12/06/2025 lúc 15:12

Thuế bất động sản, liều thuốc điều tiết thị trường hiệu quả

Đánh thuế bất động sản thứ hai, nhà bỏ hoang, chuyển nhượng giúp điều tiết giá đất, giảm đầu cơ.

thuế bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang cần một cuộc cải tổ để đạt phát triển bền vững. Ảnh: Tạp chí Thương gia

Thuế Bất Động Sản: Giải Pháp Tái Cân Bằng Thị Trường

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang cần một cuộc cải tổ để đạt phát triển bền vững. Đánh thuế BĐS thứ hai, nhà bỏ hoang, và chuyển nhượng được xem là “liều thuốc” điều tiết giá đất, hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, chính sách này chỉ hiệu quả khi có hệ thống dữ liệu minh bạch và hành lang pháp lý hoàn thiện, dự kiến cần vài năm để triển khai.

TS. Lực nhấn mạnh, thuế BĐS tập trung vào ba loại hình: nhà ở thứ hai trở đi (phục vụ đầu tư, đầu cơ), nhà bỏ hoang (gây lãng phí tài nguyên), và chuyển nhượng liên tục (đẩy giá “ảo”). Hệ thống dữ liệu quốc gia về đất đai, hiện ở giai đoạn khởi đầu, là điều kiện tiên quyết để xác định chủ sở hữu và giá trị giao dịch thực tế. Hiện tại, giá ghi trên sổ sách thường thấp hơn giá thị trường, gây khó khăn trong quản lý thuế.

Trong khi đó, doanh nghiệp (DN) BĐS đối mặt chi phí tăng cao. Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho biết giá đất tăng 15-20%, cùng với nguyên vật liệu như thép, xi măng tăng, đẩy giá thành sản phẩm vượt khả năng chi trả của người thu nhập thấp. VNREA đề xuất giảm thuế VAT, cải cách thủ tục hành chính (giảm 10% chi phí dự án), và kiểm soát hành vi thao túng giá. Thứ trưởng Lê Minh Ngân nhấn mạnh hạn chế chuyển nhượng đất chưa xây dựng để ngăn đầu cơ.

Phân Tích Tác Động: Thuế BĐS và Áp Lực Doanh Nghiệp

Giá BĐS Việt Nam tăng nóng, vượt nhiều quốc gia ASEAN, với tốc độ tăng thiếu bền vững. Theo TS. Cấn Văn Lực, đánh thuế nhà ở thứ hai trở đi, phổ biến ở các nước phát triển, sẽ giảm đầu cơ. Ví dụ, Singapore áp thuế 12-20% cho nhà thứ hai, giảm 30% giao dịch đầu cơ từ 2018-2023. Nhà bỏ hoang, chiếm 5-7% tổng BĐS đô thị Việt Nam, gây lãng phí và mất mỹ quan. Thuế 1-2%/năm cho nhà bỏ hoang có thể thu về 500-700 tỷ đồng/năm, đồng thời khuyến khích đưa BĐS vào sử dụng.

Thuế chuyển nhượng nhắm vào giao dịch “sang tay” liên tục, đẩy giá “ảo”. Năm 2024, 73% giao dịch tại Hà Nội là thứ cấp, nhiều trường hợp tăng giá 20-30% trong 6 tháng. Thuế lũy tiến 2-5% cho chuyển nhượng dưới 1 năm có thể giảm 15-20% hành vi đầu cơ. Tuy nhiên, thiếu dữ liệu minh bạch khiến việc xác định giá trị thực khó khăn. Hiện, giá giao dịch trên sổ sách chỉ bằng 50-70% giá thị trường, gây thất thu thuế.

Chi phí DN BĐS tăng 15-20% do giá đất và nguyên vật liệu, khiến nhà ở thương mại khó tiếp cận người thu nhập trung bình. Thủ tục hành chính kéo dài, chiếm 10% chi phí dự án, làm chậm nguồn cung. Giảm VAT từ 10% xuống 8% cho nhà ở xã hội và thương mại dưới 2 tỷ đồng có thể giảm giá bán 5-7%, tăng 10-15% giao dịch phân khúc này. Kiểm soát thao túng giá và chuyển đổi dự án thương mại thành nhà ở xã hội sẽ tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thực.

Hệ thống dữ liệu đất đai, dù có tiến triển nhờ Luật Đất đai 2024, vẫn cần 2-3 năm để hoàn thiện. Thiếu big data (dữ liệu lớn), việc áp thuế dễ gây bất bình đẳng, như đánh nhầm BĐS phục vụ nhu cầu thực.

bất động sản
Hệ thống dữ liệu đất đai, dù có tiến triển nhờ Luật Đất đai 2024, vẫn cần 2-3 năm để hoàn thiện. Ảnh: Báo Pháp luật Việt Nam điện tử

Dự Báo Thị Trường: Thuế BĐS Tác Động Dài Hạn, Cơ Hội Phân Khúc Thực

Theo 60s Hôm Nay, thị trường BĐS sẽ hạ nhiệt trong quý III/2025, với giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM giảm 5-7% nếu thuế BĐS thứ hai triển khai từ 2027. Thị trường chứng khoán (TTCK) dao động 1.280-1.330 điểm, cổ phiếu BĐS khu công nghiệp (KBC) tăng 12-15% nhờ FDI 40 tỷ USD/năm. Phân khúc nhà ở xã hội và giá rẻ (dưới 2 tỷ đồng) sẽ tăng 20% giao dịch nhờ giảm VAT và cải cách thủ tục hành chính.

Nhà đầu tư nên chờ giá BĐS điều chỉnh 5-10% để mua nhà ở xã hội hoặc căn hộ dưới 2 tỷ đồng, kỳ vọng lợi nhuận 10-12% trong 3 năm. Cổ phiếu ngân hàng (TCB, VIB) và BĐS khu công nghiệp (KBC) đáng chú ý, chờ VN-Index về 1.280 điểm để giải ngân. Doanh nghiệp BĐS cần chuyển sang nhà ở giá rẻ, hợp tác với ngân hàng để vay vốn lãi suất 5-7% cho dự án xã hội. Số hóa pháp lý qua Noble App, áp dụng AI, giúp giảm 10% chi phí quản lý.

Rủi ro là lạm phát vượt 4,5%, khiến Fed giữ lãi suất 7%, gây bán ròng khối ngoại 1.000-1.500 tỷ đồng/tháng trên TTCK. Nếu thanh khoản BĐS giảm 20% trong 6 tháng, chuyển 10% danh mục sang vàng. DN cần tăng 15% dự phòng tài chính, giảm 10% chi phí marketing. Theo dõi báo cáo Bộ Xây dựng về thanh tra giá BĐS tháng 8/2025; nếu phát hiện thao túng giá, phân khúc cao cấp có thể giảm 10%.

Phương Thảo

Nguồn tham khảo: Tạp chí Thương gia