Thị trường bất động sản Việt Nam khởi sắc nhờ 3 thay đổi lớn

Ba thay đổi quan trọng về địa giới, hạ tầng và pháp lý đang mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Bước vào chu kỳ chuyển đổi mới

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ khi ba biến số lớn cùng lúc xuất hiện: sáp nhập địa giới hành chính, các dự án hạ tầng quy mô lớn và Luật Đất đai (sửa đổi) 2025 có hiệu lực từ đầu năm 2026.

Trước hết, việc sáp nhập tỉnh, thành phố được Chính phủ triển khai nhằm tinh gọn bộ máy, giảm tầng nấc trung gian trong quy trình phê duyệt dự án. Đây là thay đổi có tính nền tảng, giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, đồng thời làm mới lại quy hoạch tổng thể, mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và vùng ven.

Thứ hai, hạ tầng liên vùng đang được đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt là mạng lưới cao tốc, vành đai, sân bay và cảng biển. Khi thời gian vận chuyển và chi phí logistics giảm, các khu vực từng bị xem là “vệ tinh xa” sẽ trở thành trung tâm mới của dòng vốn. Điều này tác động trực tiếp đến bất động sản công nghiệp, logistics và thương mại.

Thứ ba, Luật Đất đai (sửa đổi) 2025 đặt nền móng cho một khung pháp lý minh bạch hơn, chuẩn hóa các quy trình bồi thường, cấp phép và giao dịch. Sự đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hứa hẹn tạo ra sân chơi công bằng, thu hút vốn trong và ngoài nước.

Bất động sản công nghiệp dẫn dắt làn sóng đầu tư mới

Một trong những phân khúc được kỳ vọng bứt phá mạnh nhất trong giai đoạn tới là bất động sản công nghiệp. Việt Nam đang là điểm đến chiến lược của chuỗi cung ứng toàn cầu, nhờ vị trí địa lý thuận lợi, chi phí lao động cạnh tranh và môi trường đầu tư ổn định.

Theo dữ liệu mới nhất, tổng vốn FDI đăng ký trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 28,5 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ. Trong đó, phần lớn dòng vốn đổ vào sản xuất và cơ sở hạ tầng công nghiệp. Điều này không chỉ thúc đẩy nhu cầu thuê đất, mà còn kéo theo sự phát triển của các tài sản như nhà xưởng, nhà kho, trung tâm logistics, kho lạnh.

Các dự án bất động sản công nghiệp gần các trục giao thông lớn – cao tốc, cảng nước sâu, sân bay quốc tế – được định giá cao hơn nhờ khả năng giảm chi phí logistics và tăng năng suất vận hành. Tuy nhiên, trở ngại lớn vẫn nằm ở khâu giải phóng mặt bằng và tiến độ thi công hạ tầng phụ trợ.

Để tận dụng cơ hội, nhà đầu tư cần cập nhật liên tục quy định pháp lý, đặc biệt là các hướng dẫn mới theo Luật Đất đai (sửa đổi). Ngoài ra, việc tích hợp yếu tố ESG (môi trường – xã hội – quản trị) đang trở thành yêu cầu bắt buộc trong các dự án bất động sản công nghiệp nhằm thu hút vốn FDI chất lượng cao.

Bất động sản nghỉ dưỡng khởi động lại sau giai đoạn trầm lắng

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang lấy lại sức bật nhờ hai yếu tố: hạ tầng du lịch được mở rộng và dòng khách quốc tế phục hồi. Việc hoàn thiện các tuyến cao tốc ven biển, sân bay mới và quy hoạch du lịch sau sáp nhập địa giới giúp nhiều địa phương mới nổi như Bình Thuận, Phú Yên, Thanh Hóa, Quảng Bình trở thành điểm đến mới.

Cùng với đó, xu hướng hợp tác giữa các thương hiệu vận hành quốc tế và chủ đầu tư trong nước gia tăng, giúp nâng tầm tiêu chuẩn sản phẩm du lịch – nghỉ dưỡng. Các mô hình mới như MICE, du lịch trị liệu, nghỉ dưỡng dưỡng lão đang được chú ý, mở rộng phạm vi phục vụ cho nhóm khách có khả năng chi tiêu cao.

Tuy nhiên, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với một số rào cản như thời gian điều chỉnh quy hoạch, quy trình thẩm định giá và cấp phép còn kéo dài. Nhà đầu tư được khuyến nghị tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, ưu tiên vị trí kết nối thuận tiện và khả năng sinh lời bền vững.

Những khu vực có hạ tầng đang hoàn thiện, đặc biệt là gần các tuyến giao thông chiến lược, sẽ là tâm điểm phát triển. Trong đó, các dự án khu nghỉ dưỡng đa chức năng (kết hợp lưu trú, hội nghị, giải trí) được xem là hướng đi bền vững khi giúp đa dạng hóa nguồn thu và giảm rủi ro mùa vụ.

Bất động sản bán lẻ tận dụng làn sóng tiêu dùng nội địa

Thị trường bán lẻ cũng đang nổi lên nhờ sự gia tăng nhanh của tầng lớp trung lưu và mức tiêu dùng nội địa mạnh mẽ. Trong bối cảnh đô thị hóa lan tỏa về các tỉnh, nhu cầu xây dựng trung tâm thương mại, khu mua sắm hiện đại tại thị trường cấp hai và cấp ba như Cần Thơ, Hải Phòng, Thái Nguyên, Hưng Yên tăng đáng kể.

Các nhà đầu tư có thể tiếp cận phân khúc này qua nhiều hướng: mua bán – sáp nhập chuỗi bán lẻ nội địa, đầu tư cổ phần, hoặc tái cấu trúc trung tâm thương mại vận hành kém hiệu quả. Một xu hướng nổi bật là chuyển đổi khối đế thương mại thành trung tâm giao hàng chặng cuối hoặc cửa hàng tiện lợi để tận dụng nhu cầu thương mại điện tử.

Chiến lược Omnichannel – kết hợp bán hàng trực tuyến và ngoại tuyến – đang mở ra hướng đầu tư mới cho bất động sản bán lẻ. Khi thương mại điện tử phát triển, các nhà đầu tư cần phối hợp với doanh nghiệp logistics để tận dụng không gian vật lý, đồng thời ứng dụng công nghệ dữ liệu nhằm tối ưu hóa doanh thu cho thuê.

Tuy vậy, rủi ro từ biến động kinh tế và lạm phát đòi hỏi giả định thận trọng trong hoạch định tài chính. Các điều khoản thuê nên linh hoạt, kết hợp mô hình chia sẻ doanh thu để thích ứng với thay đổi của hành vi tiêu dùng.

Cơ hội trong giai đoạn tái cấu trúc toàn diện

Ba biến chuyển lớn – sáp nhập hành chính, mở rộng hạ tầng, hoàn thiện pháp lý – đang tái định hình toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam. Khi các rào cản hành chính được gỡ bỏ và tính minh bạch được nâng cao, dòng vốn đầu tư sẽ dịch chuyển mạnh mẽ về những địa phương có tiềm năng phát triển lâu dài.

Đây là thời điểm nhà đầu tư cần xác định rõ phân khúc ưu tiên, lựa chọn công cụ tài chính phù hợp và xây dựng chiến lược hợp tác với đối tác nội địa có kinh nghiệm. Ai nắm bắt được “cửa sổ cơ hội” trong giai đoạn chuyển đổi này sẽ có lợi thế cạnh tranh dài hạn, khi bất động sản Việt Nam bước sang chu kỳ tăng trưởng mới.

Phương Vy

Các tin tức khác liên quan về Nhà đất – Bất động sản