Tín dụng BĐS tăng 26% 9T2025 tồn kho chung cư gấp 6 lần

Tín dụng BĐS tăng kỷ lục 26%, cung quý 3 gấp đôi 2024, tồn kho chung cư tăng gấp 6 lần cuối năm trước.

Nguồn cung BĐS quý 3/2025 đột biến hơn 32.000 sản phẩm mới

Quý 3/2025 chứng kiến hơn 32.000 căn hộ và nhà thấp tầng được chào bán, gấp đôi tổng nguồn cung mới của cả năm 2024. Số nhà ở thương mại đang thi công vượt 600.000 căn, tăng 55% chỉ trong một quý. Đây là mức tăng đột biến nhất từ trước đến nay.

Động lực chính đến từ tín dụng ngân hàng. Đến cuối tháng 9/2025, dư nợ tín dụng bất động sản tăng 26% so với đầu năm. Cho vay doanh nghiệp kinh doanh BĐS tăng gần 53%, cá nhân tăng gần 8%. Riêng tín dụng xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở tăng 87%. Tín dụng BĐS hiện chiếm 23,7% tổng dư nợ hệ thống, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS tăng 37% cùng kỳ.

Phát hành trái phiếu BĐS quý 3 cũng tăng 50% so với bình quân 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, tốc độ tăng tín dụng quý 3 đã chậm lại, đặc biệt ở mảng cá nhân. Giao dịch BĐS giảm 13%, chung cư và nhà riêng giảm gần 15%. Tồn kho chung cư tăng gấp đôi lên 6.323 căn so với quý 2, gấp 6 lần cuối 2024. Tồn kho nhà riêng lẻ tăng 20% lên 12.327 căn.

Tín dụng BĐS chiếm 23,7% tổng dư nợ thanh khoản thị trường

Sự bùng nổ tín dụng và trái phiếu đã giúp thị trường tăng tốc mạnh từ đầu năm. Nhưng khi nguồn cung lớn đổ bộ trong lúc giá nhà ở mức cao kỷ lục và lãi suất vay nhích lên, sức cầu không theo kịp. Phân khúc cao cấp đặc biệt khó giao dịch, mua dễ bán khó.

Một số ngân hàng như TPBank, HDBank đã ghi nhận nợ quá hạn tăng ở mảng cho vay mua nhà. Lãi suất trái phiếu BĐS hiện phổ biến 12-14%/năm, cao hơn nhiều so với giai đoạn 2023-2024. Với hơn 600.000 căn đang thi công sắp tung ra thị trường, khả năng hấp thụ trở thành mối lo lớn nhất.

Giá đất nền và nhà riêng tại Quảng Ninh, Hải Phòng, TP.HCM đã xuất hiện giảm cục bộ quý 3. Đây là tín hiệu sớm cho thấy thị trường đang tự điều chỉnh khi cung vượt cầu. Thanh khoản giảm khiến cả người mua, chủ đầu tư và ngân hàng phải thận trọng hơn. Người vay dễ rơi vào tình trạng khó trả nợ nếu phương án tài chính không chắc chắn.

Chủ đầu tư đối diện áp lực vốn lớn khi tồn kho tăng nhanh. VIS Ratings đánh giá tỷ trọng tín dụng BĐS 23,7% đang ở mức cao, có thể ảnh hưởng đến chỉ tiêu an toàn vốn của các ngân hàng. Đồng thời, việc lãi suất huy động tăng trở lại từ quý 3 khiến lãi suất cho vay mua nhà cũng tăng theo, làm giảm sức mua của người tiêu dùng cuối.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng khuyến cáo người mua không nên vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro nợ xấu khi thanh khoản thị trường suy yếu. Đây chính là giai đoạn các ngân hàng cần tăng bộ đệm dự phòng và siết chặt hơn với các khoản vay có tỷ lệ tài sản đảm bảo dưới 70%.

BĐS 2026 giá chững tồn kho tiêu hóa dần tín dụng chọn lọc hơn

Năm 2026, thị trường bất động sản dự kiến bước vào giai đoạn điều chỉnh nhẹ về giá, nhất là phân khúc trung-cao cấp và đất nền vùng ven. Áp lực từ hơn 600.000 căn đang thi công sẽ khiến giá chững lại, thậm chí giảm cục bộ 5-10% ở những khu vực tồn kho cao. Tín dụng và trái phiếu vẫn hỗ trợ nhưng sẽ chọn lọc chặt hơn vào dự án pháp lý sạch, vị trí tốt và chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh.

Theo 60s Hôm Nay quan sát, đây là thời điểm lý tưởng để người mua có nhu cầu thực vào cuộc với tỷ lệ vay tối đa 50% giá trị tài sản, ưu tiên lãi suất cố định 24-36 tháng đầu nhằm giảm rủi ro biến động lãi suất. Chủ đầu tư cần nhanh chóng cơ cấu lại danh mục sản phẩm về phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội, đồng thời tung chính sách thanh toán linh hoạt, chiết khấu sâu 15-20% để kích cầu.

Ngân hàng thương mại nên tăng cường quản trị rủi ro với các khoản vay bất động sản trên 70% giá trị tài sản, đồng thời chuẩn bị bộ đệm dự phòng cao hơn cho nợ quá hạn tiềm ẩn. Những doanh nghiệp có bảng cân đối lành mạnh, tồn kho thấp và quỹ đất sạch sẽ hưởng lợi sớm nhất khi thị trường phục hồi từ cuối 2026 – đầu 2027. Đây cũng là giai đoạn ngân hàng tái cơ cấu danh mục tín dụng BĐS, giảm dần tỷ trọng từ 23,7% hiện tại xuống mức an toàn hơn khoảng 20-21% vào cuối 2027.

Sau 9 tháng tăng nóng nhờ tín dụng, bất động sản đang tự cân bằng cung cầu. Tồn kho tăng và thanh khoản giảm là tín hiệu cần thiết để giá trở về mức hợp lý hơn, tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực sở hữu nhà ở dễ dàng. Giai đoạn điều chỉnh này sẽ giúp lọc bỏ các dự án yếu, đồng thời mở ra cơ hội cho những doanh nghiệp và ngân hàng quản trị tốt dòng vốn, sẵn sàng đón chu kỳ tăng trưởng bền vững từ 2027.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán