Đề xuất nâng tiền đặt cọc đấu giá đất lên 50% giá khởi điểm để chặn thổi giá

Bộ Tư pháp muốn tăng tiền đặt cọc đấu giá đất từ 20% lên 50% nhằm ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, thao túng giá.

Lỗ hổng trong cơ chế đặt cọc đấu giá đất

Trong nhiều năm qua, hoạt động đấu giá đất tại nhiều địa phương ghi nhận không ít bất cập. Điển hình là tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc, thông đồng dìm giá hoặc thao túng kết quả đấu giá. Hệ quả là thị trường bất động sản bị méo mó, xuất hiện những cơn sốt đất cục bộ, đồng thời gây mất an ninh trật tự và làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư.

Nguyên nhân chính được chỉ ra là mức tiền đặt cọc còn quá thấp, tối đa chỉ 20% so với giá khởi điểm. Giá khởi điểm nhiều khi lại thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, tạo điều kiện để xuất hiện mức trúng đấu giá cao gấp 20–30 lần. Trong khi đó, thời gian để người trúng hoàn thành nghĩa vụ tài chính lại kéo dài, khiến nhiều người tham gia chỉ với mục tiêu “lướt sóng” kiếm lợi.

Bối cảnh thị trường đất nền khan hiếm, đặc biệt ở Hà Nội, càng làm gia tăng sức nóng. Không ít trường hợp nhà đầu tư lợi dụng kẽ hở, đẩy giá đất tăng đột biến rồi bỏ cọc, khiến địa phương phải tổ chức lại đấu giá và mất nhiều nguồn lực quản lý.

Dự thảo tăng tiền đặt cọc lên tối đa 50%

Trước thực trạng này, Bộ Tư pháp đã đưa ra dự thảo Nghị quyết của Chính phủ nhằm xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất. Một điểm nhấn quan trọng là đề xuất nâng tiền đặt cọc tham gia đấu giá từ tối đa 20% lên 50% giá khởi điểm, mức tối thiểu là 10%.

Theo dự thảo, biện pháp này áp dụng cho các trường hợp giao đất ở cho cá nhân hoặc cho thuê đất làm dự án. Với tỷ lệ đặt cọc cao, người tham gia sẽ cân nhắc kỹ trước khi trả giá, hạn chế hành vi đẩy giá vô tội vạ. Ngoài ra, người trúng đấu giá nhưng không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán sẽ bị cấm tham gia từ 6 tháng đến 5 năm và phải bồi hoàn toàn bộ chi phí liên quan đến cuộc đấu giá bị hủy.

Đặc biệt, dự thảo còn tính đến khả năng xử lý hình sự đối với những trường hợp trúng đấu giá nhưng cố tình bỏ cọc. Đây được coi là biện pháp mạnh để nâng cao tính răn đe, đồng thời bảo đảm sự nghiêm minh của pháp luật trong lĩnh vực đấu giá tài sản.

Ý kiến trái chiều quanh mức 50%

Trong cuộc họp góp ý ngày 24/9, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú khẳng định việc nâng tiền đặt cọc lên tới 50% là một biện pháp răn đe mạnh mẽ. Theo ông, khi số tiền bỏ ra đã quá lớn, người tham gia sẽ không mạo hiểm bỏ cọc, từ đó hạn chế được tình trạng đầu cơ. Do vậy, theo Thứ trưởng, không cần thiết phải bổ sung thêm hình phạt cấm tham gia đấu giá kéo dài.

Ông Tú cũng cho rằng, khi đã có quy định tiền đặt cọc cao, việc bổ sung các loại phí khác sẽ chỉ làm phức tạp thêm thủ tục. Cách tiếp cận hợp lý là tập trung vào mức đặt cọc, coi đó như một “hàng rào” bảo đảm an toàn cho quá trình đấu giá.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến băn khoăn về việc liệu mức đặt cọc quá cao có khiến một bộ phận người dân khó tiếp cận cơ hội sở hữu đất hợp pháp thông qua đấu giá. Một số chuyên gia cho rằng cần cân nhắc để vừa răn đe hành vi đầu cơ, vừa không triệt tiêu nhu cầu thực của những người có khả năng thanh toán thật sự.

Tác động dự kiến đến thị trường

Nếu được thông qua, việc tăng mức tiền đặt cọc có thể làm thay đổi đáng kể cục diện đấu giá đất. Những nhà đầu tư nhỏ, tham gia theo kiểu “đánh nhanh rút gọn” sẽ khó có cơ hội, trong khi thị trường hướng đến những người có năng lực tài chính thực sự.

Mặt khác, địa phương sẽ hạn chế được tình trạng tổ chức đấu giá nhiều lần do bỏ cọc, tiết kiệm chi phí và thời gian quản lý. Thị trường cũng sẽ bớt tình trạng “sốt ảo”, góp phần ổn định giá đất và tạo môi trường đầu tư lành mạnh hơn.

Song song đó, Bộ Tư pháp cho biết sẽ tiếp tục hoàn thiện các chế tài xử phạt đối với hành vi thao túng, thông đồng hoặc gian lận trong đấu giá. Việc siết chặt quản lý không chỉ giúp bảo vệ lợi ích Nhà nước mà còn góp phần định hướng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

Thùy Linh

Nguồn tham khảo: Vietnamfinance