Thị trường bất động sản xu hướng phân hóa rõ rệt

Thị trường bất động sản cuối năm 2024 ghi nhận nhiều thay đổi tích cực về nguồn cung, với sự xuất hiện của nhiều dự án lớn.

Tuy nhiên, sự cải thiện này chỉ tập trung vào một số doanh nghiệp và khu vực cụ thể, tạo nên sự phân hóa rõ rệt trong toàn thị trường.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng không đồng đều

Báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung bất động sản năm 2024 đã tăng đáng kể nhờ các dự án lớn được khởi công và đẩy nhanh tiến độ vào cuối năm. Điển hình là dự án Eaton Park của Gamuda Land tại TP. Thủ Đức. Dự án này có tổng cộng 2.000 căn hộ được Sở Xây dựng TP.HCM thông báo đủ điều kiện bán trong hai đợt vào tháng 7 và tháng 12/2024.

Tại khu đô thị Vinhomes Grand Park, phân khu cao cấp The Opus One cũng đang được triển khai, dự kiến hoàn thành vào năm 2026. Ngoài ra, dự án Masteri Grand View tại The Global City và The OpusK của SonKim Land cũng góp phần tạo nên sự sôi động cho thị trường khu Đông TP.HCM.

Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, hạng sang của các tập đoàn lớn như Vinhomes, Masterise Homes và Capitaland. Theo VARS, các tập đoàn này đóng góp tới 62% nguồn cung nhà ở mới, với Vinhomes chiếm tỷ trọng cao nhất, lên đến 20,5%.

Bất động sản phân hóa về giá bán và đối tượng khách hàng

Cùng với sự gia tăng nguồn cung, giá bán bất động sản cũng tiếp tục tăng, đặc biệt tại các dự án cao cấp. Báo cáo từ CBRE cho biết giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong quý IV/2024 đạt trung bình 76 triệu đồng/m², tăng gần 24% so với cùng kỳ năm trước.

Một số dự án tại khu vực Thủ Thiêm ghi nhận mức giá chào bán lên đến 490 triệu đồng/m², trở thành những dự án đắt đỏ nhất thị trường. Để kích cầu, các chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách ưu đãi như thanh toán giãn đến 5 năm hoặc chiết khấu từ 5-16%. Điều này giúp tỷ lệ hấp thụ các dự án mới đạt mức cao, trung bình 70%, thậm chí có dự án bán gần hết trong ngày mở bán.

Tuy nhiên, thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt về đối tượng khách hàng. Các dự án bất động sản cao cấp và hạng sang thu hút nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong khi người mua có thu nhập trung bình khó tiếp cận các sản phẩm này do giá cả ngày càng tăng.

Thách thức đối với doanh nghiệp nhỏ

Trong khi các tập đoàn lớn tiếp tục dẫn dắt thị trường, các doanh nghiệp vừa và nhỏ lại gặp nhiều khó khăn. Họ chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp và giá rẻ tại các khu vực vùng ven. Tuy nhiên, hạn chế về nguồn vốn và khó khăn trong việc tiếp cận các khoản vay ngân hàng đã làm giảm khả năng cạnh tranh của nhóm doanh nghiệp này.

Ngoài ra, các dự án bất động sản nhỏ lẻ thường đối mặt với nhiều rào cản pháp lý, khiến tiến độ triển khai bị chậm trễ. Điều này làm tăng thêm áp lực cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong bối cảnh thị trường ngày càng khốc liệt.

Triển vọng năm 2025

Năm 2025, thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa. Các tập đoàn lớn với tiềm lực tài chính mạnh sẽ mở rộng quy mô và tìm kiếm quỹ đất tại các khu vực tiềm năng để phát triển các dự án mới. Đây là yếu tố then chốt giúp họ duy trì vị thế và tiếp tục chi phối thị trường.

Đồng thời, các dự án hạ tầng quy mô lớn như tuyến Metro số 1, sân bay Long Thành, và Vành đai 3 hoàn thiện sẽ tạo đà tăng trưởng cho thị trường, đặc biệt tại TP.HCM. UBND TP.HCM cũng đang tích cực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án trọng điểm, mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở giá rẻ được dự báo sẽ phát triển mạnh hơn trong năm 2025. Các dự án này đa phần tập trung ở khu vực ngoài phạm vi 10 km tính từ trung tâm TP.HCM, với nhiều chính sách bán hàng ưu đãi nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Kỳ vọng về sự ổn định

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao. Sự hoàn thiện của các quy định pháp lý cũng sẽ tạo ra môi trường đầu tư minh bạch hơn, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển dự án.

Dù còn nhiều thách thức, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn trong năm 2025. Việc giải quyết sự phân hóa giữa các khu vực và giữa các nhóm doanh nghiệp lớn, nhỏ sẽ là yếu tố quan trọng để thị trường đạt được sự cân bằng và phục hồi mạnh mẽ hơn.

Thu Ngân

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn