Giá nhà vượt xa thu nhập, giải pháp hạ nhiệt bằng công cụ thị trường

Giá nhà tại Hà Nội và TP. HCM tăng mạnh, vượt xa thu nhập bình quân, khiến người trẻ khó sở hữu nhà ở. Các giải pháp sử dụng công cụ thị trường như tăng nguồn cung, điều chỉnh thuế và cải thiện dữ liệu đang được đề xuất để hạ nhiệt thị trường bất động sản.

Thực trạng giá nhà tại Việt Nam

Giá nhà tại Việt Nam, đặc biệt ở Hà Nội và TP. HCM, đang tăng nhanh, tạo khoảng cách lớn với thu nhập bình quân. Theo Global Property Guide, Việt Nam có tỷ lệ sở hữu bất động sản cao, đạt 90%, vượt nhiều quốc gia như Singapore (88%) hay Mỹ (66%). Tuy nhiên, tỷ số giá nhà trên thu nhập hộ gia đình đạt 25 lần, cao gấp 1,7 lần trung bình thế giới, thậm chí lên đến 30–35 lần tại Hà Nội và TP. HCM.

Một căn hộ 70 m² tại Hà Nội có giá trung bình 5,5–6,5 tỷ đồng, tương đương 35 năm thu nhập của người trẻ. Trong khi thu nhập bình quân tại Hà Nội tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng năm 2014 lên 8,3 triệu đồng/tháng năm 2025 (tăng 6,4%/năm), giá nhà tăng hơn 3 lần, từ 25 triệu đồng/m² lên gần 80 triệu đồng/m².

Giá bất động sản vùng ven tăng mạnh

Không chỉ nội đô, giá nhà tại các khu vực vùng ven và lân cận Hà Nội, TP. HCM cũng tăng đáng kể. Nếu trước đây, căn hộ cách trung tâm Hà Nội 10–15 km có giá 40–50 triệu đồng/m², nay đã chạm mức 70 triệu đồng/m². Những khu vực xa hơn, cách 30–40 km, cũng ghi nhận giá nhà tăng, với nhiều dự án đạt 50–100 triệu đồng/m².

Ví dụ, dự án The Charm An Hưng (cuối đường Tố Hữu, cách Hồ Gươm 12 km) có giá 70–75 triệu đồng/m², trong khi Hausman Premium Residence (FLC Premier Parc, Đại Mỗ) đạt 100–120 triệu đồng/m². Tại Hoàng Mai, dự án Galia Hanoi của Tân Á Đại Thành – Meyland có giá 82 triệu đồng/m², còn Hà Nội Melody Residences tăng từ 45–50 triệu đồng/m² lên 68–75 triệu đồng/m² trong hai năm.

Thách thức với người trẻ

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tạo ra thách thức lớn cho người trẻ trong việc sở hữu nhà ở. Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch VARS, cho biết giá nhà vùng ven tăng mạnh là điều bất ngờ, làm gia tăng áp lực tài chính và đe dọa ổn định vĩ mô.

Báo cáo của Công ty Chứng khoán Sài Gòn Hà Nội (SHS) ví von thu nhập và giá nhà như một “cuộc đua không cân sức”, khi thu nhập chỉ tăng một bước, nhưng giá bất động sản đã tiến ba bước. Điều này đòi hỏi các giải pháp điều tiết hiệu quả để cân bằng thị trường.

Hạn chế của các chính sách hiện tại

Chính phủ đã triển khai nhiều biện pháp để điều tiết giá nhà, như sử dụng công cụ thuế và đề xuất siết hạn mức tín dụng cho căn nhà thứ hai trở lên. Tuy nhiên, theo TS. Phạm Thế Anh từ Trường đại học Kinh tế Quốc dân, việc siết tín dụng khó tác động đến nhà đầu tư sử dụng vốn tự có để đầu cơ bất động sản.

TS. Lê Xuân Nghĩa cũng nhận định rằng, với cơ sở dữ liệu bất động sản chưa hoàn thiện, ngân hàng khó xác định số lượng bất động sản của người vay, chỉ có thể thẩm định khả năng trả nợ và mục đích sử dụng vốn. GS. Hồ Quốc Tuấn từ Đại học Bristol (Anh) cảnh báo rằng, việc siết thị trường quá mạnh, như bài học từ chính sách “ba lằn ranh đỏ” của Trung Quốc, có thể làm giảm chi tiêu hộ gia đình và gây bất ổn kinh tế.

Giải pháp điều tiết thị trường

Để hạ nhiệt giá nhà, các chuyên gia đề xuất sử dụng công cụ thị trường, tập trung vào tăng nguồn cung và cải thiện cơ chế chính sách. Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi quy định về nhà ở xã hội, ưu đãi quỹ đất 20% trong khu đô thị mới và khuyến khích phát triển nhà ở giá hợp lý. Dự thảo Nghị quyết về kiểm soát giá bất động sản cũng đề xuất ưu đãi cho các dự án nhà ở vừa túi tiền.

TS. Trần Xuân Lượng từ VARS-IRE đánh giá, việc tập trung vào nguồn cung là hướng đi đúng đắn. SHS khuyến nghị mở rộng nguồn cung nhà ở tại các khu vực có nhu cầu cao, kết hợp đầu tư hạ tầng công cộng và áp dụng thuế để hạn chế đầu cơ. Cải thiện hệ thống dữ liệu bất động sản cũng là yếu tố then chốt để hỗ trợ hoạch định chính sách.

Thực trạng nguồn cung

Trong quý III/2025, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội mở rộng ra vùng ven, với bán kính 15–20 km so với 5–10 km trước đây. Khu vực phía Tây dẫn đầu nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào, với 5–7 dự án mới mở bán. Tuy nhiên, giá căn hộ vùng ven tăng mạnh, từ 50 triệu đồng/m² trở lên, cá biệt có dự án như Long Biên Central (Việt Hưng) đạt 115–130 triệu đồng/m², chưa kể VAT và phí bảo trì.

Sự tăng giá này đặt áp lực lên doanh nghiệp bất động sản, khi dòng tiền tắc nghẽn có thể dẫn đến nguy cơ đổ vỡ nếu hàng tồn kho không được giải phóng.

Khuyến nghị cho thị trường

Theo nhận định từ 60s Hôm Nay, để hạ nhiệt giá nhà, cần tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý, đặc biệt là nhà ở xã hội. Chính phủ nên đẩy mạnh chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở vừa túi tiền, đồng thời cải thiện cơ sở dữ liệu bất động sản để quản lý hiệu quả.

Doanh nghiệp cần tập trung vào các dự án giá phải chăng và minh bạch giá bán. Người mua nhà nên cân nhắc kỹ khả năng tài chính, ưu tiên các dự án có vị trí và giá cả phù hợp để tránh rủi ro.

Giá nhà tại Hà Nội và TP. HCM vượt xa thu nhập, tạo thách thức cho người trẻ và ổn định vĩ mô. Các giải pháp như tăng nguồn cung, áp dụng thuế chống đầu cơ và cải thiện dữ liệu bất động sản sẽ giúp hạ nhiệt thị trường, hướng tới phát triển bền vững và đảm bảo giấc mơ an cư cho người dân.

Chí Toàn 

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn