Nguồn cung vượt 2.000 dự án, giá nhà vẫn 70–150 triệu đồng/m2

Dù nguồn cung nhà ở tăng mạnh với hơn 2.000 dự án đang triển khai, giá bán vẫn neo cao, vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, nhất là nhóm khách hàng trẻ.

Nguồn cung dồi dào nhưng giá vẫn tăng

9 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự bùng nổ về nguồn cung. Theo Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 1.810 dự án nhà ở và khu đô thị mới được triển khai, trong đó 1.071 dự án nhà ở thương mại cung cấp gần 400.000 căn hộ, cùng 312 dự án nhà ở xã hội với khoảng 245.000 căn. Ngoài ra, hơn 478 dự án hạ tầng phục vụ người dân tự xây dựng nhà ở cũng góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Tại khu vực phía Nam, riêng 8 tháng đầu năm đã có hơn 28.000 căn hộ được chào bán, tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ 2024. Sức tiêu thụ cũng vượt kỳ vọng, đạt hơn 20.000 căn, tương ứng gấp 3 lần năm trước. Đáng chú ý, nguồn cung không còn tập trung duy nhất tại trung tâm TP.HCM mà mở rộng ra các tỉnh giáp ranh như Bình Dương cũ, Đồng Nai hay Tây Ninh. Riêng Bình Dương cũ hiện đã vượt TP.HCM về nguồn cung căn hộ, chiếm hơn 45% tổng lượng chào bán.

Tuy nhiên, nghịch lý là dù nguồn cung gia tăng, giá nhà vẫn tiếp tục leo thang. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ trung bình hiện ở mức 70–80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm, trong khi những dự án hạng sang đã chạm mốc 150 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp tăng 12–18%, đạt hơn 80 triệu đồng/m2, còn khu vực vùng ven dao động 47 triệu đồng/m2. Giá đất nền tại các đô thị lớn cũng neo cao, phổ biến từ 60–120 triệu đồng/m2, thậm chí vùng ven có nơi chào bán tới 200 triệu đồng/m2.

Áp lực chi trả ngày càng lớn

Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trở nên khó khăn. TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia – cho biết, hiện một công chức Việt Nam cần gần 26 năm làm việc mới mua được một căn hộ chung cư, trong khi mức bình quân toàn cầu chỉ 15 năm. Thực tế này phản ánh giá bất động sản đang tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong hai năm qua, giá đất nền tăng tới 44%, chung cư tăng 42%, trong khi các loại hình khác như nhà riêng hay đất dự án tăng lần lượt 28% và 14%. Chính sách tiền tệ nới lỏng, niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng sinh lời cùng sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp đã góp phần đẩy mặt bằng giá đi lên.

Mặt khác, phân khúc nhà ở xã hội dù được triển khai mạnh mẽ với giá 15–25 triệu đồng/m2, tương đương 750 triệu đến 1,25 tỷ đồng cho một căn hộ 50 m2, nhưng vẫn vượt khả năng chi trả của nhiều lao động phổ thông. Số lượng dự án nhà ở xã hội còn hạn chế, chưa đủ cân đối với nhu cầu thực, trong khi thủ tục tiếp cận phức tạp khiến giấc mơ an cư của hàng chục nghìn người lao động trẻ vẫn xa vời.

Người trẻ gia nhập thị trường với nhiều rào cản

Một điểm đáng chú ý là lực lượng mua nhà ngày càng trẻ hóa. Thế hệ Gen Z và Millennials đang trở thành nhóm khách hàng quan trọng nhờ khả năng tạo thu nhập nhanh hơn từ các lĩnh vực mới như thương mại điện tử, đầu tư tài sản số hay sáng tạo nội dung. Họ cũng có tư duy tài chính hiện đại, coi bất động sản không chỉ là nơi ở mà còn là tài sản tích lũy và công cụ đầu tư.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất vẫn là giá bán quá cao. Dù nhiều ngân hàng tung gói vay ưu đãi, chủ đầu tư chia nhỏ tiến độ thanh toán, nhưng khi tỷ lệ vay lên tới 70–80% giá trị căn hộ, rủi ro tài chính cho cả người vay lẫn ngân hàng là rất lớn. Các chuyên gia khuyến nghị người trẻ chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản, đồng thời chi phí trả nợ không vượt quá 40% thu nhập hàng tháng để đảm bảo an toàn.

Thực tế cho thấy, một bộ phận người trẻ chấp nhận dịch chuyển ra vùng ven, tìm kiếm căn hộ giá hợp lý với hạ tầng kết nối tốt thay vì cố bám trụ trung tâm. Sự thay đổi khẩu vị này giúp thị trường bất động sản vùng ven sôi động hơn, song cũng khiến áp lực gia tăng dân số và hạ tầng tại các khu vực mới nổi ngày càng rõ nét.

Giải pháp bình ổn thị trường

Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh cần đồng bộ nhiều giải pháp để đưa thị trường về trạng thái cân bằng. Một trong những nhiệm vụ trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện cơ chế, pháp luật về đất đai, quy hoạch, đấu giá và xây dựng, nhằm tháo gỡ vướng mắc và giảm chi phí triển khai dự án.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội được coi là ưu tiên hàng đầu, với mục tiêu hoàn thành chỉ tiêu năm 2025 mà Chính phủ đề ra. Ngân hàng Nhà nước cũng triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phân khúc này, đồng thời mở rộng cho vay ưu đãi cho người dưới 35 tuổi mua nhà lần đầu. Song song, các địa phương được yêu cầu đẩy nhanh thẩm định, phê duyệt dự án, cắt giảm thủ tục hành chính để tiết kiệm chi phí và thời gian cho doanh nghiệp.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kiểm soát chặt chẽ thị trường, xử lý nghiêm hành vi đầu cơ, găm hàng, đẩy giá gây mất cân đối cung – cầu. Nếu các giải pháp được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản có thể duy trì đà tăng trưởng bền vững, vừa đảm bảo nguồn cung dồi dào, vừa giúp người dân – đặc biệt là thế hệ trẻ – có cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn trong tương lai.

Thùy Linh