Dư địa nguồn cung nhà ở mở rộng hơn 1.510 ha

TP.HCM sau hai vòng rà soát đã bổ sung hơn 1.510 ha đất vào danh mục thí điểm phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận. 

Hơn 1.510 ha đất được đưa vào thí điểm

Sau đợt rà soát lần hai, HĐND TP.HCM thông qua thêm 63 khu đất với tổng diện tích khoảng 854,6 ha để triển khai dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024. Trong số này, diện tích đất ở đạt khoảng 438,6 ha và không vượt quá giới hạn 30% đất ở tăng thêm của kỳ quy hoạch; đất lúa dự kiến chuyển mục đích là 79,8 ha.

Trong đợt rà soát đầu tiên, TP.HCM đã chấp thuận cho 54 doanh nghiệp bất động sản thí điểm dự án trên quỹ đất nông nghiệp rộng 655,7 ha, trong đó đất lúa chỉ chiếm 21,28 ha. Như vậy, sau hai đợt, tổng số khu đất đủ điều kiện thí điểm đạt 117 vị trí với diện tích hơn 1.510 ha.

Các dự án được thông qua trải rộng ở TP.HCM cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, gồm Khu nhà ở sinh thái Phú Thịnh, Phú Gia, Tân Phước, hay những dự án thấp tầng, khu dân cư của nhiều doanh nghiệp khác. Tại Bình Dương cũ, địa phương này cũng đã chốt danh mục 201 khu đất với gần 1.000 ha tham gia thí điểm từ tháng 6/2025.

Động thái rà soát mở rộng diện tích cho thí điểm diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điểm gỡ khó, nhưng yêu cầu “phải có đất ở mới được làm nhà ở thương mại” vẫn khiến hàng loạt dự án ách tắc. Nghị quyết 171 vì vậy được xem là công cụ tháo khóa, cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận chuyển nhượng theo cơ chế “thuận mua – vừa bán”.

Điểm nghẽn pháp lý và những dự án chưa thể đi tiếp

Dù quy mô thí điểm tăng nhanh, quá trình triển khai vẫn đối mặt nhiều thách thức. Trong vòng rà soát thứ hai, 12 khu đất với diện tích hơn 101 ha bị loại do chưa đáp ứng yêu cầu. Những dự án không đạt chuẩn sẽ được tiếp tục xem xét ở đợt ba, dự kiến trong tháng 11.

Dự án Khu dân cư Anh Tuấn Garden là ví dụ điển hình. Dù đăng ký từ đợt đầu, dự án bị yêu cầu hoàn thiện hồ sơ do còn nhiều vấn đề liên quan đất đai và xây dựng. Kết luận thanh tra ngày 20/9/2025 nêu rõ dự án phải xử lý vi phạm trước khi trình lại hồ sơ.

Việc bị treo trong thời gian dài khiến doanh nghiệp phải gánh áp lực tài chính lớn, trong khi quá trình xử lý sai phạm phải được thực hiện qua nhiều bước, từ địa phương đến Sở Tài nguyên và Môi trường. Chỉ khi hoàn tất, hồ sơ mới được trình lại UBND TP.HCM xem xét.

Song song đó, Nghị quyết 171 đặt ra giới hạn quan trọng: diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không được vượt quá 30% phần đất ở tăng thêm trong quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030. Theo HoREA, quy định này nhằm cân bằng phát triển và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, tránh nguy cơ lạm dụng chuyển mục đích.

Dư địa lớn để mở rộng nguồn cung

Theo quy hoạch 2021–2030, TP.HCM có thể tăng thêm khoảng 10.992 ha đất ở đô thị, tương ứng mức trần 30% là hơn 3.297 ha. Bà Rịa – Vũng Tàu cũ có 634 ha được phép thí điểm; Bình Dương cũ khoảng 2.626 ha. Tổng cộng ba địa bàn sau sáp nhập cho phép TP.HCM sở hữu hơn 6.557 ha đất ở có thể đưa vào các dự án thí điểm.

So với con số 1.510 ha đã được duyệt, dư địa còn lại được đánh giá là rất lớn. Điều này tạo cơ sở để doanh nghiệp tiếp tục thỏa thuận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở, từ đó tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại trong những năm tới.

Theo các chuyên gia, việc nới điểm nghẽn pháp lý không chỉ cải thiện tâm lý nhà đầu tư mà còn hỗ trợ thanh khoản thị trường. Dòng vốn tín dụng có khả năng được khơi thông hơn do hồ sơ pháp lý của dự án rõ ràng, giúp người mua dễ tiếp cận vốn vay.

Sử Ngọc Khương (Savills Việt Nam) cho rằng việc gỡ vướng cho từng dự án đơn lẻ sẽ lan tỏa lên toàn thị trường, phản ánh quyết tâm của chính quyền trong việc phục hồi bất động sản. Nếu xu hướng này duy trì, nguồn cung mới sẽ tăng, giúp cân bằng cung – cầu và tạo nền giao dịch ổn định hơn.

Tín hiệu phục hồi và kỳ vọng chu kỳ mới

Giới phân tích cho rằng niềm tin đang dần trở lại khi doanh nghiệp hoàn tất tái cấu trúc, các sàn giao dịch hoạt động mạnh hơn và người mua có xu hướng tìm kiếm sản phẩm phù hợp thay vì đứng ngoài quan sát. Thanh khoản dự kiến cải thiện trong giai đoạn 2025–2026 khi mặt bằng pháp lý được tháo gỡ.

Ông Trần Quốc Thịnh (Dat Xanh Services) nhận định thị trường hiện hội tụ ba yếu tố quan trọng: hạ tầng, chính sách và niềm tin. Đây được xem là nền tảng để tiến tới điểm giao giữa phục hồi và tăng trưởng.

Tuy vậy, các chuyên gia cũng nhấn mạnh chu kỳ mới sẽ không diễn ra bằng đợt tăng nóng như giai đoạn trước. Thị trường được dự báo chuyển sang trạng thái tăng trưởng có kiểm soát, tập trung vào giá trị thực, tính minh bạch và phát triển bền vững.

Khi nguồn cung mới được bổ sung, đặc biệt từ các dự án thí điểm, hiệu ứng tích cực có thể lan sang cả phân khúc nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền đến trung – cao cấp. Đây được xem là lực đẩy quan trọng giúp thị trường đi vào quỹ đạo ổn định trong các năm tới.

Thùy Linh

Nguồn tham khảo: Tin nhanh chứng khoán

Các tin tức liên quan đến Nhà đất