Bất động sản 2026: Có thật sự xuất hiện “hàng ngộp” như kỳ vọng?

Nhiều nhà đầu tư đang tạm dừng xuống tiền và giữ tiền mặt để chờ một mùa cắt lỗ lớn trong năm tới. Họ tin rằng khi hàng loạt khoản vay mua bất động sản hết thời hạn ưu đãi lãi suất 0 % và ân hạn gốc, áp lực tài chính sẽ buộc người sở hữu phải bán tháo. Tuy nhiên, thực tế thị trường lại cho thấy khả năng xảy ra kịch bản đó không cao như kỳ vọng.

Vì sao nhiều người tin sẽ có hàng ngộp năm tới

Một nhà đầu tư tại Dĩ An (TP.HCM) chia sẻ anh đã rút vốn từ giữa năm để chờ thời điểm đáo hạn tập trung vào cuối 2025 và đầu 2026. Hàng loạt khách hàng mua bất động sản giai đoạn 2022-2023 đang đối mặt với việc lãi suất trở về mức thông thường sau 18-36 tháng được hỗ trợ. Nếu thu nhập không kịp cải thiện, áp lực trả nợ sẽ tăng lên đáng kể.

Các diễn đàn cũng tràn ngập ý kiến tương tự, nhất là với sản phẩm vùng ven vốn thường sử dụng tỷ lệ vay cao.

Góc nhìn thận trọng từ người trong cuộc

Một nhà đầu tư bất động sản lâu năm ở Thủ Đức lại cho rằng dòng tiền hiện tại vẫn rất dè dặt. Thanh khoản giảm rõ rệt, người mua hạn chế vay nợ khi giá nhà vẫn ở mức cao và thu nhập chưa theo kịp. Dù có vài trường hợp bán cắt lỗ riêng lẻ, lực cầu chưa đủ mạnh để hấp thụ số lượng lớn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Property Guru khu vực miền Nam, khẳng định chưa xuất hiện tín hiệu nào cho thấy thị trường sẽ gặp cú sốc khiến giá giảm sâu đồng loạt. Thay vào đó, bức tranh sắp tới là sự phân hóa rõ nét. Dự án tốt, pháp lý sạch sẽ tiếp tục giữ giá ổn định, trong khi sản phẩm đầu tư thuần túy hoặc gặp vấn đề riêng mới có khả năng điều chỉnh.

Kinh nghiệm quá khứ và bài học thực tế

Lịch sử cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam hiếm khi xảy ra làn sóng bán tháo lớn. Ngay cả trong những giai đoạn khó khăn nhất, chủ đầu tư thường chọn ưu đãi kỹ thuật thay vì giảm giá trực tiếp. Giá niêm yết ít biến động, còn giá thực tế chỉ giảm cục bộ ở một số trường hợp đặc thù.

Hiện nay, nhiều yếu tố đang hỗ trợ thị trường bất động sản ổn định. Đầu tư công tăng tốc, thủ tục pháp lý được tháo gỡ, chương trình nhà ở xã hội được đẩy mạnh và tâm lý người mua đã bắt đầu phục hồi ở phân khúc ở thực. Sang năm 2026, khi các luật mới thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung dự án sẽ được cải thiện đáng kể.

Nên chờ “mùa ngộp” hay chọn cách khác

Việc chờ đợi một mùa săn hàng ngộp chung chủ yếu dựa trên cảm tính hơn là dữ liệu thực tế. Nếu có sản phẩm giá thấp xuất hiện, đó thường chỉ là các trường hợp cá nhân gặp khó khăn, diễn ra rải rác và không đủ lớn để tạo thành cơ hội theo mùa.

Thay vì chờ một thời điểm cố định, nhà đầu tư bất động sản nên tập trung theo dõi khả năng hấp thụ thực tế của từng phân khúc, biến động thu nhập và mức độ áp lực tài chính tại từng dự án cụ thể. Phân khúc căn hộ để ở vẫn duy trì sức mua ổn định, trong khi đất nền vùng ven còn chờ thêm tín hiệu vĩ mô rõ ràng.

Thị trường bất động sản năm 2026 khó xuất hiện làn sóng hàng ngộp đồng loạt. Xu hướng vẫn là đi ngang, phân hóa và chọn lọc. Cơ hội thực sự nằm ở khả năng nhận diện từng trường hợp riêng lẻ thay vì chờ đợi một đợt giảm giá chung của toàn thị trường.

Chí Toàn 

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn