NHNN áp dụng Thông tư 14 siết tín dụng bất động sản an toàn hơn

Dư nợ tín dụng đạt 17,14 triệu tỉ đồng, tăng 11,08%, NHNN áp dụng Thông tư 14 được kỳ vọng nắn dòng vốn bất động sản an toàn hơn.

Thông tư 14 thay đổi cách xác định tín dụng bất động sản

Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Tiến Sơn, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 17,14 triệu tỉ đồng, tăng 11,08% so với cuối năm 2024. Ước tính, tăng trưởng tín dụng cả năm 2025 có thể đạt 20,19% – mức cao nhất nhiều năm gần đây. Dù tăng trưởng mạnh, NHNN nhấn mạnh vốn phải chảy vào lĩnh vực ưu tiên, tránh rủi ro từ đầu cơ bất động sản.

Trước bối cảnh này, Thông tư 14/2025/TT-NHNN (gọi tắt Thông tư 14) ra đời như một “van an toàn” nhằm kiểm soát tín dụng bất động sản. Điểm thay đổi lớn nhất là cách xác định khoản vay. Nếu trước đây, theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN, một khoản vay được xem là bất động sản khi vừa có mục đích bất động sản vừa được thế chấp bằng tài sản hình thành từ chính khoản vay, thì nay chỉ cần dựa trên mục đích vay.

Cụ thể, bất kỳ khoản vay nào phục vụ mua, xây dựng, sửa chữa, thuê mua hoặc kinh doanh bất động sản đều được phân loại là “khoản phải đòi bất động sản”. Quy định mới này giúp phản ánh đúng quy mô và bản chất tín dụng chảy vào lĩnh vực nhà đất, qua đó NHNN có cơ sở điều hành chính sách sát thực hơn.

Tài sản bảo đảm và tiêu chí rủi ro được siết chặt

Một điểm mới đáng chú ý của Thông tư 14 là phân loại tài sản bảo đảm thành hai nhóm: đủ tiêu chuẩn và không đủ tiêu chuẩn. Nếu bất động sản đã hoàn tất pháp lý, có sổ đỏ, tài sản sẽ được áp dụng hệ số rủi ro thấp. Ngược lại, tài sản chưa có pháp lý đầy đủ, mới chỉ ở giai đoạn hợp đồng mua bán, sẽ bị xếp vào nhóm “không đủ tiêu chuẩn” và phải chịu hệ số rủi ro cao.

Thậm chí, Thông tư 14 còn phân tách kỹ hơn: bất động sản đã xây dựng xong nhưng chưa có sổ đỏ sẽ có mức rủi ro thấp hơn so với dự án chưa xây dựng. Cơ chế này buộc ngân hàng phải theo sát tiến độ pháp lý của dự án, đồng thời khuyến khích khách hàng hoàn thiện pháp lý để hưởng lợi từ hệ số rủi ro thấp.

Ngoài ra, thay vì chỉ dựa vào tỷ lệ LTV (cho vay trên giá trị tài sản) và DSC (thu nhập so với nghĩa vụ trả nợ) như trước, Thông tư 14 bổ sung tiêu chí quan trọng: nguồn tiền trả nợ. Nếu nguồn tiền trả nợ phụ thuộc vào chính bất động sản thế chấp (ví dụ từ cho thuê nhà), khoản vay sẽ bị coi là rủi ro cao hơn. Ngược lại, nếu trả nợ từ nguồn độc lập như lương, khoản vay sẽ được hưởng hệ số rủi ro thấp. Cách tiếp cận này tiệm cận chuẩn Basel III, giúp phản ánh đúng rủi ro đặc thù của khoản vay bất động sản.

Điều kiện mới cũng yêu cầu tài sản bảo đảm của khoản vay bất động sản phải đủ giá trị để bao phủ 100% dư nợ nếu muốn được coi là “đủ tiêu chuẩn”. Với hệ số rủi ro thấp, ngân hàng sẽ tiết kiệm vốn dự phòng, tối ưu chi phí, còn khách hàng được hưởng lãi suất cạnh tranh hơn.

Kỳ vọng khơi thông vốn vào nhà ở xã hội và triển vọng thị trường

Một trong những mục tiêu quan trọng của Thông tư 14 là ưu tiên dòng vốn tín dụng vào nhà ở xã hội (NOXH) – phân khúc đang được Chính phủ thúc đẩy. Theo quy định mới, các khoản vay NOXH được xếp vào nhóm “khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn” và hưởng hệ số rủi ro ưu đãi, chỉ từ 20% – 50%, thấp hơn nhiều so với khoản vay bất động sản thông thường.

Tuy nhiên, thực tế triển khai lại tồn tại vướng mắc. Nhiều dự án NOXH khi mở bán chưa có sổ đỏ, tài sản thế chấp chủ yếu dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán. Điều này khiến khoản vay không được công nhận là “đủ tiêu chuẩn”, dù bản chất là NOXH. Ngân hàng vì thế phải áp hệ số rủi ro cao, làm giảm động lực cho vay phân khúc này.

Trong bối cảnh tín dụng toàn hệ thống tăng nhanh, nhưng áp lực nợ xấu tiềm ẩn vẫn hiện hữu, Thông tư 14 được kỳ vọng là công cụ giúp cân bằng hai mục tiêu: kiểm soát rủi ro hệ thống và định hướng dòng vốn vào lĩnh vực ưu tiên. Đặc biệt, với phân khúc NOXH, nếu những bất cập pháp lý được tháo gỡ, chính sách mới sẽ trở thành đòn bẩy quan trọng cho an sinh xã hội.

Theo nhận định, thời gian tới, NHNN sẽ tiếp tục giám sát chặt chẽ các khoản vay bất động sản và điều chỉnh linh hoạt chính sách khi cần thiết. Với hệ thống tiêu chí mới, ngân hàng sẽ có thêm động lực để phân bổ vốn an toàn, minh bạch hơn. Điều này đồng nghĩa cơ hội tiếp cận vốn rẻ sẽ thuộc về những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng chuẩn mực quản trị rủi ro.

Với các nhà đầu tư, đây là tín hiệu rõ ràng cho thấy xu hướng ưu tiên dòng vốn vào những phân khúc bền vững, thay vì đầu cơ ngắn hạn. Nửa cuối năm 2025 và 2026, khả năng cao dòng vốn ngân hàng sẽ tập trung nhiều hơn vào NOXH, hạ tầng, cùng các dự án có pháp lý minh bạch. Đây là điều mà 60s Hôm Nay nhận định sẽ mang lại lợi ích kép: vừa đảm bảo an toàn hệ thống tài chính, vừa hỗ trợ sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Thông tư 14 không chỉ siết chặt tín dụng bất động sản, mà còn mở ra cơ hội định hình lại dòng vốn theo hướng an toàn, minh bạch và ưu tiên lĩnh vực bền vững. Với sự thay đổi này, thị trường ngân hàng và bất động sản bước vào giai đoạn mới, nơi tính pháp lý và nguồn trả nợ trở thành chìa khóa tiếp cận vốn, vừa giảm rủi ro cho hệ thống, vừa tạo dư địa tăng trưởng cho nền kinh tế.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Vietnam Finance