Tăng trưởng giá đất đã vượt xa tốc độ gia tăng thu nhập của người dân

Thị trường bất động sản: Cung cầu lệch lạc, giá nhà “leo thang”

Giá đất tăng “chóng mặt”

Giá đất tại Việt Nam đã tăng chóng mặt trong nhiều năm qua, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân, dẫn đến tình trạng giá nhà “leo thang”, khiến thị trường bất động sản đứng trước nguy cơ mất cân bằng.

Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng mới đây đã đưa ra một ví dụ ấn tượng về thủ tục xây dựng. Ông Dũng cho biết, Dubai chỉ mất 5 năm để xây dựng thành phố với 500 tòa nhà, trị giá 20 tỷ USD. Trong khi đó, một khách sạn 5 sao tại Việt Nam có thể phải mất đến 3 năm chỉ để hoàn thành thủ tục. Ông Dũng khẳng định, nếu Dubai áp dụng hệ thống quy định phức tạp như ở Việt Nam, thì việc xây dựng thành phố này có thể kéo dài đến 1.500 năm.

Câu chuyện ở Dubai tuy xa xôi nhưng lại rất gần gũi với những người như Hà Vy, một nhân viên văn phòng 30 tuổi tại TP.HCM. Cô chia sẻ rằng dù đã đi làm gần 10 năm và tiết kiệm được 10 triệu đồng mỗi tháng, nhưng việc mua một căn hộ tại TP.HCM vẫn là giấc mơ xa vời.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà tăng cao là do sự biến động của thị trường đất đai, nguồn cung hạn chế và hiện tượng thổi giá. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản lại khẳng định rằng, thủ tục xây dựng rườm rà là nguyên nhân chính khiến nguồn cung bất động sản “bất động”, dẫn đến khan hiếm và đẩy giá nhà lên cao.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills TP.HCM, cho biết khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn, khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Những rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở cũng góp phần làm trầm trọng thêm tình hình.

Sở Xây dựng TP.HCM công bố số liệu cho thấy, giá mỗi m2 căn hộ trung cấp năm 2015 dao động từ 35-50 triệu đồng, đến năm 2023 đã tăng lên 50-70 triệu đồng. Căn hộ cao cấp cũng tăng từ 50 triệu đồng/m2 lên 70-100 triệu đồng.

Sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản ảm đạm. Nguồn cung thứ cấp có giá cao hơn nhiều so với nhu cầu của người mua, dẫn đến tình trạng thanh khoản thấp kéo dài.

Theo số liệu cập nhật năm 2024 của nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo, tỉ số giá nhà trên thu nhập (HPR) của Việt Nam ở mức 23,7 lần, cao hơn so với năm 2023. Con số này đưa Việt Nam vào Top đầu về tỉ lệ giá nhà trên thu nhập, chỉ sau một số thị trường trong khu vực như Thái Lan, Trung Quốc hay Hong Kong (Trung Quốc).

Nhiều người như Hà Vy đang chờ đợi nguồn cung nhà ở giá rẻ tăng lên và giá nhà giảm xuống. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, giá bất động sản chưa bao giờ giảm từ năm 1990 đến nay, thậm chí còn tiếp tục tăng trong thời gian gần đây, bất chấp thị trường đóng băng.

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà khó giảm là việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao, kéo dài nhiều năm, gối đầu trên nhiều dự án khiến cho chi phí lãi vay của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản tăng cao. Điều này khiến họ khó giảm giá bán.

Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vào khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ. Mặc dù có nhiều lời kêu gọi về phát triển “nhà ở xã hội”, “nhà giá rẻ”, nhưng tình trạng thiếu hụt nhà ở vẫn diễn ra và ngày càng trầm trọng, cho thấy sự không bền vững của thị trường bất động sản.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết: “Mặc dù trong 9 tháng qua đã có vài chục ngàn căn hộ mới đưa ra thị trường, nhưng đây là con số rất khiêm tốn, chỉ bằng 10% so với thời kỳ phát triển trong giai đoạn 2018-2019.”

Việc quản lý lỏng lẻo trong một thập kỷ qua đã khiến giá bất động sản tại nhiều khu vực biến động mạnh, gây hệ lụy cho cả thị trường bất động sản và nền kinh tế. Các nhà quản lý đang siết chặt kiểm soát bằng nhiều chính sách mới với mục tiêu kiểm soát giá bất động sản. Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về pháp lý, góp phần giúp thị trường sớm phục hồi và điều chỉnh hợp lý hơn.

Các kiến nghị về hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời; chính sách đánh thuế đối với nhà, đất thứ 2, nhà, đất bỏ hoang, không sử dụng… cũng đang được xem xét triển khai.

Phó Giáo sư – Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, cho biết thị trường bất động sản từ năm 1986 đều có những diễn biến thăng trầm và mỗi chu kỳ bất động sản đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện luật đất đai.

Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2025-2030, ông Chung cho rằng sẽ có khả năng diễn ra 1 trong 3 kịch bản. Trong đó, với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.

Tuy nhiên, dù kịch bản nào diễn ra, những người dân vẫn mong muốn sớm sở hữu một căn hộ nhỏ để ổn định cuộc sống.

Thu Phương

Nguồn tham khảo: Tạp chí Nhịp Cầu Đầu Tư