Doanh nghiệp gặp khó khi phát triển nhà giá rẻ

Trong bối cảnh giá nhà đất tăng cao, doanh nghiệp nỗ lực xây nhà giá rẻ nhưng đối mặt vô vàn thách thức từ quỹ đất, pháp lý đến chi phí vốn.

Thách thức từ quỹ đất và chi phí

Phân khúc nhà giá rẻ tại thị trường bất động sản phía Nam đang thiếu hụt nghiêm trọng, trong khi các dự án cao cấp liên tục mọc lên. Nhiều doanh nghiệp muốn đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp, nhưng thực tế triển khai lại đầy gian nan. Một trong những rào cản lớn nhất là quỹ đất phù hợp.

Công ty cổ phần Địa ốc P. từng kỳ vọng xây dựng chung cư 31 tầng với hơn 700 căn hộ tại TP. Dĩ An, Bình Dương, với giá bán khoảng 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi nhận thông báo tiền sử dụng đất từ tỉnh, doanh nghiệp nhận ra tổng chi phí đẩy giá nhà lên 32 triệu đồng/m2, khiến dự án lỗ. Tình huống này cho thấy bài toán chi phí đất và xây dựng đang làm khó các dự án giá rẻ.

Tương tự, Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh gặp trở ngại với dự án tại Thủ Dầu Một. Quỹ đất mua từ 9 năm trước có giá trị ban đầu 1.000 tỷ đồng, nhưng nếu áp giá đất thương mại hiện tại, con số này vọt lên hơn 3.000 tỷ đồng. Với chi phí đầu vào quá cao, doanh nghiệp không thể đưa ra mức giá phù hợp cho nhà giá rẻ, dù nhu cầu tại khu vực rất lớn.

Những câu chuyện này phản ánh thực trạng chung: giá đất tăng cao ở các khu vực có hạ tầng tốt khiến doanh nghiệp khó triển khai dự án giá rẻ, trong khi quỹ đất vùng ven lại thiếu kết nối giao thông, làm giảm sức hút đối với người mua.

Gánh nặng đè lên doanh nghiệp vì pháp lý và vốn

Thủ tục pháp lý kéo dài là một rào cản lớn khác. Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Phú Đông, thời gian hoàn tất thủ tục cho một dự án thường mất 2-3 năm, đẩy chi phí tài chính tăng vọt. Với lãi suất vay trung bình 12%/năm, chi phí vốn có thể đội thêm 36% sau 3 năm, vượt xa khả năng chịu đựng của nhiều doanh nghiệp.

Vấn đề vốn cũng khiến doanh nghiệp chùn bước. Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh, cho biết các dự án nhà giá rẻ không được hưởng ưu đãi lãi suất như nhà ở xã hội. Trong khi nhà ở xã hội được vay ưu đãi 15% vốn từ Quỹ Đầu tư phát triển với lãi suất 8,2-9%/năm, nhà giá rẻ phải chịu lãi suất thương mại cao hơn nhiều. Điều này khiến doanh nghiệp khó giảm giá thành sản phẩm.

Trường hợp của Công ty Trần Anh tại Long An là một ví dụ điển hình. Năm 2019, công ty xây 900 căn nhà giá rẻ tại Đức Hòa nhưng phải đáp ứng các yêu cầu khắt khe như nhà ở thương mại, từ phòng cháy chữa cháy đến hạ tầng. Chi phí đầu tư lớn nhưng giá bán thấp dẫn đến lỗ nặng, khiến công ty không dám tiếp tục theo đuổi phân khúc này.

Cần cơ chế đặc thù để khơi thông

Để tháo gỡ khó khăn, các doanh nghiệp kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế đặc thù cho phân khúc nhà giá rẻ. Ông Phúc đề xuất rút ngắn thời gian phê duyệt pháp lý, ưu đãi lãi suất vay và hỗ trợ tiếp cận quỹ đất giá hợp lý. Những chính sách này không chỉ giảm chi phí đầu vào mà còn khuyến khích doanh nghiệp đầu tư lâu dài vào phân khúc này.

Bà Oanh nhấn mạnh cần áp dụng lãi suất vay ưu đãi cho cả doanh nghiệp và người mua nhà giá rẻ, tương tự như nhà ở xã hội. Điều này sẽ giúp giảm áp lực tài chính, từ đó hạ giá bán, mang lại cơ hội sở hữu nhà cho người thu nhập thấp.

Ông Dương Kim Quân, Tổng giám đốc Bcons, cho rằng nhà giá rẻ hiện phụ thuộc nhiều vào “cái tâm” của doanh nghiệp, khi họ phải hy sinh lợi nhuận để đáp ứng nhu cầu xã hội. Tuy nhiên, để phân khúc này phát triển bền vững, cần có chính sách hỗ trợ cụ thể, từ miễn giảm thuế đến ưu đãi vốn, thay vì chỉ dựa vào thiện chí của doanh nghiệp.

Lối đi nào cho nhà giá rẻ trong tương lai?

Nhà giá rẻ không chỉ là bài toán kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, đáp ứng nhu cầu an cư của hàng triệu người lao động. Tuy nhiên, với những thách thức hiện tại, từ quỹ đất, pháp lý đến chi phí vốn, doanh nghiệp khó lòng theo đuổi nếu không có sự đồng hành từ chính sách.

Các doanh nghiệp kỳ vọng Nhà nước sẽ sớm ban hành các cơ chế hỗ trợ, từ ưu đãi tài chính đến đơn giản hóa thủ tục, để phân khúc nhà giá rẻ thực sự cất cánh. Chỉ khi đó, giấc mơ sở hữu nhà của người thu nhập thấp mới có cơ hội trở thành hiện thực, góp phần cân bằng thị trường bất động sản đang nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản phía Nam ngày càng khắc nghiệt, sự quyết tâm của doanh nghiệp và sự hỗ trợ từ chính sách sẽ là chìa khóa để mở ra một tương lai tươi sáng hơn cho nhà giá rẻ.

Thùy Linh

Nguồn tham khảo: Đầu tư Chứng khoán