả tiền sử dụng đất. Để đảm bảo lợi nhuận, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán bất động sản, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân càng khó khăn hơn, gây ra nhiều hệ lụy về an sinh xã hội.

Giải pháp nào cho thị trường M&A Bất động sản?

Tổng giám đốc SGO Homes, ông Lê Đình Chung, chỉ ra một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí. Tại một số địa phương, mức giá xác định nghĩa vụ tài chính quá cao, chủ yếu do phương pháp so sánh dựa trên giá đấu trúng, trong khi nguồn cung sản phẩm đấu giá khan hiếm, khiến giá bị đẩy lên cao. Ông Chung đề xuất cơ quan quản lý cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới, quy định rõ thời điểm xác định giá đất và khung giá áp dụng cho từng dự án.

Ngoài ra, việc sử dụng dữ liệu đầu vào trong giai đoạn thị trường “nóng sốt” để xác định giá đất cũng là bất hợp lý. Sai phạm trong thẩm định giá trước đây khiến cán bộ địa phương e ngại, dẫn đến tình trạng duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong phê duyệt. Điều này khiến nhiều dự án bị đình trệ hoặc kinh doanh kém hiệu quả.

Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Đất Vàng Hải Dương, ông Nguyễn Văn Lợi, kiến nghị Nhà nước xem xét lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt mà doanh nghiệp phản ánh có phương pháp tính toán chưa hợp lý, đồng thời miễn tiền phạt chậm nộp nếu có kết luận về việc xác định giá chưa đúng. Đối với dự án mới, cơ quan quản lý nên chốt thời điểm và phương pháp tính toán với doanh nghiệp để họ dự trù chi phí và hiệu quả dự án.

Ông Lợi cũng chỉ ra một nguyên nhân quan trọng khiến giá đất tăng cao là do hành vi “thổi giá” trong đấu giá đất. Mặc dù cơ quan chức năng đã vào cuộc, nhưng việc xử lý còn khó khăn do thiếu căn cứ pháp lý cụ thể.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, đề xuất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết, tiền sử dụng đất cần được tính lại cho toàn bộ dự án, số tiền đã nộp trước đó sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại. Ông Châu dẫn chứng một dự án ở quận 7, nếu áp dụng cách tính theo dự thảo Nghị định, doanh nghiệp sẽ phải “bù lỗ” hoặc đẩy giá bán lên cao, cuối cùng người gánh chịu vẫn là người mua nhà.

M&A Bất động sản: Thách thức và Cơ hội

Thị trường M&A bất động sản đang đứng trước nhiều thách thức, đặc biệt là vấn đề tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, minh bạch hóa quy trình thẩm định giá đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển bền vững. Doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, phân tích kỹ lưỡng các quy định pháp luật, đánh giá đúng tiềm năng và rủi ro trước khi quyết định đầu tư.

Kim Khanh

Nguồn tham khảo: Tạp chí Thương gia