Đất nền phía nam 2025, thị trường lặng sóng chờ phục hồi

Thị trường đất nền phía nam, khuyến mãi hấp dẫn nhưng vắng khách

Thị trường đất nền phía Nam đang chứng kiến nguồn cung dồi dào từ các dự án lớn, nhưng sức mua lại không tương xứng. Đầu tháng 3/2025, Tập đoàn Phương Trường An mở bán dự án Alana City tại huyện Phú Giáo, Bình Dương, quy mô 42 ha với 2.760 nền phân lô.

Dù tổ chức sự kiện rầm rộ, chỉ dưới 20 khách hàng đến tham quan. Chủ đầu tư tung khuyến mãi như tặng 3 chỉ vàng, bốc thăm xe Mazda CX-5, chiết khấu 10-20 triệu đồng/nền khi mua từ 3-6 sản phẩm, nhưng lượng giao dịch vẫn rất thấp.

Tại Long An, dự án Khu đô thị An Huy Mỹ Việt (huyện Đức Hòa) do An Huy Group phát triển, diện tích 60 ha với 2.500 nền, mở bán từ tháng 12/2024, đến nay chỉ đạt hơn 60 nền đặt cọc. Chủ đầu tư áp dụng chiết khấu 15% và tặng quà 100 triệu đồng cho khách đặt sớm, nhưng sức hút vẫn không cải thiện. Tương tự, dự án SaiGon Riverpark (huyện Cần Giuộc) với 1.229 nền, giá 24 triệu đồng/m2, dù được DKRA Group phân phối lại cuối 2024, giao dịch gần như đứng im, buộc dừng quảng cáo.

Ông Trần Văn Tuấn, Tổng giám đốc Công ty TT Land, cho biết doanh nghiệp ông phụ trách 3 dự án tại Bình Dương và Đồng Nai, nhưng mỗi tuần chỉ đón được 3 khách tham quan. Ông lý giải, vị trí xa trung tâm, giá cao, thanh khoản thấp và thiếu dân cư sinh sống khiến nhà đầu tư e ngại. Nhiều dự án sau khi bán xong bị chủ đầu tư bỏ mặc, để lại khách hàng tự xử lý tài sản, làm giảm niềm tin.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, dự báo nguồn cung đất nền phía Nam năm 2025 sẽ đạt 3.000-3.500 nền, nhờ các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, sức cầu chưa phục hồi, cần thời gian để thị trường sôi động như trước năm 2019.

Phân tích thị trường đất nền, vì sao giao dịch èo uột?

Thị trường đất nền phía Nam đang đối mặt với nghịch lý: nguồn cung tăng nhưng cầu giảm. Dự án Alana City (2.760 nền) chỉ thu hút dưới 20 khách, trong khi An Huy Mỹ Việt (2.500 nền) đạt chưa tới 3% giao dịch sau 3 tháng. SaiGon Riverpark, dù giá 24 triệu đồng/m2 (khoảng 1,2-1,5 tỷ đồng/nền 50-60 m2), vẫn không có sức hút dù từng mở bán từ 2018. Các chương trình chiết khấu 15% hay quà tặng 100 triệu đồng không đủ sức kéo khách.

Nguyên nhân chính nằm ở vị trí và thanh khoản. Ông Tuấn (TT Land) chỉ ra rằng các dự án nằm xa trung tâm TP.HCM, như Phú Giáo (Bình Dương) hay Cần Giuộc (Long An), khó cạnh tranh với đất nội đô. Giá bán, dù thấp hơn TP.HCM, vẫn cao so với khả năng tài chính của nhà đầu tư nhỏ lẻ trong bối cảnh kinh tế chưa phục hồi hoàn toàn. Thanh khoản kém, với ít người mua lại sau đầu tư, làm giảm động lực xuống tiền.

So với giai đoạn 2017-2019, khi đất nền phía Nam tăng giá 20-30%/năm, năm 2025 cho thấy sự trầm lắng kéo dài từ 2024. Ông Nguyễn Quốc Anh (Batdongsan.com.vn) nhận định, thị trường đang tích cực hơn nhưng chưa vào chu kỳ tăng trưởng. Ông dự đoán phải đến quý I/2026, thanh khoản và giá mới cải thiện rõ rệt. Ông Nguyễn Văn Hậu (Asian Holdings) bổ sung, nhà đầu tư hiện ưu tiên tiềm năng sinh lời hơn giá rẻ, tập trung vào đất gần siêu dự án hoặc hạ tầng giao thông lớn.

Dữ liệu cho thấy, dù nguồn cung dự kiến 3.000-3.500 nền, sức cầu chỉ chiếm một phần nhỏ. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau giai đoạn thị trường đóng băng, kết hợp với lãi suất vay vẫn ở mức 8-10%/năm (tính đến tháng 3/2025), gây áp lực tài chính.

Dự báo thị trường nhà đất, đất nền phía nam sẽ khởi sắc từ 2026?

Thị trường đất nền phía Nam năm 2025 được dự báo tăng nguồn cung nhưng chưa sôi động ngay. Ông Thắng (DKRA Group) kỳ vọng các dự án lớn sẽ đẩy nguồn hàng lên 3.000-3.500 nền, tập trung tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh sức cầu cần thêm 12-18 tháng để phục hồi, với mốc quý I/2026 là thời điểm thị trường ổn định.

Ông Hậu (Asian Holdings) dự đoán giá đất nền TP.HCM tăng 15-20% trong 6 tháng tới, các tỉnh lân cận tăng 10-15%, đặc biệt gần các công trình giao thông lớn như cao tốc hay sân bay. Điều này có thể tác động đến cổ phiếu bất động sản (BĐS), khi các doanh nghiệp như An Huy Group hay Phương Trường An hưởng lợi từ xu hướng này. Nhà đầu tư tài chính nên chú ý đến nhóm cổ phiếu BĐS khu công nghiệp hoặc nhà ở giá rẻ, vốn liên quan đến đất nền phân lô.

Tại 60s Hôm Nay, chúng tôi nhận định nhà đầu tư cá nhân nên chờ đến cuối 2025 hoặc đầu 2026 để xuống tiền, khi thanh khoản cải thiện và giá ổn định. Doanh nghiệp BĐS cần tập trung vào dự án gần trung tâm hoặc có hạ tầng tốt để thu hút vốn. Thị trường tài chính có thể biến động nhẹ do lãi suất và niềm tin nhà đầu tư, nhưng tiềm năng dài hạn vẫn lớn.

Thách thức lớn nhất là thời gian chờ đợi. Nếu kinh tế toàn cầu bất ổn hoặc lãi suất không giảm thêm, sức cầu đất nền có thể trì hoãn đến 2027, ảnh hưởng đến kế hoạch của cả nhà đầu tư và chủ đầu tư.

Phương Thảo

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn