Nguồn cung tăng mạnh, thị trường sáng trong tương lai

Nguồn cung nhà ở, khi doanh nghiệp địa ốc tăng tốc mở bán

Thị trường nhà đất Việt Nam bước vào năm 2025 với tín hiệu tích cực khi nhiều doanh nghiệp bất động sản đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thủ tục để tung sản phẩm mới. Tập đoàn Nam Long (NLG) dự kiến mở bán phân khu The Pearl thuộc dự án Waterpoint (Long An) ngay đầu năm, với giá bán tăng đáng kể so với các đợt trước.

Cùng lúc, Nam Long ra mắt hai dự án mới là Paragon (Đồng Nai) và một dự án đầu tiên tại TP. Hải Phòng trong nửa đầu năm 2025. Các dự án lớn khác như Izumi, Cần Thơ, Akari City và Mizuki Park cũng nằm trong kế hoạch mở bán, hứa hẹn gia tăng nguồn cung nhà ở đáng kể.

Bất động sản An Gia (AGG) không kém phần sôi nổi khi chuẩn bị đưa ra thị trường 3.000 căn hộ tại The Gió Riverside trong quý I/2025, hợp tác với hơn 30 đại lý phân phối. Dự án này đã hoàn tất nộp tiền sử dụng đất và giấy phép xây dựng, dự kiến bàn giao từ 2026-2027. AGG còn lên kế hoạch cho Westgate 2 (quy hoạch 1/2.000, mở bán 2026), Signial (quy hoạch 1/500, mở bán cuối 2026) và The Lá (quy hoạch 1/2.000, mở bán 2027).

Trong khi đó, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) tái khởi động Gem Riverside với giá bán dự kiến 110-120 triệu đồng/m², đồng thời mở bán các phân khu mới tại Gem Sky World sau 3 năm gián đoạn.

Theo VIS Rating, nguồn cung nhà ở mới tăng mạnh nhờ hoạt động phát triển dự án khởi sắc từ nửa cuối 2024. Tại Hà Nội và TP.HCM, lượng căn hộ mới năm 2024 tăng 90% so với 2023, đạt tỷ lệ hấp thụ (số căn bán được trên tổng nguồn cung) cao nhất 5 năm là 106%. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (hiệu lực từ 8/2024), cùng hơn 20 nghị định hướng dẫn, đã tháo gỡ nút thắt pháp lý, giúp số dự án được cấp phép mới năm 2024 tăng 16%.

Nghị định 171/2024/QH (thí điểm từ 1/4/2025) cũng hỗ trợ các dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ.

Doanh thu các doanh nghiệp địa ốc năm 2024 tăng trưởng ấn tượng, với Nam Long đạt doanh số mở bán hơn 5.200 tỷ đồng (tăng 140% so với 2023) và tổng doanh thu cả năm tăng 8%, dù lợi nhuận ròng giảm do chi phí lãi vay tăng.

Các ông lớn như DXG, NLG và Vinhomes (VHM) ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn nhờ hoàn thành các dự án thấp tầng, cho thấy tiềm năng phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025.

Phân tích thị trường nhà đất, sức hút từ nguồn cung và pháp lý

Sự bứt phá của nguồn cung nhà ở năm 2024 (tăng 90% tại Hà Nội và TP.HCM) là bước đệm quan trọng cho năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ 106% cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn rất lớn, vượt qua cả lượng căn hộ mới đưa ra thị trường. So với năm 2022 – khi nguồn cung sụt giảm mạnh do vướng pháp lý và lãi suất cao – thị trường hiện nay đã chuyển biến tích cực nhờ chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Việc cấp phép dự án tăng 16% trong 2024 là minh chứng cho hiệu quả của các luật mới, đặc biệt với phân khúc nhà ở thương mại.

Doanh thu tăng 183% trong quý IV/2024 của các doanh nghiệp bất động sản phản ánh dòng tiền quay trở lại thị trường. Nam Long ghi nhận doanh số 5.200 tỷ đồng, tăng 140% so với 2023, nhờ chiến lược đa dạng hóa dự án từ Long An, Đồng Nai đến Hải Phòng. AGG tận dụng M&A (mua bán và sáp nhập) để mở rộng quỹ đất, ưu tiên các dự án triển khai nhanh trong 9 tháng, đảm bảo nguồn cung ổn định từ 2025-2029. DXG, dù im ắng trong 2023, cũng lấy lại đà tăng trưởng với Gem Riverside và Gem Sky World, nhắm đến phân khúc cao cấp với giá bán 110-120 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, không phải tất cả phân khúc đều phục hồi đồng đều. Nhà ở thương mại và thấp tầng dẫn đầu xu hướng, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chậm cải thiện do phụ thuộc vào du lịch và đầu tư dài hạn. Lợi nhuận ròng giảm ở một số doanh nghiệp trong 2024 (do lãi vay tăng) cho thấy áp lực tài chính vẫn hiện hữu, nhưng doanh thu tăng 8% cả năm là tín hiệu lạc quan. Các dự án lớn của NLG, DXG và AGG dự kiến ghi nhận doanh thu từ 2026-2029, hứa hẹn cải thiện biên lợi nhuận khi thị trường ổn định hơn.

Dự báo thị trường nhà đất, cơ hội đầu tư trong năm 2025

Năm 2025, nguồn cung nhà ở tiếp tục tăng mạnh sẽ định hình lại thị trường bất động sản. Với hơn 3.000 căn từ The Gió Riverside (AGG), các phân khu mới từ Gem Sky World (DXG) và hàng loạt dự án của Nam Long, nguồn cung dồi dào sẽ giảm áp lực giá tại các đô thị lớn. VIS Rating dự báo doanh số bán hàng tăng sẽ kéo theo lợi nhuận cải thiện, đặc biệt từ nửa cuối 2025, khi các dự án hoàn thiện pháp lý và bắt đầu bàn giao.

Trong tài chính, cổ phiếu bất động sản như NLG, DXG, VHM có thể hưởng lợi từ doanh thu tăng và tâm lý thị trường tích cực. Nhà đầu tư nên cân nhắc các mã này trong danh mục, với tỷ trọng 20-30%, nhưng cần theo dõi sát lãi suất ngân hàng – yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vay và giá nhà. Về bất động sản, phân khúc thấp tầng và nhà ở thương mại tại Long An, Đồng Nai, Hải Phòng sẽ hút dòng tiền nhờ giá trị hợp lý và tiềm năng tăng giá. Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm thời gian để phục hồi, phù hợp với đầu tư dài hạn.

Tại 60s Hôm Nay, chúng tôi nhận định doanh nghiệp địa ốc nên đẩy nhanh tiến độ dự án và tận dụng chính sách pháp lý mới để gia tăng nguồn cung. Người mua nhà cần chọn các dự án có pháp lý rõ ràng như The Gió Riverside hoặc Waterpoint, tránh rủi ro từ các dự án chưa hoàn thiện thủ tục. Thị trường sẽ không đồng đều, nhưng cơ hội vẫn rộng mở cho nhà đầu tư kiên nhẫn và doanh nghiệp chủ động thích ứng.

Phương Thảo

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn