Nhà phố, biệt thự vẫn khó tìm khách hàng

Phân khúc nhà phố biệt thự phía Nam quý I/2026 chỉ tiêu thụ 3.570 căn trên tổng 11.580 căn mở bán, giảm 44% so với quý trước

Nhà phố biệt thự phía Nam khó tìm khách mua

Thị trường nhà phố và biệt thự (nhà thấp tầng) tại khu vực phía Nam đang ghi nhận sự chênh lệch rõ nét giữa nguồn cung và sức cầu. Theo số liệu từ DKRA Group, trong quý I/2026, toàn thị trường có 97 dự án mở bán, cung cấp tổng cộng 11.580 căn. Nguồn cung này giảm 33% so với quý IV/2025, nhưng giá bán sơ cấp vẫn tăng từ 4-10% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, trong số các dự án mở bán chỉ có một dự án hoàn toàn mới, còn lại chủ yếu là các giai đoạn tiếp theo của dự án đã triển khai từ nhiều năm trước. Các địa bàn tập trung chính gồm TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Tại Tây Ninh, nhiều doanh nghiệp lớn như BIM Group, Ecopark, Vingroup, Trần Anh Group, MIK, Nam Long… đồng loạt chào bán sản phẩm. Tuy nhiên, giao dịch thực tế rất thấp. Nhiều đơn vị phân phối với lực lượng kinh doanh lớn chỉ ghi nhận vài giao dịch thành công trong ba tháng đầu năm.

Tại TP.HCM, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án như Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ, nhưng thanh khoản cũng sụt giảm mạnh. Ở Đồng Nai, các dự án quy mô lớn như Aqua City hay Izumi City mở bán theo giai đoạn nên giao dịch diễn ra chậm. Tình trạng này cho thấy dù nguồn hàng dồi dào, nhưng khách hàng đang rất thận trọng trước quyết định mua.

Giá bán là yếu tố then chốt gây áp lực. Mức giá thấp nhất cho một căn nhà phố, biệt thự hiện khoảng 5 tỉ đồng, mức trung bình vượt 10 tỉ đồng/căn. Hầu hết người mua phải sử dụng vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà tăng lên 9-11%/năm, chi phí tài chính trở thành gánh nặng lớn, khiến nhiều khách hàng chọn quan sát thay vì xuống tiền.

Phân tích áp lực giá cao và lệch pha cung – cầu nhà phố biệt thự

Phân khúc nhà phố, biệt thự đang chịu tác động kép từ chi phí tài chính cao và cấu trúc nguồn cung không phù hợp với nhu cầu thực tế. Lãi suất vay tăng làm giảm khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư lẫn người mua cuối. Điều này không chỉ kéo dài tiến độ triển khai dự án mà còn làm chậm tiêu thụ sản phẩm. Nhiều khách hàng tiềm năng, dù có nhu cầu, vẫn giữ tâm lý chờ đợi thêm tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM, chỉ ra rằng nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cao cấp và cao cấp, đặc biệt tại khu vực vùng ven. Trong khi đó, sản phẩm vừa túi tiền – vốn có nhu cầu cao – lại khan hiếm. Sự lệch pha cung – cầu này dẫn đến thanh khoản chỉ xảy ra cục bộ ở một số dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ tốt và chủ đầu tư uy tín.

So với các giai đoạn trước, thị trường đang trải qua quá trình điều chỉnh sâu. Khi lãi suất thấp, dòng tiền dễ dàng chảy vào bất động sản, thúc đẩy giao dịch. Nhưng khi chi phí vốn tăng, nhà đầu tư chuyển sang đánh giá kỹ lưỡng hơn về tiềm năng tăng giá dài hạn và khả năng sinh lời sau khi trừ chi phí lãi vay. Nhiều người nhận định rằng nếu giữ tài sản 2-3 năm mới bán được, lợi nhuận có thể bị bào mòn đáng kể bởi lãi suất.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển dòng vốn cũng rõ nét. Quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp khiến nguồn cung mới gần như vắng bóng tại trung tâm. Khoảng 90% sản phẩm mới nằm ở vùng ven. Dòng tiền đang tìm đến các đại đô thị quy mô lớn tại khu vực này, nơi hạ tầng giao thông dần hoàn thiện và có tiềm năng tăng giá tốt hơn. Thị trường thứ cấp cũng trở nên hấp dẫn hơn với những sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, giúp nhà đầu tư sành sỏi tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Giá bán tại các khu vực cũng phản ánh sự phân hóa. Tại khu vực phía Đông TP.HCM, giá biệt thự neo ở mức cao 200-400 triệu đồng/m². Khu vực phía Nam dao động 120-180 triệu đồng/m², còn phía Tây Nam dễ tiếp cận hơn với 80-130 triệu đồng/m². Mức giá trung bình toàn phân khúc khoảng 233 triệu đồng/m².

Dự báo thị trường nhà phố biệt thự 2026: Thanh khoản chọn lọc, cơ hội cho sản phẩm chất lượng

Trong quý II/2026, nguồn cung mới dự kiến dao động 2.000-2.500 căn, tập trung tại Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch… Sức cầu chung vẫn ở mức thấp, lượng giao dịch khó vượt kết quả năm 2025. Thanh khoản sẽ mang tính chọn lọc cao, ưu tiên các dự án lớn, pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng tốt và do chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh.

Theo bối cảnh hiện tại, phân khúc nhà phố, biệt thự sẽ tiếp tục đối mặt thách thức từ lãi suất và giá cao. Tuy nhiên, những dự án đáp ứng tốt nhu cầu thực và có giá trị gia tăng từ hạ tầng sẽ vẫn thu hút dòng tiền. Nhà đầu tư nên tập trung vào sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí kết nối tốt với khu công nghiệp hoặc khu đô thị vệ tinh đang phát triển mạnh. Doanh nghiệp cần linh hoạt điều chỉnh chiến lược, có thể xem xét phát triển thêm phân khúc sản phẩm vừa túi tiền hơn để cân bằng cung – cầu.

60s Hôm Nay khuyến nghị nhà đầu tư duy trì sự thận trọng, đánh giá kỹ dòng tiền cá nhân và chỉ chọn các dự án có nền tảng vững chắc để giảm rủi ro trong giai đoạn thị trường điều chỉnh.

Phân khúc nhà phố, biệt thự phía Nam đang trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Giá cao và lãi suất tăng tạo thách thức rõ rệt cho thanh khoản, nhưng cũng mở ra cơ hội cho những sản phẩm chất lượng cao, pháp lý tốt tại khu vực vùng ven. Nhà đầu tư và doanh nghiệp cần linh hoạt, tập trung vào giá trị thực dài hạn để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại. Theo dõi sát diễn biến lãi suất và chính sách tín dụng sẽ là yếu tố quyết định thành công trong thời gian tới.

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán

Các tin tức liên quan đến Nhà đất