Tiềm năng cổ phiếu bất động sản nhờ hưởng lợi từ chính sách mới

Sau khi áp dụng luật mới, thị trường bất động sản TP.HCM dần phục hồi với điểm sáng từ nhóm cổ phiếu bất động sản thu hút đầu tư.

Nguồn cung khan hiếm, giá nhà neo cao

Theo báo cáo trong năm 2024, chỉ có 5.050 căn hộ mới được mở bán tại TP.HCM, giảm mạnh 40% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giảm sâu nhất trong vòng nhiều năm qua, phản ánh rõ rệt sự khó khăn trong việc triển khai các dự án mới. Sự khan hiếm này đã đẩy giá nhà lên cao, gây áp lực lớn đối với người mua, đặc biệt là những người có nhu cầu thực sự.

Bước sang quý IV/2024, thị trường vẫn ở thế mất cân bằng dẫn đến cổ phiếu bất động sản cũng không khả quan mặc dù nguồn cung căn hộ mới đạt 3.327 căn, mức cao nhất trong hai năm gần đây nhưng mức giá căn hộ trung bình trong quý 4/2024 đạt 76 triệu đồng/m2, tăng 15% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung có sự dịch chuyển rõ rệt, khi các căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 ngày càng trở nên hiếm hoi, nhường chỗ cho phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này phản ánh một thực tế rằng, thị trường TP.HCM đang ngày càng trở nên “đắt đỏ”.

Trong khi đó, phân khúc nhà liền thổ cũng chứng kiến sự khan hiếm tương tự. Nguồn cung mới chỉ đạt 230 căn trong năm 2024, tăng mạnh so với năm trước nhưng vẫn rất hạn chế. Giá bán của phân khúc này cũng tăng đáng kể, đạt mức 310 triệu đồng/m2 đất, tương đương khoảng 12.900 USD/m2 đất, tăng khoảng 13% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy, nhà liền thổ vẫn là một loại hình bất động sản được ưa chuộng, nhưng giá cả đã vượt quá khả năng của nhiều người.

TP.HCM đã triển khai nhiều chính sách mới từ tháng 9/2024 nhằm giải quyết các vấn đề tồn đọng. Một trong những điểm nhấn là bổ sung quy định về quy hoạch không gian ngầm đô thị, tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất khan hiếm. Thành phố cũng hoàn tất các quy định về bồi thường và giải phóng mặt bằng để giảm xung đột và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Đặc biệt, bảng giá đất mới công bố phản ánh sát hơn giá trị thực tế, với một số khu vực như Đồng Khởi (Quận 1) tăng gần 70% so với mức giá khung năm 2020. Những thay đổi này không chỉ định hướng lại thị trường mà còn góp phần phát triển bền vững trong dài hạn.

Chính sách mới tạo đà phục hồi

TP.HCM đã áp dụng nhiều chính sách mới từ tháng 9/2024 nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Một trong những thay đổi quan trọng là bổ sung quy hoạch không gian ngầm đô thị. Từ cuối năm 2023, Sở Xây dựng đã cấp phép xây dựng cho các công trình ngầm, mặc dù quy hoạch vẫn gặp vướng mắc do thiếu thông tin và liên kết trong quản lý.

Tính đến 14/9, UBND TP.HCM đã quyết định bổ sung quy định quản lý cho các dự án ngầm. Hơn 100 dự án tại TP Thủ Đức đang gặp khó khăn trong việc xin cấp giấy phép xây dựng. Thành phố cũng hoàn thiện quy định về bồi thường và giải phóng mặt bằng, giúp giảm xung đột và tăng tốc độ triển khai dự án.

Ngày 25/9, UBND TP.HCM công bố các quy định mới, bao gồm hỗ trợ chi phí tạm cư và thưởng cho việc bàn giao mặt bằng trước thời hạn. Ngày 16/10, bảng giá đất mới đã được hoàn thiện và áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, bảng giá phản ánh sát hơn giá trị thực tế với mức tăng từ 15% đến 800% so với giá khung năm 2020, dự kiến ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp.

Ngày 31/12/2024, Thủ tướng Phạm Minh Chính phê duyệt Quy hoạch TP.HCM giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, với mục tiêu phát triển giao thông công cộng và cải thiện kết nối các tuyến đường. Khu vực Cần Giờ sẽ tập trung phát triển kinh tế, đặc biệt trong du lịch và công nghiệp xanh.

TP.HCM cam kết cải cách hành chính, thu hút đầu tư và khuyến khích phát triển nhà ở đa dạng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản tham gia các dự án.

Tiềm năng của nhóm cổ phiếu bất động sản

Trong bối cảnh thị trường dần hồi phục, cổ phiếu bất động sản đang trở thành điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Các doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh đều có những chiến lược đáng chú ý để tận dụng cơ hội từ các chính sách mới.

Vinhomes, dẫn đầu trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam, đã ghi nhận doanh số bán mới đạt 89.6 nghìn tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2024, tăng 58% so với năm trước. Thành công này phần lớn nhờ vào các dự án lớn như Vinhomes Vũ Yên. Ngoài ra, nhờ tác động của hai dự án trọng điểm Wonder Park và Global Gate định giá cổ phiếu bất động sản Vinhomes ước tính ở mức 51.700 VNĐ/cp.

Tương tự, cổ phiếu bất động sản Nam Long cũng nổi bật với quỹ đất rộng 681 ha, tập trung vào phân khúc vừa túi tiền. Doanh thu của NLG năm 2025 đạt 6,842 tỷ VND (+29.9% YoY) và LNST ở mức 1,338 tỷ VND (+24.6% YoY) chủ yếu đến từ việc tiếp tục bàn giao dự án Akari và dự án Southgate. Báo cáo cũng giữ những mục tiêu nổi bật cho cổ phiếu bất động sản NLG với giá mục tiêu 46.400 VNĐ/cp. 

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền mã cổ phiếu là KDH ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể nhờ bàn giao hai dự án lớn tại TP.HCM, với quỹ đất hơn 600ha. Dự báo doanh thu năm 2025 đạt 5.277 tỷ VNĐ, tăng 33,5% so với năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 1.709 tỷ VNĐ, tăng 79,3%. Mức giá mục tiêu cổ phiếu bất động sản KDH cũng được đặt ở mức 37.100 VNĐ/cp.

Trong khi đó, cổ phiếu bất động sản của Đất Xanh kỳ vọng doanh thu từ các dự án lớn sẽ tạo đà tăng trưởng mạnh mẽ. Dự kiến doanh thu năm 2025 đạt 4.671 tỷ VNĐ, tăng 7,9% so với năm 2024. Công ty hy vọng sẽ thúc đẩy doanh số từ DatxanhHomes Riverside, đạt mục tiêu 6.653 tỷ VNĐ. DXG cam kết phát triển bền vững và giữ giá mục tiêu cổ phiếu ở mức 20.900 VNĐ/cp. 

Minh Thư

Xem thêm tin: Tại đây