Giá đất TP.HCM 2026: Đất nông nghiệp tăng mạnh, đất ở trung tâm ổn định

Dự thảo bảng giá đất TP.HCM 2026 giữ ổn định giá đất trung tâm nhưng tăng mạnh đất nông nghiệp, kèm hệ số K, tạo áp lực tài chính lớn cho người dân chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất trung tâm ổn định, một số tuyến tăng nhẹ

Theo dự thảo bảng giá đất TP.HCM áp dụng từ ngày 1/1/2026, giá đất ở trung tâm thành phố hầu như không thay đổi so với bảng giá hiện hành. Mức cao nhất tại các tuyến đường như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ vẫn là 687 triệu đồng/m², bằng bảng giá năm 2025, và chỉ bằng khoảng 60% so với giá khảo sát thị trường.

Một số tuyến trung tâm như Cao Bá Quát, Chu Mạnh Trinh, Đinh Tiên Hoàng được đề xuất tăng từ 32–36%, còn tuyến Đặng Trần Côn, Lương Hữu Khánh, Đề Thám, Phạm Ngũ Lão dự kiến tăng 19–27%. Mục tiêu của việc điều chỉnh này là cân đối giữa giá thị trường thực tế và bảng giá pháp lý, tránh chênh lệch quá lớn khi tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Tại các khu vực lân cận trung tâm, bảng giá đất cũng được cập nhật nhằm phản ánh tiến trình phát triển đô thị và hạ tầng, nhưng mức điều chỉnh vẫn thấp hơn nhiều so với giao dịch thực tế, giúp người dân không bị áp lực tài chính đột biến.

Giá đất nông nghiệp tăng mạnh, cao nhất gần 78%

Đáng chú ý, giá đất nông nghiệp tại các huyện ngoại thành và vùng ven TP.HCM dự kiến tăng mạnh. Cụ thể, đất trồng cây lâu năm khu vực 1 (tiếp giáp trung tâm) có giá cao nhất 1.440.000 đồng/m², tăng gần 78% so với hiện tại. Các khu vực khác cũng ghi nhận mức tăng đáng kể: khu vực 2 lên 1.200.000 đồng/m², khu vực 3 840.000 đồng/m².

Đất trồng cây hằng năm, gồm đất lúa và cây nông nghiệp khác, cũng được điều chỉnh tương ứng. Khu vực 1 giá cao nhất 1.200.000 đồng/m², khu vực 2 1.000.000 đồng/m², khu vực 3 700.000 đồng/m². Mức điều chỉnh này nhằm kéo giảm chênh lệch tiền chuyển mục đích sử dụng đất so với giá đất ở, giúp người dân giảm gánh nặng tài chính khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Việc tăng giá đất nông nghiệp cũng phản ánh xu hướng tiệm cận giá thị trường, đồng thời khuyến khích quản lý sử dụng đất hiệu quả và minh bạch hơn. Đây là một bước đi quan trọng trong bối cảnh TP.HCM mở rộng phát triển đô thị và hạ tầng giao thông.

Hệ số K và áp lực tài chính kép

Một yếu tố quan trọng khác là dự thảo áp dụng hệ số K từ 1,5–2 lần khi tính tiền sử dụng đất chuyển mục đích. Hệ số này nhân vào giá đất theo bảng giá, có thể khiến chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở tăng vọt, tạo áp lực tài chính lớn cho hộ gia đình.

Chuyên gia Nguyễn Duy Thành (Global Home) nhận định: “Khi cộng hưởng giá đất nông nghiệp tăng mạnh và hệ số K, tổng chi phí chuyển đổi đất sẽ cao hơn hiện nay rất nhiều, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu an cư thực tế.” TS Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản, cũng lưu ý rằng cách tính tiền dựa trên giá đất kỳ vọng tương lai tại các khu vực đã hoàn thiện hạ tầng có thể quá sức chịu đựng với người dân hiện nay.

Để giảm áp lực này, các chuyên gia đề xuất cơ chế tính tiền linh hoạt. Với nhu cầu ở thực hoặc thừa kế, nếu cam kết không chuyển nhượng dài hạn (trên 10 năm), người dân chỉ phải đóng 30% tiền chênh lệch; cam kết từ 5–10 năm đóng 50%. Ngược lại, nhóm đầu cơ hoặc lướt sóng phải chịu 100% chênh lệch theo giá thị trường.

Kiến nghị điều chỉnh hệ số K và diện tích tính thuế

Chuyên gia cũng kiến nghị không áp dụng đại trà hệ số K mà chỉ áp dụng cho các khu vực có biến động hạ tầng mạnh như metro, Vành đai 3 hay khu vực Nhà nước thu hồi đất, nhằm đảm bảo giá bồi thường sát thị trường. Các khu vực ổn định không nên áp dụng hệ số này để tránh tăng vô lý, ảnh hưởng giao dịch dân sự.

Ngoài ra, TS Nguyễn Hoàng cho rằng diện tích đất vượt hạn mức nên tính tiền sử dụng đất dựa trên mật độ xây dựng thực tế thay vì toàn bộ diện tích. Ví dụ, lô đất 500 m² có hạn mức 200 m² và mật độ xây dựng chỉ 70% thì chỉ tính tiền trên 350 m² được phép xây dựng, tránh thu quá cao phần diện tích phải làm sân vườn hoặc khoảng lùi.

Những điều chỉnh này giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người dân, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của hộ gia đình, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, minh bạch và nhân văn. Bảng giá đất TP.HCM 2026 hứa hẹn tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các giao dịch bất động sản, tính tiền sử dụng đất, bồi thường và tái định cư trong tương lai.

Thùy Linh

Các tin tức liên quan đến Nhà đất