Bước ngoặt của thị trường bất động sản với đề xuất thuế mới

Đề xuất thuế bất động sản thứ hai quay trở lại, giữa làn sóng tranh cãi về tác động tích cực và tiêu cực của chính sách.

Giá bất động sản tiếp tục tăng, thị trường sôi động

Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng giá mạnh trong năm 2024, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Dù nguồn cung mới dần cải thiện, mặt bằng giá sơ cấp vẫn không ngừng thiết lập kỷ lục mới. Trước tình hình này, đề xuất đánh thuế bất động sản trở lại bàn nghị sự, nhưng vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ chuyên gia và doanh nghiệp.

Từ đầu năm 2024, giá nhà ở tại các thành phố lớn không ngừng leo thang. Báo cáo quý III/2024 cho thấy, tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang. Thanh khoản thị trường đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng nóng, nhưng giá căn hộ thứ cấp vẫn duy trì ở mức cao nhờ sức cầu bền vững.

Tại Đà Nẵng, giá căn hộ chung cư tăng kỷ lục, với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Mặc dù giá cao, nhưng thị trường vẫn hấp thụ tốt nhờ dòng vốn từ nhà đầu tư ngoài tỉnh, đặc biệt là từ Hà Nội. Nhà đất thổ cư tại nhiều khu vực cũng ghi nhận mức tăng từ 10 – 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai. Các tỉnh vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ghi nhận mức tăng giá nhẹ từ 3 – 5% nhờ nguồn cung mới có giá bán cao hơn.

Hiện tượng “thổi giá” và đầu cơ bất động sản

Theo Bộ Xây dựng, một trong những yếu tố khiến giá nhà leo thang là hoạt động đầu cơ, thao túng thị trường của một số nhóm đầu tư và môi giới bất động sản. Trong các phiên đấu giá đất, nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao rồi bán lại kiếm lời.

Ngay khi có kết quả đấu giá, hàng loạt môi giới sẵn sàng thu gom đất, đẩy giá chênh lệch từ 200 – 500 triệu đồng/lô. Việc mua đi bán lại liên tục đã góp phần làm tăng mặt bằng giá đất và nhà ở xung quanh. Bên cạnh đó, nhiều nhóm môi giới bất động sản còn chủ động tạo giá ảo, nhiễu loạn thông tin để kích thích tâm lý đầu tư.

Họ tận dụng sự thiếu hiểu biết của người mua để lôi kéo dòng tiền, tạo hiệu ứng đám đông, khiến giá nhà đất tăng vọt so với giá trị thực. Thực tế, các chủ đầu tư thường dành khoảng 3% giá bán căn hộ cho các sàn giao dịch và môi giới. Tuy nhiên, khi thị trường nóng lên, môi giới thường đẩy giá bán cao hơn mức niêm yết để hưởng “tiền chênh”.

Ví dụ, với một căn hộ giá 5 tỷ đồng, môi giới có thể “gửi giá” thêm 200 – 300 triệu đồng, tương đương 5% giá trị. Với các căn nhà liền kề giá 10 tỷ đồng, mức chênh lệch có thể lên tới 500 triệu đồng. Trong giai đoạn sốt đất, một số môi giới còn sử dụng chiêu thức “đặt cọc” để gom hàng. Họ đặt cọc mua căn hộ hoặc đất nền, sau đó trong vòng 1 tháng tìm người mua lại với giá chênh từ 10 – 15%.

Chẳng hạn, một căn hộ chung cư giá 5 tỷ đồng, môi giới đặt cọc 1 tỷ đồng và hẹn thanh toán trong 30 ngày. Trong thời gian đó, nếu tìm được người mua lại với giá 6 – 7 tỷ đồng, họ có thể thu về khoản lợi nhuận khổng lồ mà không cần vốn lớn.

Không chỉ có môi giới, một số chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà bằng cách đưa ra mức chào bán cao hơn mặt bằng chung. Ở những khu vực có ít dự án mới, việc thiếu sự cạnh tranh cho phép chủ đầu tư nâng giá bán để tối đa hóa lợi nhuận.

Đề xuất đánh thuế bất động sản: Cần lộ trình phù hợp

Trước tình trạng giá nhà tăng cao và đầu cơ tràn lan, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế đối với các trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất nhằm hạn chế tình trạng mua bán bất động sản để kiếm lời ngắn hạn.

Tuy nhiên, đề xuất này đang vấp phải nhiều ý kiến trái chiều. Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Property, cho rằng hiện nay thị trường bất động sản đang trầm lắng, giao dịch giảm mạnh, nên cần có các chính sách hỗ trợ thay vì áp thuế. “Việc đánh thuế vào lúc này có thể làm tâm lý người mua nhà trở nên e ngại, khiến thị trường càng thêm khó khăn,” ông Toản nhận định.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, thuế bất động sản có thể giúp hạn chế đầu cơ, nhưng nếu không được thiết kế hợp lý, chính sách này có thể gây tác động tiêu cực đến thanh khoản thị trường. Khi việc mua bán chậm lại, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn về tài chính, dẫn đến hàng loạt hệ lụy.

Thuế có thể giúp điều tiết giá ảo, nhưng không làm giảm giá nhà

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định rằng đánh thuế có thể giúp làm giảm giá ảo nhưng không thể làm giá bất động sản giảm hoàn toàn. “Giá đất tăng là xu hướng tất yếu do quỹ đất có hạn, trong khi nhu cầu phát triển kinh tế và đô thị hóa ngày càng tăng,” ông Võ nhấn mạnh.

Theo ông Võ, việc đánh thuế sẽ giúp hạn chế các giao dịch đầu cơ và làm giảm áp lực tăng giá do thao túng thị trường. Tuy nhiên, để chính sách này hiệu quả, cần có hệ thống quản lý bất động sản chặt chẽ, đảm bảo theo dõi chính xác số lượng nhà đất mà mỗi cá nhân hoặc tổ chức đang sở hữu.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đề xuất xây dựng lộ trình đánh thuế trong 2 – 3 năm tới để thị trường có thời gian thích ứng. Theo ông, việc áp thuế đối với bất động sản thứ hai hoặc các bất động sản không được sử dụng sẽ giúp hạn chế đầu cơ, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư vào nhà ở xã hội.

Dù vậy, ông Cường cũng lưu ý rằng nếu áp thuế vào thời điểm thị trường vừa phục hồi sau giai đoạn suy thoái, có thể gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Do đó, cần đánh giá kỹ lưỡng để đảm bảo chính sách thuế đạt được mục tiêu ổn định thị trường mà không tạo ra tác động tiêu cực.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn nhạy cảm, khi giá nhà liên tục tăng nhưng thanh khoản vẫn chưa hoàn toàn ổn định. Trong bối cảnh đó, các giải pháp quản lý, bao gồm việc siết chặt hoạt động đầu cơ và áp thuế bất động sản, cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh tác động tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế.

Thay vì áp dụng ngay lập tức các chính sách thuế, giới chuyên gia cho rằng cần có lộ trình hợp lý, kết hợp với các giải pháp kiểm soát thị trường hiệu quả hơn. Quan trọng nhất là đảm bảo sự minh bạch, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững trong dài hạn.

Chí Toàn

Nguồn tham khảo: Vietnamfinance