Shophouse chân đế chung cư – Lợi nhuận kỳ vọng đối mặt rủi ro thực tế

Shophouse chân đế chung cư từng được xem là kênh đầu tư hấp dẫn với kỳ vọng lợi nhuận ổn định, nhưng thực tế, nhiều mặt bằng bỏ trống và lợi nhuận thấp đang khiến nhà đầu tư tại Hà Nội đối mặt với không ít thách thức.

Thực trạng thị trường mặt bằng thương mại

Shophouse chân đế chung cư, thường nằm ở tầng 1 các tòa nhà tại các khu vực trung tâm như Thanh Xuân, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Tây Hồ, đang gặp khó khăn trong việc tìm khách thuê. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng shophouse mang lại dòng tiền đều đặn, nhưng thực tế lại đối mặt với tình trạng mặt bằng trống kéo dài.

Anh Trần Đức Long (Cầu Giấy, Hà Nội) đầu tư gần 9 tỷ đồng vào một shophouse 55m² tại Nam Từ Liêm, với mục tiêu cho thuê 25 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, gần một năm qua, mặt bằng của anh vẫn không tìm được khách thuê ổn định dù đã tích cực quảng bá. Tương tự, chị Phạm Thu Giang (Hà Đông) giảm giá thuê shophouse 62m² tại Hoàng Mai từ 28 triệu đồng/tháng xuống 26 triệu đồng/tháng, nhưng vẫn không thoát khỏi tình trạng “ế ẩm”.

Theo anh Lê Quang Huy, một môi giới bất động sản tại Hoàng Mai, shophouse chân đế khó thu hút khách do giá thuê cao so với khả năng kinh doanh, cộng thêm xu hướng mua sắm trực tuyến khiến các cửa hàng truyền thống mất lợi thế. Báo cáo từ Savills Hà Nội cho thấy lợi nhuận cho thuê shophouse chỉ đạt 2–3%/năm, thấp hơn lãi suất ngân hàng và xa kỳ vọng của nhà đầu tư.

Thay đổi thói quen tiêu dùng

Sự chuyển dịch trong hành vi tiêu dùng là nguyên nhân chính khiến shophouse chân đế mất sức hút. Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE), cho biết khách hàng hiện nay ưu tiên trải nghiệm tích hợp tại các trung tâm thương mại, nơi cung cấp đầy đủ dịch vụ từ mua sắm, ăn uống đến vui chơi. Trong khi đó, shophouse tại các chung cư thường không đáp ứng được xu hướng này.

Cư dân nội khu cũng chuyển sang mua hàng qua các nhóm cộng đồng hoặc dịch vụ giao tận nơi, giảm nhu cầu sử dụng các cửa hàng tại khối đế. Điều này khiến shophouse chân đế, vốn phụ thuộc vào lượng khách nội khu, càng khó thu hút người thuê.

Phân hóa giữa các dự án

Thị trường shophouse chân đế cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Tại các dự án cao cấp ở vị trí trung tâm, chủ đầu tư thường có chiến lược khai thác bài bản, ký hợp đồng với các thương hiệu lớn để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cao. Ngược lại, shophouse tại các dự án vùng ven hoặc phân khúc trung cấp, nơi tỷ lệ cư dân thấp, thường rơi vào tình trạng bỏ trống.

Giá mua shophouse chân đế vẫn ở mức cao, từ 12–15 tỷ đồng cho căn 120–130m², nhưng thường chỉ sở hữu trong 50 năm. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của shophouse so với các kênh đầu tư khác, đặc biệt khi lợi nhuận thực tế không như kỳ vọng.

Bài toán lợi nhuận và rủi ro tài chính

Nhiều dự án shophouse chân đế từng được quảng bá với cam kết lợi nhuận 8–10%/năm, nhưng thực tế chỉ đạt 2–3%/năm, thấp hơn lãi suất tiết kiệm. Theo bà Miền, quyết định giữ hay bán shophouse phụ thuộc vào năng lực tài chính, chiến lược và khả năng quản lý của chủ đầu tư. Những chủ đầu tư mạnh có thể giữ lại để vận hành, gia tăng giá trị dự án, nhưng cần đầu tư lớn và chấp nhận dòng tiền nhỏ giọt.

Ngược lại, bán shophouse giúp thu hồi vốn nhanh, nhưng chủ đầu tư mất quyền kiểm soát, dẫn đến nguy cơ khối đế bị khai thác manh mún, ảnh hưởng mỹ quan và trải nghiệm cư dân. Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhấn mạnh rằng shophouse chỉ phát huy tiềm năng khi dự án có cộng đồng dân cư đông, tiện ích tốt và kết nối thuận tiện với khu vực xung quanh.

Giải pháp hồi sinh shophouse

Để cải thiện tình trạng shophouse chân đế, chủ đầu tư cần xây dựng chiến lược khai thác ngay từ giai đoạn phát triển dự án. Điều này bao gồm xác định đối tượng khách thuê, thiết kế mặt bằng phù hợp với các ngành hàng như siêu thị hay F&B, đồng thời đảm bảo yêu cầu kỹ thuật như phòng cháy chữa cháy và hệ thống điện lạnh.

Chủ đầu tư nên coi người thuê shophouse là đối tác, hỗ trợ họ trong giai đoạn đầu, đặc biệt khi cư dân chưa lấp đầy, thay vì áp giá thuê cao ngay từ đầu. Một giải pháp khác là kết hợp giữ lại một số mặt bằng chiến lược để đảm bảo tiện ích đồng bộ, đồng thời bán một phần để giảm áp lực tài chính.

Đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp cũng đóng vai trò quan trọng, làm cầu nối giữa cư dân, nhà đầu tư và chủ đầu tư, đảm bảo khai thác bền vững. Xu hướng xanh hóa và ứng dụng công nghệ trong vận hành shophouse cũng được xem là hướng đi mới để tăng sức hút.

Triển vọng và khuyến nghị

Theo nhận định từ 60s Hôm Nay, shophouse chân đế vẫn có tiềm năng nếu được khai thác đúng cách, đặc biệt tại các dự án cao cấp. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ năng lực tài chính và xu hướng tiêu dùng trước khi rót vốn. Chủ đầu tư nên tập trung vào chiến lược dài hạn, ưu tiên hợp tác với các thương hiệu lớn và cải tiến thiết kế để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Shophouse chân đế chung cư từng là kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng thực tế cho thấy rủi ro từ mặt bằng trống và lợi nhuận thấp. Với chiến lược khai thác bài bản, hợp tác chặt chẽ với đối tác thuê và ứng dụng công nghệ, shophouse có thể lấy lại sức hút, mang lại giá trị bền vững cho cả nhà đầu tư và cư dân.

Chí Toàn 

Nguồn tham khảo: Vietnamfinance.vn