28% nguồn cầu và 36.400 ha nguồn cung mở chu kỳ mới cho đất công nghiệp phía Nam

Quý IV/2025 ghi nhận sự phục hồi rõ nét của thị trường đất công nghiệp phía Nam với nguồn cung tăng mạnh, giá thuê tiếp tục đi lên và kỳ vọng bứt phá giai đoạn 2026–2029.

Phục hồi sau giai đoạn trầm lắng

Quý IV/2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường đất công nghiệp phía Nam sau thời gian chững lại do tác động từ các chính sách thuế quan và biến động thương mại toàn cầu. Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê đất và mặt bằng sản xuất đã dần ổn định trở lại, phản ánh tâm lý thận trọng nhưng không còn bi quan của các doanh nghiệp.

Động lực lớn nhất trong giai đoạn này đến từ nguồn cung mới với khoảng 2.000 ha được đưa ra thị trường, chủ yếu từ hai khu công nghiệp quy mô lớn tại Đồng Nai. Việc các dự án bước vào giai đoạn khai thác đã góp phần nâng tổng quỹ đất công nghiệp toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam lên khoảng 36.400 ha, tăng gần 28% so với cùng kỳ năm trước.

Sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung cho thấy quyết tâm mở rộng hạ tầng sản xuất của các địa phương, đồng thời phản ánh kỳ vọng dài hạn vào dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, việc nguồn cung tăng nhanh cũng tạo ra áp lực nhất định trong ngắn hạn, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược tiếp cận khách thuê.

Cơ cấu thị trường và bài toán hấp thụ

Xét về phân bổ thị phần, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm với khoảng 45% tổng nguồn cung, nhờ lợi thế về hạ tầng, nhân lực và hệ sinh thái công nghiệp dịch vụ. Đồng Nai vươn lên mạnh mẽ với 33% thị phần nhờ các dự án mới, trong khi Tây Ninh chiếm khoảng 22% và dần trở thành điểm đến thay thế cho các nhà đầu tư tìm kiếm quỹ đất lớn.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trong quý IV/2025 điều chỉnh về mức 74%, thấp hơn so với các giai đoạn trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung gia nhập thị trường nhanh hơn tốc độ hấp thụ thực tế. Diện tích hấp thụ thuần chỉ đạt khoảng 45 ha, phản ánh xu hướng thận trọng trong quyết định mở rộng sản xuất của doanh nghiệp.

Ở từng địa phương, mức độ chênh lệch khá rõ nét. TP.HCM vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, trên 84%, cho thấy sức hút bền vững của thị trường lõi. Đồng Nai giữ mức trung bình khá, trong khi Tây Ninh đối mặt với tình trạng dư cung cục bộ, buộc các chủ đầu tư phải linh hoạt hơn về chính sách giá và dịch vụ.

Giá thuê tăng và xu hướng phát triển mới

Dù nguồn cung dồi dào, giá chào thuê đất khu công nghiệp tại khu vực phía Nam vẫn duy trì xu hướng đi lên. Mức giá trung bình đạt khoảng 185 USD/m2 cho toàn thời hạn thuê, tăng gần 3% so với quý trước và hơn 5% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy niềm tin của thị trường vào triển vọng dài hạn vẫn được giữ vững.

Sự gia tăng giá thuê không chỉ đến từ yếu tố khan hiếm đất tại các vị trí chiến lược, mà còn phản ánh sự nâng cấp về chất lượng hạ tầng, dịch vụ và tiêu chuẩn vận hành. Các khu công nghiệp thế hệ mới ngày càng chú trọng yếu tố xanh, tiết kiệm năng lượng và tích hợp công nghệ quản lý hiện đại, nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư quốc tế.

Theo Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026–2029 sẽ chứng kiến sự hình thành rõ nét của mô hình siêu đô thị công nghiệp xanh tại phía Nam. Với nguồn cung dự kiến bổ sung gần 3.800 ha, trong đó TP.HCM đóng vai trò hạt nhân, khu vực này sẽ chuyển dần từ mô hình sản xuất đơn thuần sang hệ sinh thái công nghiệp dịch vụ tích hợp R&D và logistics.

Động lực hạ tầng và triển vọng dài hạn

Một trong những nền tảng quan trọng thúc đẩy thị trường đất công nghiệp phía Nam là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Hệ thống cao tốc, đường vành đai, cùng sân bay quốc tế Long Thành và cụm cảng Cái Mép – Thị Vải đang tạo ra mạng lưới kết nối liên vùng ngày càng hoàn chỉnh, giúp rút ngắn thời gian và chi phí logistics.

Nhờ khả năng liên kết thuận lợi, các quỹ đất tại Đồng Nai, Tây Ninh hay các tỉnh lân cận TP.HCM đang dần trở thành những mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng khu vực. Điều này không chỉ nâng cao sức cạnh tranh của địa phương mà còn giúp doanh nghiệp tối ưu hóa hoạt động sản xuất và phân phối trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu.

Đại diện Cushman & Wakefield cho rằng, dù doanh nghiệp vẫn thận trọng trong ngắn hạn, các yếu tố nền tảng của nguồn cầu đang được củng cố rõ rệt. Xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng, ưu tiên linh hoạt, tối ưu chi phí và tuân thủ ESG sẽ tiếp tục định hình thị trường, qua đó củng cố vị thế của Việt Nam như một trung tâm sản xuất và logistics dài hạn tại Đông Nam Á.

Thùy Linh

Nguồn tham khảo: Tin nhanh chứng khoán

Các tin tức liên quan đến Nhà đất