Thị trường nhà ở: “Cơn khát” nhà vừa túi tiền

Các chuyên gia cho rằng tăng nguồn cung nhà vừa túi tiền là giải pháp chính kìm giá, nhưng thực hiện không dễ.

Thị trường nóng bỏng với nhà vừa túi tiền

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tương tự, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt 91 triệu đồng/m2, nhiều dự án trung tâm ghi nhận mức 120-150 triệu đồng/m2. Sự lệch pha cung – cầu thể hiện rõ nét, khi các dự án cao cấp tăng mạnh, còn các dự án nhà vừa túi tiền vẫn thiếu hụt trầm trọng.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận 63% nguồn cung căn hộ mới trên cả nước có giá trên 50 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới vượt 80 triệu đồng/m2. Tỷ trọng chung cư trung cấp chỉ đạt 31%, còn căn hộ bình dân, chủ yếu từ nhà ở xã hội, chiếm khoảng 6%, dẫn đến nhu cầu về nhà vừa túi tiền không được đáp ứng.

Liên quan nhà ở xã hội, Chính phủ đã ban hành 22 nghị quyết, 12 chỉ thị, quyết định, công điện, tổ chức nhiều hội nghị toàn quốc nhằm hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Năm 2025, Chính phủ đặt mục tiêu sẽ hoàn thành 428.000 căn nhà ở xã hội, nhưng tính đến cuối tháng 9/2025, chỉ có chưa đến 45.000 căn hoàn thành, cộng thêm các dự án khởi công, triển khai hoặc đủ điều kiện thị trường chỉ tăng thêm khoảng 40.000 căn. Điều này khiến nguồn cung nhà vừa túi tiền vẫn rất hạn chế.

Khó khăn tiếp cận nhà vừa túi tiền của người dân

Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng, lệch pha cung cầu làm giá nhà, đặc biệt phân khúc căn hộ tại đô thị lớn, tăng nhanh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Khả năng tiếp cận nhà vừa túi tiền đang giảm mạnh. Một căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 5 tỷ đồng, với gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng, sẽ mất 8 năm nếu dùng toàn bộ thu nhập để mua, hoặc 25 năm nếu tuân nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt 1/3 thu nhập.

Ngay cả phân khúc nhà ở xã hội cũng không còn rẻ: căn diện tích 60 m2 giá khoảng 1,5 tỷ đồng, khiến hộ gia đình có tổng thu nhập “kịch khung” 40 triệu đồng/tháng phải tiết kiệm 10 năm mới mua được. Thực tế còn cao hơn nếu dùng phương án vay ngân hàng, cho thấy khoảng cách giữa khả năng chi trả và giá nhà vẫn lớn.

ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch Hội đồng quản trị CEN Group cảnh báo, việc quá tập trung vào nhà cao cấp có thể dẫn đến khủng hoảng thừa. Thanh khoản chủ yếu đến từ đầu tư, không phải nhu cầu ở thực. Khi chính sách thay đổi như áp thuế nhà thứ hai hay tăng lãi suất, nguồn cầu đầu tư sẽ lập tức biến động, ảnh hưởng tới hấp thụ thị trường nhà vừa túi tiền.

Thay đổi tư duy về phát triển nhà vừa túi tiền

Hiện tại, khái niệm nhà vừa túi tiền chưa xuất hiện trong văn bản pháp luật chính quy. Chỉ có đề xuất “khuyến khích phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường, đáp ứng mọi nhu cầu, trong đó có nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình thu nhập trung bình, thấp” trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia 2021-2030, tầm nhìn đến 2045 ban hành theo Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ.

GS-TS. Hoàng Văn Cường – Ủy viên Ủy ban Kinh tế – Tài chính của Quốc hội, nếu cố tình ép giá nhà ở xuống thấp thông qua những biện pháp kỹ thuật thì sẽ dễ gây ra những biến tướng. Ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group – nhấn mạnh, khái niệm này mang tính tương đối, thay đổi theo mức lạm phát. Hiện lạm phát 4-5%/năm, nên mức giá căn hộ phù hợp dao động 1-3 tỷ đồng/căn, còn mức tăng hợp lý 7-10%/năm.

Ông Phúc cho biết: “Cũng giống như mọi loại hàng hóa khác, giá nhà ở phải được quy ước theo thị trường. Khi mà người bán và người mua đều công nhận một mức giá là hợp lý thì nó được coi là ‘vừa túi tiền’”. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bổ sung, vấn đề lớn nhất là cơ chế hỗ trợ để người dân thực sự tiếp cận nhà vừa túi tiền phù hợp khả năng tài chính.

Giải pháp tài chính để phát triển nhà vừa túi tiền

Nhìn lại Nghị quyết 02 năm 2013, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà thương mại dưới 1,05 tỷ đồng/căn. Hiện nay, dự kiến mở rộng gói 145.000 tỷ đồng cho dự án thương mại dưới 3 tỷ đồng/căn, nhằm tạo cơ hội tiếp cận cho nhiều gia đình.

Đối với nhà ở thương mại, chủ đầu tư không cần ưu đãi quỹ đất hay thuế, mà chỉ cần hỗ trợ tín dụng. Người mua có thể vay gói tín dụng với lãi suất 5,9-6,1%/năm để sở hữu nhà dưới 3 tỷ đồng, thay vì phụ thuộc vào nhà ở xã hội. Đây được coi là giải pháp khả thi, giúp gia tăng nguồn cung nhà vừa túi tiền, đồng thời duy trì sự phát triển bền vững của thị trường.

Theo các chuyên gia, việc kết hợp cơ chế tài chính linh hoạt và chính sách khuyến khích phát triển dự án nhà ở giá hợp lý sẽ giúp giải quyết phần nào “cơn khát” nhà vừa túi tiền tại các đô thị lớn, tạo cơ hội cho người dân tiếp cận chỗ ở ổn định và phù hợp thu nhập.

Phương Vy

Các tin tức liên quan đến Nhà đất