Chính phủ đề xuất cơ chế mới cho nhà ở xã hội

Chính phủ đề xuất cắt giảm 70% thời gian thủ tục đầu tư nhà ở xã hội, rút ngắn 200–241 ngày, thúc đẩy nguồn cung và hỗ trợ người thu nhập thấp.

Gỡ nút thắt thủ tục rút ngắn 70% thời gian đầu tư

Chính phủ vừa trình Quốc hội Dự thảo Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2025), với mục tiêu gỡ “điểm nghẽn” thủ tục, gia tăng nguồn cung cho người thu nhập thấp và công nhân. Điểm nhấn là cắt giảm 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư, giúp đẩy nhanh tiến độ dự án và giảm chi phí cho cả nhà nước lẫn doanh nghiệp.

Theo đề xuất, các dự án nhà ở xã hội không dùng vốn đầu tư công sẽ được UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư và chỉ định thẳng chủ đầu tư, bỏ qua bước đấu thầu. Nhà đầu tư cần đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt: là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản, đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu trên vốn chủ sở hữu theo quy định, có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư (dự án dưới 20 ha) hoặc 15% (dự án từ 20 ha).

Doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án phải phân bổ đủ vốn chủ sở hữu theo tỷ lệ yêu cầu. Nếu nhiều nhà đầu tư đạt điều kiện, ưu tiên chọn dựa trên kinh nghiệm, năng lực tài chính, và thời điểm nộp hồ sơ.

Bộ Xây dựng cho biết, bỏ đấu thầu sẽ rút ngắn 200–241 ngày, tương đương 70–100% thời gian so với quy trình hiện hành (hơn 500 ngày). Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đánh giá cơ chế này tiết kiệm chi phí, thời gian, thúc đẩy dự án nhà ở xã hội, nhưng cần một cơ quan như Sở Xây dựng làm đầu mối, quyết định rõ ràng để tránh trì hoãn.

Luật Nhà ở 2023 hiện yêu cầu đấu thầu cho các dự án sử dụng đất công, gây chậm trễ và tốn kém. Việc chỉ định chủ đầu tư, nếu được Quốc hội thông qua, sẽ là bước đột phá, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Nhà đầu tư cần chuẩn bị kỹ hồ sơ năng lực và vốn để tận dụng cơ hội, nhưng cũng phải đối mặt với áp lực đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án trong bối cảnh giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý.

Lược giản thủ tục, tăng tốc nguồn cung nhà ở xã hội

Ngoài việc chỉ định chủ đầu tư, Chính phủ đề xuất đơn giản hóa các thủ tục khác như quy hoạch, thiết kế, và chuẩn bị đầu tư. Với quy hoạch, các dự án nhà ở xã hội chưa có quy hoạch chi tiết hoặc cần điều chỉnh sẽ không phải lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, tiết kiệm 55 ngày so với quy trình hiện hành. 

Tương tự, việc lồng ghép thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi vào thẩm định thiết kế xây dựng hoặc cấp giấy phép xây dựng sẽ cắt giảm 15–30 ngày, vẫn đảm bảo hiệu lực quản lý nhà nước.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết rút gọn thủ tục giúp doanh nghiệp hoàn thành dự án nhà ở xã hội trong 1 năm thay vì 3–5 năm, giảm chi phí, sớm cung cấp nhà. Hiện, dự án cần hơn 100 con dấu, 9 lần làm thủ tục quy hoạch, gây chậm trễ.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân, nhấn mạnh chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội cần xã hội hóa, cho doanh nghiệp chủ động dùng đất với giá hợp lý, hỗ trợ gói vay ưu đãi như 30.000 tỷ đồng trước đây. Gói vay nên mở rộng cho người mua lần đầu và thứ cấp, nhưng cần minh bạch phân bổ vốn và giám sát chất lượng dự án.

Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia

Dự thảo Nghị quyết đề xuất thành lập Quỹ Phát triển Nhà ở Xã hội Quốc gia, hoạt động ngoài ngân sách, không vì lợi nhuận, đảm bảo minh bạch và hiệu quả. Quỹ sẽ hỗ trợ vốn vay ưu đãi, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, khắc phục hạn chế của 42 quỹ hiện tại, vốn gặp khó khăn do thiếu bổ sung vốn.

Theo Bộ Xây dựng, Quỹ quốc gia sẽ có hội đồng quản lý, ban kiểm soát, và bộ máy điều hành độc lập, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích. Đây là giải pháp dài hạn để huy động nguồn lực từ xã hội, giảm phụ thuộc ngân sách nhà nước, và tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, để quỹ hoạt động hiệu quả, cần cơ chế rõ ràng về nguồn vốn, lãi suất vay, và đối tượng thụ hưởng, tránh tình trạng phân bổ không công bằng.

60s Hôm Nay nhận định, chính sách mới là cơ hội lớn cho doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt các đơn vị như Lê Thành, Hoàng Quân, vốn có kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội. Cổ phiếu các doanh nghiệp này có thể tăng trưởng, nhưng nhà đầu tư cần cân nhắc rủi ro từ chi phí đầu tư ban đầu và biến động thị trường. 

Người dân thu nhập thấp sẽ hưởng lợi từ nguồn cung tăng và giá bán hợp lý, nhưng cần hỗ trợ tín dụng ưu đãi để tiếp cận dễ dàng hơn. Doanh nghiệp nên tận dụng cơ chế mới để đẩy nhanh dự án, đồng thời đảm bảo chất lượng để xây dựng lòng tin với người mua.

Chính sách đặc thù cho nhà ở xã hội, với việc cắt giảm 70% thời gian thủ tục và thành lập Quỹ quốc gia, là bước đột phá để tăng nguồn cung và hỗ trợ người thu nhập thấp. Doanh nghiệp, nhà đầu tư, và người dân cần nắm bắt cơ hội, nhưng phải chuẩn bị cho thách thức trong triển khai.

Thùy Linh

Nguồn tham khảo: Đầu tư Chứng khoán