Thuế thu nhập cá nhân bất động sản: Cẩn trọng để tránh đóng băng thị trường 

Dự thảo thuế thu nhập cá nhân bất động sản 20% gây lo ngại, cần lộ trình rõ ràng.

Đề xuất thuế mới: Mục tiêu và thách thức

Bộ Tài chính vừa công bố dự thảo sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân, đề xuất áp thuế 20% trên phần chênh lệch giá bán và chi phí đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế tính theo thời gian nắm giữ: 10% (dưới 2 năm), 6% (2-5 năm), 4% (5-10 năm), và 2% (trên 10 năm).

Mục tiêu là chống đầu cơ, minh bạch hóa thị trường, và thúc đẩy phát triển bền vững. Tuy nhiên, mức thuế cao và cách triển khai đang gây lo ngại về nguy cơ làm “đóng băng” thị trường bất động sản, vốn đang phục hồi từ năm 2024.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng mức thuế 20% và 10% (cho giao dịch dưới 2 năm) là quá cao trong bối cảnh thị trường chưa ổn định. Việc xác định giá bán và chi phí, đặc biệt với bất động sản thứ cấp, gặp nhiều khó khăn do thiếu dữ liệu minh bạch. Chi phí cơ hội – yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư – chưa được làm rõ trong cách tính thuế.

Ông Chung nhấn mạnh, nếu áp dụng ngay, chính sách có thể làm giảm thanh khoản, gây thiệt hại cho cả nhà đầu tư dài hạn và người mua để ở, đặc biệt là những gia đình cần bán nhà giải quyết tài chính hoặc thay đổi nhu cầu sinh hoạt.

Tác động lên thị trường và nhà đầu tư

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định chính sách thuế thu nhập cá nhân là cần thiết để chuyển thị trường từ đầu cơ sang đầu tư tài chính bền vững. Tuy nhiên, thời điểm áp dụng và cách thức triển khai là yếu tố then chốt. Nhiều quốc gia như Nhật Bản áp thuế lên đến 39% cho giao dịch dưới 5 năm, nhưng thị trường Việt Nam chưa đủ minh bạch về giá cả, cung cầu, và thông tin tài sản để triển khai hiệu quả.

Nếu thuế suất cao được áp dụng ngay, người bán có thể chuyển gánh nặng thuế sang người mua, đẩy giá bất động sản tăng, làm méo mó thị trường.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang phục hồi sau giai đoạn suy thoái 2022-2023, với các dự án như nhà ở xã hội Happy Home Tràng Cát (Hải Phòng) thu hút sự chú ý. Tuy nhiên, chính sách thuế thiếu linh hoạt có thể gây “sốc tâm lý”, tương tự tình trạng tại Trung Quốc, nơi các biện pháp kích cầu không đủ vực dậy niềm tin. Ông Chung đề xuất giảm thuế suất (ví dụ: dưới 6 tháng, 6-12 tháng, trên 1 năm) và phân loại rõ đối tượng đầu cơ, đầu tư, người mua để ở, tránh gây thiệt hại cho người có nhu cầu thực.

Thách thức về triển khai và hệ quả kinh tế

Việc thẩm định giá và chi phí đòi hỏi nguồn lực lớn và chuyên môn cao, nhưng tại nhiều địa phương, cán bộ ngại xác nhận do lo trách nhiệm pháp lý, gây chậm trễ giao dịch. Người dân khó chờ hàng tháng để hoàn tất thủ tục thuế, công chứng, chuyển nhượng, làm giảm tính hấp dẫn của thị trường.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh cần hệ thống dữ liệu minh bạch về giá giao dịch và tài sản trước khi áp thuế, cùng lộ trình thử nghiệm theo khu vực, phân khúc, và thời điểm. Nếu triển khai vội vàng, thị trường có thể rơi vào trạng thái “đóng băng”, ảnh hưởng đến các ngành liên quan như xây dựng, môi giới, và tài chính.

Về dài hạn, chính sách thuế sẽ thúc đẩy tính chuyên nghiệp, buộc nhà đầu tư tính toán kỹ dòng tiền, lợi nhuận, và rủi ro. Các dịch vụ quản lý tài sản, định giá, và tư vấn cũng phải nâng cao chất lượng để thích nghi. Tuy nhiên, trong 1-2 năm tới, ông Quốc Anh khuyên chưa nên áp dụng thuế mới, mà cần thời gian chuẩn bị dữ liệu và đánh giá tác động. Chính sách thuế hợp lý sẽ thanh lọc nhà đầu tư, nâng cao chất lượng thị trường, và tạo động lực cho phát triển bền vững.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi, nhà đầu tư tại TP.HCM, nơi đang thúc đẩy chuyển đổi xe điện, nên thận trọng với các dự án mới và theo dõi lộ trình chính sách thuế. Với các dự án giá rẻ như Happy Home Tràng Cát (từ 677 triệu đồng/căn), người mua để ở có thể tận dụng chính sách hỗ trợ vay vốn nhà ở xã hội.

Nhà đầu tư dài hạn nên ưu tiên phân khúc ít chịu tác động từ thuế, như bất động sản công nghiệp gần các dự án cao tốc ở Bắc Ninh, Hải Phòng. Cần sử dụng dữ liệu từ Batdongsan.com.vn và các nền tảng công nghệ để đánh giá lợi nhuận sau thuế, tránh rủi ro từ chính sách triển khai vội vàng.

Thùy Linh

Nguồn tham khảo: Tạp chí Thương gia